fbpx

เตรียมเครดิตอย่างไร? ให้กู้บ้านผ่าน

7.00 min. Read

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ซักที่หนึ่งอย่างเช่นบ้านหรือคอนโด คือ การวางแผน…ไล่ตั้งแต่แผนการดำรงชีวิตที่เปลี่ยนไป แผนชีวิตครอบครัว แผนการเดินทาง แผนความก้าวหน้าในหน้าที่การงาน และสุดท้าย แผนที่ขับเคลื่อนทุกอย่างให้เป็นไปได้ คือ วางแผนการเงินค่ะ

ก่อนจะตกลงซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ เราควรเริ่มต้นสำรวจตนเองเรื่องค่าใช้จ่าย ว่ามีแท้จริงแล้วเรามีกำลังทรัพย์มากพอจะซื้อบ้านหรือคอนโดนี้ได้หรือไม่? อาจทำแผนอย่างละเอียด เพื่อดูรายรับ-รายจ่ายต่อเดือน เงินออมที่มี คาดคะเนรายจ่ายผ่อนบ้านต่อเดือนในอนาคต และดูผลลัพธ์ว่าท้ายที่สุดแล้วเรามีงบประมาณการซื้อบ้านอยู่เท่าไหร่กันแน่?

หากใครมีเงินมากพอสามารถควักกระเป๋าซื้อได้ทันที ก็ไม่น่าเป็นห่วงอะไรค่ะ แต่หากเราไม่มีเงินสดสำรองเพียงพอ จะซื้อบ้านได้มั้ย?…ก็อย่าเพิ่งถอดใจไปค่ะ เรายังสามารถยื่นกู้สินเชื่อเคหะเพื่อการอยู่อาศัยกับสถาบันการเงินต่างๆ ได้ หรือ เรียกง่ายๆ ว่ากู้ซื้อบ้านกับธนาคารนั่นเองค่ะ

ทั้งนี้…ไม่ใช่ธนาคารทุกที่จะยินยอมอนุมัติเงินกู้ให้เราได้ง่ายๆ แต่เราต้องยื่นเอกสารแสดงสถานะและความมั่นคงทางการเงินต่อธนาคารเช่นกัน หรือเรียกว่า “เครดิต” นี่ละคะ ถ้าเรามีสถานะเครดิตดี ธนาคารย่อมยินดีให้เรากู้ยืมเพราะมั่นใจว่าจะไม่มีเหตุการณ์เบี้ยวหนี้แน่นอน แต่ถ้าเรามีภาระหนี้ที่สูงเกิน จนติดเครดิตบูโรหรือแบล็กลิส ประเด็นนี้ความหวังในการกู้ยืมย่อมน้อยมากหรือไม่มีเลย 

เพราะเหตุนี้เราจึงต้องเตรียมตัวให้พร้อม!

www.unsplash.com

อสังหา 101 จึงขอแนะนำการเตรียมเครดิตให้กู้บ้านผ่าน ว่าวิธีการจะเป็นอย่างไร? ไปศึกษารายละเอียดพร้อมกันเลยค่ะ

ก่อนอื่น…

เครดิตบอกอะไร?…เครดิตจะแสดงประวัติการชำระหนี้ ที่สะท้อนถึงพฤติกรรมการชำระหนี้และวินัยทางการเงินของเรา

ทำความเข้าใจภาระหนี้ คืออะไร?

โดยปกติ เราไม่ควรมีภาระหนี้เกิน 30% ของรายได้ ที่สำคัญ คือ แต่ละธนาคารจะพิจารณาภาระหนี้ดังกล่าวร่วมด้วยทุกครั้งก่อนการอนุมัติสินเชื่อ จึงหมายความว่าถ้าภาระหนี้สูง ก็มีโอกาสสูงตามเช่นกันที่เหล่าธนาคารจะปฏิเสธการอนุมัติสินเชื่อให้แก่เรา โดยทั่วไปธนาคารจะรับภาระหนี้ของผู้กู้ได้สูงสุด 50-80% ขึ้นอยู่กับว่าเราซื้อโครงการที่มีความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด

