ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์คอนโด มีอะไรบ้าง ?
ซื้อของยังต้องจ่ายภาษี ทานข้าวยังต้องจ่ายเซอร์วิสชาร์จ แล้วซื้อคอนโดล่ะ !!!…ยังต้องเสียอะไรอีก
ใช่เลยค่ะ…การซื้อคอนโดมิเนียมใช่ว่าจะจบที่ค่าห้องชุดอย่างเดียวเท่านั้น สำหรับการมีบ้านหนึ่งหลังจะพ่วงด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะภาษี หรือค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กับภาครัฐตามหน้าที่ของทุกคน อีกทั้งคอนโดก็เหมือนคอมมูนิตี้หนึ่ง เป็นสังคมส่วนรวม มีเพื่อนบ้านร่วมอาคารอาศัยอยู่ด้วยกันหลายยูนิต จึงต้องมีค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาอาคารที่เราใช้ประโยชน์ร่วมกัน รวมทั้งสาธารณูปโภคที่เราใช้ในห้องชุดของเราเองด้วยค่ะ
หากใครที่เล็งๆจะคอนโดซักที่ ควรศึกษาค่าใช้จ่ายที่มีให้คลอบคลุมทั้งหมดก่อน เพื่อประเมินศักยภาพทางการเงินของเราว่าจ่ายไหวหรือไม่นะคะ ส่วนใครที่อยู่ระหว่างเตรียมตัวจะโอนคอนโดกันแล้ว ตามอสังหา 101 ไปทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์คอนโดว่ามีอะไรบ้าง ต้องจ่ายใคร จ่ายอะไร จ่ายเท่าไหร่ ไปพร้อมๆ กันเลยค่ะ
1. ค่างวดสุดท้าย
นั่นก็คือ ค่าห้องส่วนที่เหลือ หลังหักลบเงินจอง เงินทำสัญญา เงินค่างวดรายเดือน (เฉพาะโครงการที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง) ที่เราได้ชำระไปก่อนหน้าแล้วนั่นเองค่ะ ค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะถูกระบุอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขาย (อ.ช.22) ข้อ 4.2 ว่า “งวดสุดท้ายจำนวน…..บาท”
กำหนดการชำระเงินจะเกิดขึ้นช่วงที่เราตกลงนัดหมายโอนกรรมสิทธิ์กับโครงการค่ะ โดยเราสามารถชำระให้โครงการล่วงหน้าก่อนวันนัดโอนฯ อย่างน้อย 1 วัน เพื่อไม่ต้องเร่งรีบ และป้องกันเหตุฉุกละหุกฯ หรือ นัดชำระในวันที่โอนฯ ที่สำนักงานที่ดินเลยก็ได้ค่ะ ส่วนใหญ่โครงการจะรับเช็คค่าใช้จ่ายเพื่อดำเนินการในช่วงเวลาเช้า
อย่างไรก็ตาม…เราไม่สามารถขอชำระภายหลังการโอนเปลี่ยนชื่อหลังโฉนดเสร็จสิ้นแล้วได้นะคะ เพราะถือเป็นความเสี่ยงที่สูงมาก ในมุมมองของ Developer จะไม่ยอมรับความเสี่ยงเช่นนี้แน่นอน เราจึงต้องนำเช็คค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไปให้ทันกำหนดเวลาที่โครงกาารนัดหมาย
ขณะเดียวกันหากเราชำระเงินให้โครงการก่อนล่วงหน้า แล้วโครงการผิดนัดการโอนกรรมสิทธิ์ซะเอง กรณีนี้โครงการก็เป็นฝ่ายเสียหายเช่นเดิมค่ะ เพราะเรามีสิทธิ์เรียกเบี้ยปรับผิดนัดโอนฯ ตามสัญญาฯ ข้อ 7.3 จากโครงการได้ แถมยังเสี่ยงเสียชื่อเสียงอีกค่ะ
ทั้งนี้ หากกำหนดการโอนไม่เป็นไปตามกำหนดจริงๆ ต้องตรวจสอบที่สาเหตุและการตกลงกันระหว่าง 2 ฝ่ายประกอบควบคู่อีกทีนะคะ ว่าจะมีทางออกร่วมกันอย่างไร
ค่างวดสุดท้ายนี้ เราสามารถสั่งจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็ค หรือ โอนเงินเข้าบัญชีธนาคารของ Developer ได้โดยตรง แต่ไม่สามารถชำระผ่านบัตรเครดิตได้แต่อย่างใด
ก่อนชำระเงินใดๆ อย่าลืมตรวจสอบตัวเลขในใบรายการค่าใช้จ่ายที่โครงการให้อีกทีนะคะ
หากกำหนดการโอนไม่เป็นไปตามกำหนดจริงๆ ต้องตรวจสอบที่สาเหตุและการตกลงกันระหว่าง 2 ฝ่าย
2. ค่าธรรมเนียมการโอน
