เรื่องน่ารู้ งานรับประกันคอนโดมีอะไรบ้าง?
Condominium Warranty
สำหรับผู้ที่สนใจจะซื้อคอนโดมิเนียมซักที่ หาได้ดูแค่ทำเล ราคา ไลฟ์สไตล์ รูปแบบโครงการ ฯลฯ แต่เพียงเท่านั้น แต่การใช้ชีวิตระยะยาวหลังการซื้อขายแล้วนี่ซิ! หลายๆ ท่านอาจจะเจอความปวดหัวกับการซ่อมบ้านพัง โครงการไม่รับผิดชอบ ซึ่งเราเห็นข่าวกันทั่วไปอยู่บ่อยๆ ดังนั้น ก่อนการซื้ออสังหาริมทรัพย์อันเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่นี้ เราควรศึกษาทำความเข้าใจรอบด้านให้ได้มากที่สุด ซึ่งเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน นั่นคือ การรับประกันอาคารและห้องชุด
การรับประกันรูปแบบอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ง่ายๆ แค่ยื่นใบรับประกันเหมือนช้อปปิ้งซื้อของ แต่ในตัวอาคารและห้องชุดประกอบไปด้วยหลายส่วนหลายพื้นที่ ทั้งส่วนที่เห็นด้วยตาเปล่าและไม่เห็นด้วยตาอยู่หลากหลาย เราลองมาเรียนรู้กันให้เข้าใจมากขึ้นว่าคอนโดมิเนียม โครงการอาคารสูงหรือเตี้ยก็ตามนั้น เราแบ่งการรับประกันแต่ละส่วนอย่างไร ขอบข่ายของงานมีอะไรบ้าง และระยะเวลาการรับประกันเท่าไหร่
หลักการโดยทั่วไป
ผู้จะขายหรือผู้พัฒนาโครงการ (Developer) จะรับผิดชอบแก้ไขจุดชำรุดบกพร่องอันเกิดจากคุณภาพของวัสดุอุปกรณ์ และ/หรือ วิธีการก่อสร้างที่ไม่ถูกต้องตามมาตรฐานของผู้จะขายเท่านั้น ไม่สามารถใช้หลักเกณฑ์ส่วนตัวหรือมาตรฐานของผู้จะซื้อ ผู้ประกอบการอื่นๆ มาเป็นบรรทัดฐานงานซ่อมได้
การรับประกันโครงสร้าง
โครงสร้างของอาคาร อันเป็นส่วนประกอบอาคารที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย
- เสาเข็ม หมายถึง เสาคอนกรีตอัดแรงที่ตอก หรือเสาเข็มคอนกรีตเสริมเหล็กที่เจาะอยู่ในพื้นดิน เพื่อรับน้ำหนักบรรทุกอาคาร
- ฐานราก หมายถึง ส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก ที่ใช้ถ่ายน้ำหนักอาคารสู่เสาเข็ม
- เสา หมายถึง ส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก ที่ใช้ถ่ายน้ำหนักอาคารสู่ฐานราก
- คาน หมายถึง ส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก ที่ใช้ถ่ายน้ำหนักอาคารสู่เสา
- พื้น หมายถึง ส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือพื้นคอนกรีตอัดแรง ที่ใช้ถ่ายน้ำหนักอาคารสู่คานและเสา
โครงสร้างหลังคา หมายถึง ส่วนของอาคารคอนกรีตเสริมเหล็ก หรือโครงสร้างเหล็กรูปพรรณที่ใช้ถ่ายน้ำหนักหลังคาสู่เสา หรือคาน
กำหนดงานรับประกัน : รับประกัน 5 ปี นับจากจดทะเบียนอาคารชุด
ก่อนการซื้ออสังหาริมทรัพย์อันเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่นี้ เราควรศึกษาทำความเข้าใจรอบด้านให้ได้มากที่สุด ซึ่งเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน นั่นคือ การรับประกันอาคารและห้องชุด
การรับประกันส่วนควบ
ระบบไฟฟ้าของอาคาร, ระบบประปาของอาคาร, ระบบสุขาภิบาลของอาคาร, ระบบดับเพลิงและป้องกันอัคคีภัย, ระบบบำบัดน้ำเสีย, ชุดประตู, ชุดหน้าต่าง, วัสดุหลังคา, บันได และลิฟต์
กำหนดงานรับประกัน : รับประกัน 2 ปีนับตั้งแต่วันจดทะเบียนอาคารชุด และ/หรือ 1 ปีนับตั้งแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
การรับประกันวัสดุ