ภาระหนี้แบ่งเป็น 2 ประเภท

  • หนี้ในระบบ

คือ หนี้ที่ธนาคารสามารถตรวจสอบได้ มีกฎหมายคุ้มครองในการรักษาข้อมูล แสดงวงเงินสินเชื่อ ดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้น และมีสัญญาชัดเจน เช่น สินเชื่อต่างๆ บัตรเครดิต บัตรเงินสด ฯลฯ ที่รายงานต่อบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโร หรือ NCB) หนี้ในระบบจะอยู่ในข่ายพิจารณาสินเชื่อบ้าน เพราะสามารถค้นประวัติยอดหนี้สินทั้งหมด พฤติกรรมการชำระ การค้างชำระเกินกำหนด การติดบูโร และ blacklist 

ซึ่งหลักเกณฑ์ในการพิจารณาอนุมัตินั้นจะต้องผ่านขั้นตอนและใช้เวลามากเพื่อให้สถาบันการเงินมั่นใจในศักยภาพของผู้กู้อย่างแท้จริง

ธนาคารจะรับภาระหนี้ของผู้กู้ได้สูงสุด 50-80% ขึ้นอยู่กับว่าเราซื้อโครงการที่มีความน่าเชื่อถือมากน้อยเพียงใด
  • หนี้นอกระบบ

คือ หนี้ที่ธนาคารตรวจสอบไม่พบ ไม่มีกฎหมายคุ้มครอง จนถึงอาจมีสัญญาที่ไม่เป็นธรรม รวมทั้งหนี้สาธารณูปโภคเช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ หนี้ประเภทนี้ อาจเป็นการหยิบยืมจากเครือญาติพี่น้อง เพื่อน หรือบริษัทเอกชนที่เห็นประกาศตามท้องถนนทั่วไป ผู้กู้ต้องตรวจสอบและจัดการแผนการจ่ายชำระเอง

ดังนั้นเพื่อให้มั่นใจว่าเราจะกู้ผ่านฉลุย เราควรเริ่มต้นจากการสำรวจตนเองว่าหนี้ทั้งหมดที่เรามีอยู่นั้น อยู่ในระบบหรือนอกระบบอย่างไรเพื่อจัดการวางแผนเคลียร์หนี้อย่างถูกทิศทาง และรู้ทันวิธีการพิจารณาการขอสินเชื่อของธนาคาร

เมื่อสำรวจตัวเองแล้ว ถึงเวลาที่ธนาคารจะสำรวจบ้าง…

Photo by Expect Best from Pexels

ธนาคารปล่อยกู้บ้านอย่างไร?

แน่นอนว่าจะปล่อยเงินกู้ให้ใครนั้น…ผู้กู้ต้องมีเสถียรภาพทางการเงินเพียงพอจึงจะได้รับการอนุมัติ โดยธนาคารมีวิธีพิจารณาดูหลักเกณฑ์การประเมินคุณลักษณะของผู้ยื่นกู้ซื้อบ้าน แบ่งเป็น 5 (5Cs) ข้อหลัก ดังนี้

1.Character 

คือ คุณลักษณะความรับผิดชอบและความน่าเชื่อของผู้กู้ จำพวก อายุไม่เกินเกณฑ์ อาชีพ ธุรกิจ สถานะโสด สมรส ภาระผูกพันต่างๆ ไปจนถึงพฤติกรรมการจ่ายชำระหนี้ที่ผ่านมา บ่งชัดได้ว่านอกจากสถานภาพส่วนตัวแล้วนั้น เราต้องรักษามาตรฐานวินัยการชำระให้อยู่ในเกณฑ์ดี อย่างน้อยคือการจ่ายชำระขั้นต่ำให้ตรงตามเวลาที่กำหนดค่ะ 

ในส่วนของคุณสมบัติของผู้กู้ เกณฑ์หลักๆที่นำมาวัดก็คือ อายุและอาชีพ ในส่วนของอายุนั้น ผู้กู้จำเป็นต้องมีอายุ 20 ปีขึ้นไปและไม่เกิน 60 ปี ทั้งนี้ธนาคารจะประเมินร่วมกับระยะเวลาในการกู้ว่าหลังจากชำระหนี้เสร็จแล้ว ผู้กู้ต้องมีอายุไม่เกิน 60 ปี หรือมากที่สุดคือ 65 ปี ในส่วนของอาชีพ ผู้กู้จำเป็นต้องมีแหล่งที่มาของรายได้ที่ชัดเจนและสม่ำเสมอ ดังนั้นในจุดนี้พนักงานประจำที่ทำงานและมีสลิปเงินเดือนชัดเจนจะได้เปรียบเจ้าของกิจการค้าขายทั่วไปที่ไม่อยู่ในรูปแบบบริษัท ถึงแม้ว่าการเป็นเจ้าของกิจการอาจจะมีรายได้ที่มากกว่าก็ตาม