หรือ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งระบุอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขาย (อ.ช.22) ข้อ 6 ว่า “ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ผู้จะซื้อและผู้จะขายออกค่าใช้จ่ายคนละครึ่งหนึ่ง”
ค่าธรรมเนียมการโอน จะคิด 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาขายห้องชุด อย่างใดอย่างหนึ่งที่มูลค่าสูงกว่า ซึ่งระบุไว้ว่าให้แบ่งจ่ายคนละครึ่ง เท่ากับว่าผู้จะซื้อและผู้จะขายจ่ายคนละ 1% เท่ากัน โดยเราสามารถตรวจสอบราคาประเมินได้ที่กรมธนารักษ์
ค่าธรรมเนียมการโอนต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยชำระให้กับกระทรวงการคลัง ซึ่งไม่ใช่ค่าใช้จ่ายให้โครงการแต่อย่างใด สำนักงานที่ดินจะรับชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค เงินสด หรือบัตรของธนาคารกรุงไทย โดยจ่ายได้ที่เคาท์เตอร์แคชเชียร์ของสำนักงานที่ดิน
โดยปกติแล้วนั้น Developer จะบริการลูกค้า ช่วยประสานงานติดต่อหน่วยงานราชการเพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้แทนทั้งหมด เราสามารถฝากเช็คค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้โครงการไปดำเนินการแทนได้เลยค่ะ
นอกจากนี้ เราสามารถเข้าไปคำนวนค่าใช้จ่ายด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์ของกรมที่ดิน www.lecs.dol.go.th อย่างคร่าวๆ ได้เช่นกันนะคะ
3. ค่าส่วนกลาง (Common Area Expense)
หรือ ค่าบริหารทรัพย์สินส่วนกลางภายใต้กฎหมายอาคารชุด เป็นค่าทำนุบำรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการให้อยู่ในสภาพดี และพร้อมใช้งานเสมอ ค่าสาธารณูปโภคประปา ไฟฟ้า อินเตอร์เนท ค่าเครื่องจักร ระบบไฟต่างๆ ค่าจ้างในการบริหารโครงการตั้งแต่พนักงานนิติบุคคล รปภ. แม่บ้าน พื้นที่สวน ฯลฯ โดยนิติบุคคลของโครงการจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายนี้จากเจ้าของร่วมทุกท่านไม่มีข้อยกเว้น
หลักการคิดคำนวน คือ ขนาดพื้นที่ห้องชุดจริง x ราคาค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรที่ได้ระบุในสัญญาฯ x ระยะเวลาชำระล่วงหน้า 12 เดือน
กำหนดชำระครั้งแรกจะเริ่มนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นต้นไป เพราะถือว่าเราเป็นหนึ่งในเจ้าของร่วมแล้ว
ค่าส่วนกลางต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ สั่งจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็คให้นิติบุคคลอาคารชุด รายได้ดังกล่าวถือเป็นของนิติฯ และเจ้าของร่วมได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายให้โครงการแต่อย่างใด
ค่าส่วนกลางจะถูกเรียกเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี และอาจปรับเปลี่ยนอัตราได้ในอนาคต ตามที่นิติบุคคลและเจ้าของร่วมพิจารณามติตามความเหมาะสม
4. ค่าเงินกองทุน (Sinking Fund)
คือ กองเงินสำรองในการบริหารและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางภายใต้กฎหมายอาคารชุด ใช้ในยามฉุกเฉินหรือค่าใช้จ่ายพิเศษ จำพวกการซ่อมบำรุงครั้งใหญ่นอกเหนือจากรายจ่ายส่วนกลางปกติ เช่น การทาสีใหม่รอบอาคาร การจัดซื้อทรัพย์สินต่างๆ สำหรับพื้นที่ส่วนกลาง หรือใช้เป็นเงินหมุนเวียนในกรณีที่ค่าส่วนกลางไม่เพียงพอ โดยนิติบุคคลของโครงการจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายนี้จากเจ้าของร่วมทุกท่านไม่มีข้อยกเว้น