วัสดุตกแต่งผนังอาคาร, สีทาภายในและภายนอกอาคาร, ผนังก่ออิฐหรือผนังคอนกรีตมวลเบา, วัสดุปูพื้น, ผนังเบา, ฝ้าเพดาน, เคาท์เตอร์ห้องน้ำ, ฉากกั้นห้องน้ำ, รอยแตกร้าวผนัง, งานเก็บสี
กำหนดงานรับประกัน : รับประกัน 1 ปี นับตั้งแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือตามแต่ผู้จะขายกำหนด
งานรับประกันอุปกรณ์
ชุดดวงโคม, สวิทช์ปิด-เปิด, เต้ารับ, ชุดสุขภัณฑ์, โถสุขภัณฑ์, สายฉีดชำระ, ฝักบัว, อ่างล้างหน้า, โถปัสสาวะ, วาลว์เปิด-ปิดน้ำ, มาตรวัดปริมาณการใช้น้ำประปา
กำหนดงานรับประกัน : รับประกัน 6 เดือนนับตั้งแต่วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือตามแต่ผู้จะขายกำหนด
งานรับประกันที่ไม่คลอบคลุม
อันได้แก่
- การเสื่อมสภาพตามการใช้งานปกติ หรือเสื่อมสภาพจากการใช้งานไม่ถูกวิธี
- ภัยธรรมชาติ เช่น อัคคีภัย วาตภัย อุทกภัย และแผ่นดินไหว
- งานเหตุสุดวิสัย อันมิใช่เกิดจากความผิดของผู้จะขาย
- ความเสียหายที่เกิดจากแมลงและสัตว์ต่างๆ เช่น ปลวก มด แมลงสาบ หนู
- งานที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานของผู้จะขาย หรืองานที่เกิดจากการยกเลิก ดัดแปลง ต่อเติมบางส่วนผิดจากห้องชุดมาตรฐาน
การรับประกันสินค้าสมนาคุณ
งานสมนาคุณสินค้า เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว เช่น ชุดครัว เครื่องทำน้ำร้อน เครื่องปรับอากาศ คอมเพรสเซอร์แอร์ ตู้เสื้อผ้า ตู้เย็น ไมโครเวฟ เตาอบ เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน Home Automation จะเป็นไปตามเงื่อนไขการรับประกันของผู้ผลิตหรือผู้จัดจำหน่าย หากพบความบกพร่อง ผู้จะซื้อจะต้องติดต่อประสานงานฝ่ายรับประกันของผู้ผลิตหรือผู้จัดจำหน่ายนั้นๆ ของสินค้านั้นเองโดยตรง
สัญญาจะซื้อจะขาย (อ.ช. 22) มาตรฐานโดยกระทรวงมหาดไทยนั้น จะระบุโดยชัดเจนว่า “ผู้จะขายต้องแก้ไขความชำรุดบกพร่องของอาคารชุดที่เกิดขึ้นภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ผู้จะซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุดแล้วแต่กรณี ได้แจ้งเป็นหนังสือให้ทราบถึงความชำรุดบกพร่องนั้น เว้นแต่ในกรณีที่ความชำรุดบกพร่องนั้น เป็นเรื่องที่จำเป็นต้องดำเนินการแก้ไขโดยเร่งด่วน ผู้จะขายต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง หากผู้จะขายไม่ดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่าวข้างต้น ผู้จะซื้อหรือนิติบุคคลอาคารชุดแล้วแต่กรณี มีสิทธิดำเนินการแก้ไขเองหรือจะให้บุคคลภายนอกแก้ไขให้ก็ได้ โดยผู้จะขายยินยอมชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่องดังกล่าว”
งานรับประกันใดๆ ก็ตาม จะถูกระบุอยู่ในเล่มสัญญาและบันทึกข้อตกลงจะซื้อจะขายห้องชุดอยู่เสมอ เมื่อตรวจรับมอบห้องชุดก่อนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วนั้น จะถือว่าโครงการส่งมอบห้องสภาพดีเรียบร้อยโดยสมบูรณ์ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ หากพบงานชำรุดเสื่อมสภาพใดๆ หลังจากนี้ จะต้องตรวจสอบกันอีกครั้งว่างานที่พบดังกล่าวเกิดจากการใช้งานปกติ ผิดปกติ หรืออยู่ในขอบข่ายรับประกันได้หรือไม่ต่อไป
การรับประกันเป็นปัจจัยหนึ่งในการซื้อขาย มีทั้งขายพร้อมรับประกัน หรือขายตามสภาพ ผู้จะซื้อต้องรับทราบข้อมูลให้แน่ใจก่อนตกลงซื้อใดๆ เพียงเท่านี้ก็ลดปัญหาการซ่อมบ้านได้เยอะทีเดียว