2.Capacity

คือ ความสามารถในการชำระหนี้ตามกำหนด และความมั่นคงของการเงินที่จะชำระหนี้ในอนาคตได้ โดยการคำนวนรายรับรายจ่ายของผู้กู้ ต้องเหลือเพียงพอสำหรับชำระหนี้ในอนาคตโดยไม่มีความเสี่ยงการเกิดปัญหาไม่จ่ายคืน ถือว่าเป็นปัจจัยสำคัญทีเดียวที่ผู้กู้ต้องเตรียมวางแผนการเงินให้พร้อม เพราะธนาคารจะพิจารณาข้อนี้อย่างถี่ถ้วน เพื่อไม่ให้เกิดความเสี่ยงกับธนาคารนั้นๆ เองค่ะ

ความสามารถในการชำระหนี้ ธนาคารจะพิจารณาจากภาระหนี้ของผู้กู้ที่มีอยู่ทั้งหมด เช่น บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด ค่าผ่อนรถ ว่าไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ และยอดหนี้ใหม่จากการขอสินเชื่อเคหะอยู่ในสัดส่วนไม่เกิน 50-80% ของรายได้ของผู้กู้ ประกอบกับข้อมูลเครดิตของผู้กู้จากเครดิตบูโรว่าไม่เคยชำระล่าช้าหรือค้างชำระ

ธนาคารจะปล่อยเงินกู้ให้ใครนั้น...ผู้กู้ต้องมีเสถียรภาพทางการเงินเพียงพอจึงจะได้รับการอนุมัติ
70581644_536164293856969_6039866758649610240_n

Google AdSense

3.Capital 

คือ สินทรัพย์ เงินสะสม ที่ผู้กู้พึงมี เพื่อเป็นหลักประกันให้ธนาคารมั่นใจในความสามารถสำรองจ่ายของผู้กู้ในกรณีเกิดปัญหาฉุกเฉินได้ เช่น บัญชีเงินฝาก ผู้กู้ควรวางแผนการออมควบคู่อย่างสม่ำเสมอเพื่อสร้างหลักประกันความน่าเชื่อถือให้กับตนเองค่ะ

4.Collateral 

คือ ผู้ค้ำประกันหรือหลักประกัน เพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจให้ธนาคารมากขึ้น หากกรณีผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้เองนั้น ยังสามารถเรียกจากผู้ค้ำประกัน หรือนำหลักประกันไปขายทอดตลาดทดแทนได้ หากแต่บางท่านมีหลักฐานประวัติการทำงานดีและมั่นคง ก็สามารถขอสินเชื่อโดยแบบไม่มีหลักประกันได้ แต่ภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้วนั้น บ้านหลังดังกล่าวจะกลายเป็นหลักประกัน จำนองไว้กับธนาคารต่อไป

ซึ่งในข้อนี้เองจะเห็นได้ว่าการซื้อคอนโดหรือบ้านจากผู้พัฒนาโครงการที่มีความน่าเชื่อถือและมีชื่อเสียงจะทำให้เรากู้ได้ง่ายและกู้ได้มากกว่า อันเนื่องมาจากธนาคารเล็งเห็นว่าถ้าผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้ได้ การที่ธนาคารยึดหลักทรัพย์มา หลักทรัพย์นั้นจะขายทอดตลาดได้ง่ายกว่าการซื้อคอนโดหรือบ้านจากผู้พัฒนาโครงการทั่วๆไป

5.Condition

คือ ปัจจัยภายนอกที่มีผลต่อผู้กู้ เช่น สภาพแวดล้อม เศรษฐกิจ ความมั่นคงของธุรกิจในหน้าที่การงาน อันมีผลต่อความสามารถในการชำระของผู้กู้

จะเห็นได้ว่า 5 ปัจจัยหลักนี้เกี่ยวเนื่องกับศักยภาพของผู้กู้ในทุกๆด้าน เพราะฉะนั้น เราจึงต้องจัดการแผนการเงินล่วงหน้าให้พร้อมก่อนจะซื้อบ้านเสมอค่ะ

bank note
www.unsplash.com

แล้วเคลียร์หนี้ยังไงดี?