ปกติเงินกองทุนนี้จะไม่ถูกนำมาใช้ และนิติบุคคลจะฝากประจำไว้กับธนาคารเพื่อให้ดอกเบี้ยเงินฝากเป็นรายรับได้อีกประเภทหนึ่ง
หลักการคิดคำนวน คือ ขนาดพื้นที่ห้องชุดจริง x ราคาค่าเงินกองทุนต่อตารางเมตรที่ได้ระบุในสัญญาฯ โดยชำระเพียงครั้งเดียว
ค่าเงินกองทุนต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ สั่งจ่ายเป็นแคชเชียร์เช็คให้นิติบุคคลอาคารชุด รายได้ดังกล่าวถือเป็นของนิติฯ และเจ้าของร่วมได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายให้โครงการแต่อย่างใด
แม้ค่าเงินกองทุนจะเรียกชำระเพียงครั้งเดียว แต่หากในอนาคตเงินกองทุนนี้หมดไป จะสามารถเรียกเก็บได้ใหม่หรือไม่นั้น ตามแต่นิติบุคคลและเจ้าของร่วมพิจารณามติตามความเหมาะสมและต้องดำเนินการจดทะเบียนแก้ไขข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดอีกครั้ง
5. ค่าจดจำนอง
หรือ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง เป็นค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นเฉพาะผู้ที่ใช้สินเชื่อธนาคาร หรือกู้เงินในการซื้อคอนโดเท่านั้น หากใครชำระด้วยเงินสดในกระเป๋าของตนเองทั้งหมด ก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายประเภทนี้เกิดขึ้น
ค่าจดจำนองจะคิด 1% ของมูลค่าที่จำนอง หรือวงเงินอนุมัติสินเชื่อธนาคารสูงสุด (รวมยอดสินเชื่อเคหะ + ค่าประกันภัย) พ่วงด้วยต้องชำระค่าอากรและค่าพยานอีกเล็กน้อยไม่เกินมูลค่า 500 บาท
ข้อควรระวัง คือ ค่าจดจำนองแตกต่างจากค่าธรรมเนียมการโอน บ่อยครั้งมักถูกเข้าใจผิด เนื่องจากยอดการคิดคำนวนจะอยู่ที่ 1% เท่ากัน (หลังค่าธรรมเนียมการโอนแบ่งจ่ายคนละครึ่งแล้ว) ดังนั้น หากเราเลือกใช้บริการสินเชื่อ ให้สอบถามตัวเลขค่าจดจำนองกับเจ้าหน้าที่ธนาคาร เนื่องจากสัญญาจำนองและตัวเลขเงินกู้ทั้งหมดจะถูกพิมพ์ออกจากธนาคาร เราไม่สามารถให้เจ้าหน้าที่โครงการคำนวนแทนให้ได้ค่ะ
ค่าจดจำนองต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจำนองห้องชุดต่อให้ธนาคารที่สำนักงานที่ดิน โดยชำระให้กับกระทรวงการคลัง ซึ่งไม่ใช่ค่าใช้จ่ายให้โครงการแต่อย่างใด สำนักงานที่ดินจะรับชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค เงินสด หรือบัตรของธนาคารกรุงไทย โดยจ่ายได้ที่เคาท์เตอร์แคชเชียร์ของสำนักงานที่ดิน และแน่นอนค่ะว่า เราสามารถฝากเช็คค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้โครงการไปดำเนินการแทนได้ค่ะ
ข้อควรระวัง คือ ค่าจดจำนองแตกต่างจากค่าธรรมเนียมการโอน บ่อยครั้งมักถูกเข้าใจผิด
6. ค่ามิเตอร์และเงินประกันไฟฟ้า
คือมิเตอร์ไฟเหมือนที่ใช้ตามบ้าน แต่เปลี่ยนเป็นรูปแบบคอนโดเท่านั้นเองค่ะ ตามสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 5.4 ที่ผู้จะซื้อต้องรับผิดชอบมาตรวัดสาธารณูปโภคนี้เอง โดยแต่ละโครงการมีราคาไม่เท่ากันค่ะ
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ทางโครงการจะสรุปเป็นใบรายการค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ให้ทราบล่วงหน้า เพื่อให้เรามีเวลาไปจัดเตรียมวางแผนการเงินค่ะ เรียนรู้และทำความเข้าใจเรื่องบ้านๆ ก็ช่วยให้เรา “ดูรู้…อยู่เป็น” เช่นกันนะคะ