ลองทำตามขั้นตอนเหล่านี้เพื่อให้ผลการอนุมัติสินเชื่อผ่านฉลุยกันนะคะ

1.บริหารหนี้

โดยการจัดลำดับหนี้ เพื่อลดหนี้ทั้งในระบบและนอกระบบเท่าที่เรามี โดยเฉพาะหนี้ในระบบที่ส่งรายงานไปที่เครดิตบูโร เช่น ค่าผ่อนรถ ค่าบัตรเครดิต บัตรเงินสด ที่ค้างชำระอยู่ทั้งหมด และค่าสาธารณูปโภคต่างๆ ค่าประปา ค่าไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์อินเตอร์เนท ฯลฯ โดยทำตารางให้เห็นตัวเลขทั้งหมด และเรียงลำดับหนี้ที่จำเป็นมีระยะเวลาการผ่อนจ่ายชัดเจนควบคุมไม่ให้เกิน 30-40% ของรายได้ และลดภาระการใช้จ่ายที่ไม่จำเป็น เช่น ช้อปปิ้ง ท่องเที่ยว ฯลฯ และเริ่มออมเงิน  

 2.เคลียร์หนี้ทั้งหมดที่ทำได้

เมื่อเห็นภาพหนี้ที่เรามีชัดเจนมากขึ้นแล้วนั้น เราต้องเริ่มปิดหนี้ก้อนเล็กที่ไม่จำเป็นก่อนเป็นอย่างแรก คือ หนี้บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด เพราะดอกเบี้ยค่อนข้างสูงอาจทำให้ดึงศักยภาพสินทรัพย์ของเราลง หรือชำระหนี้ขั้นตำ่ทุกงวดตามกำหนดเพื่อไม่ให้เสียเครดิตสำหรับการขอสินเชื่อครั้งใหม่

บริหารหนี้โดยการจัดลำดับหนี้ เพื่อลดหนี้ทั้งในระบบและนอกระบบ

3.รีไฟแนนซ์สินเชื่อบ้านมากกว่าหนึ่งที่

วิธีการลดหนี้ที่ดีที่สุดสำหรับบ้านนั้น คือ การรีไฟแนนซ์เพื่อลดต้นลดดอกเบี้ย ขยายระยะเวลา และจำนวนเงินจ่ายรายเดือนลดลง ซึ่งช่วยเสริมให้เรามีเงินออมสะสมมากขึ้นได้ ในขั้นตอนนี้ต้องผ่านการวางแผนล่วงหน้า และทราบกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านหลังใหม่อย่างชัดเจนเพื่อให้ทันกำหนดในการเตรียมเครดิตส่วนตัวและเอกสารสำหรับสินเชื่อครั้งใหม่ค่ะ

โดยประเด็นนี้เราต้องดูเงื่อนไขของธนาคารเป็นหลักอีกเช่นกัน ว่าจำกัดการกู้บ้านไม่เกินกี่หลังร่วมด้วย ซึ่งส่วนใหญ่ไม่สามารถกู้ได้เกิน 5 หลัง

4.ทางออกโดยการกู้ร่วม

เป็นอีกหนึ่งทางออกที่ช่วยเสริมให้ผู้กู้มีโอกาสกู้ผ่านโดยใช้เครดิตและรายรับของผู้กู้ร่วมแบ่งภาระหนี้สินที่ตรวจพบในระบบให้ไม่หนักมากเกินไป ซึ่งผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์ทางเครือญาติพี่น้อง สามีภรรยา

อสังหา101 สรุปได้ว่าให้บริหารหนี้อย่างดี จ่ายหนี้ขั้นต่ำตรงตามกำหนด แบ่งสัดส่วนรายรับและจัดสรรการจ่ายหนี้อย่างเป็นระบบ รวมทั้งควบคุมหนี้ให้อยู่ในเกณฑ์เสมอ เพื่อไม่ให้ติดเครดิตบูโร และสร้างความไว้วางใจให้กับธนาคาร 

เพียงเท่านี้การกู้ซื้อบ้านในฝัน ก็เป็นจริงได้แน่นอนค่ะ




Copy link