EIA…ทำไมต้องได้ก่อนเริ่มสร้างคอนโด
เมื่อเริ่มมองหาหรือกำลังอยากซื้อคอนโด/บ้าน ผู้อ่านก็มักจะให้ความสนใจกับป้ายโฆษณาที่ติดตามข้างทางและอาคารสูงต่างๆ แต่เคยสังเกตหรือไม่ว่า หากเป็นโครงการที่เริ่มเปิดขายใหม่ๆ ที่ป้ายโฆษณาเหล่านั้นมักจะต้องมีข้อความหนึ่งคาดไว้เสมอ…นั่นก็คือคำว่า “EIA Approved” แต่มันสำคัญอย่างไร? Developer จำเป็นจะต้องประกาศให้ผู้ซื้อทราบด้วยหรือ?
โครงการที่ไม่ได้รับ EIA จะไม่สามารถก่อสร้างได้ และหากเราบังเอิญไปซื้อโครงการดังกล่าวไว้ เราจะต้องทำอย่างไร
EIA คืออะไร
“EIA” ย่อมาจากชื่อเต็มที่เป็นภาษาอังกฤษว่า “Environmental Impact Assessment” อันหมายถึง การประเมินผลกระทบจากโครงการพัฒนาที่จะมีต่อสุขภาพหรือความสมบูรณ์ของสิ่งแวดล้อมทั้งทางบวกและทางลบ รวมทั้งความเสี่ยงที่จะมีผลต่อสภาพความสมบูรณ์ของระบบนิเวศน์และการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นต่อธรรมชาติ ซึ่งบางครั้งอาจนำไปสู่ภัยพิบัติต่อสิ่งแวดล้อมที่ร้ายแรง…ยาวไปใช่มั้ยคะ เอาเป็นนิยามสั้นๆ ว่า “กระบวนการเพื่อการบ่งชี้ ทำนาย ประเมิน และบรรเทาผลกระทบทางชีวภาพ สังคม และผลกระทบที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ที่มีต่อข้อเสนอการพัฒนาใดๆ ก่อนที่จะมีการตัดสินใจให้ลงมือดำเนินการได้” นั่นเอง
แต่จะทำไปเพื่ออะไรล่ะ…ก็เพื่อให้เป็นหลักประกันได้ว่า ผู้ที่มีอำนาจในการตัดสินใจได้พิจารณาอย่างรอบคอบถึงผลกระทบของโครงการพัฒนา อันอาจจะส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ก่อนที่จะทำการอนุมัติให้ดำเนินโครงการนั้นๆ ได้ ซึ่งประเทศใหญ่ๆ ในโลกเช่น สหภาพยุโรป, สหรัฐอเมริกา, นิวซีแลนด์ หรือแม้แต่ประเทศจีน ก็มีกฎหมายเกี่ยวกับการประเมินสิ่งแวดล้อมเช่นกัน แต่ในแต่ละประเทศก็จะมีหลักเกณฑ์หรือนโยบายที่แตกต่างกันออกไป
สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยก็อยู่ในเงื่อนไขที่ต้องผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมเช่นเดียวกัน โดยกฎหมายหลักที่ใช้บังคับคือ “พ.ร.บ. ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2561” และกฎหมายที่ใช้ประกอบการจัดทำและพิจารณา EIA ในส่วนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ “พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522” “พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร” รวมถึงกฎหมายที่ใช้บังคับเฉพาะพื้นที่อย่าง “ประกาศเขตควบคุมอาคาร” จากสำนักผังเมือง นอกจากนี้อาจมีกฎหมายลูกอื่นๆ อีกบางส่วนเช่น ประกาศกระทรวงที่ออกมาบังคับใช้เพิ่มเติมในแต่ละช่วงเวลา หรือบังคับสำหรับเรื่องใดเรื่องหนึ่งโดยเฉพาะ ซึ่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในการตรวจสอบความถูกต้องก่อนนำเสนอคณะกรรมการผู้ชำนาญการในสาขาวิชาต่างๆ พิจารณาอนุมัติ EIA ก็คือ “สวผ” หรือ “สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม” สังกัดสำนักงานนโยบายและแผนกทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
อาคารประเภทใดที่ต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
อาคารที่อยู่ในข่ายที่ต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 มาตรา 46 คืออาคารที่มีลักษณะดังนี้
1.อาคารที่ตั้งอยู่แนวริมฝั่งแม่น้ำ, ฝั่งทะเล, ทะเลสาบ หรือชายหาด หรือที่ตั้งอยู่ใกล้ หรือในอุทยานแห่งชาติ หรืออุทยานประวัติศาสตร์ ที่มีระดับความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ในทุกชั้นรวมกัน หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
2.โรงแรม หรือสถานที่พักตากอากาศที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
3.อาคารที่อยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
ผู้อ่านอาจสงสัยว่า “อาคารอยู่อาศัยรวม” คืออะไร…อาคารอยู่อาศัยรวมในที่นี้จะหมายความถึง อาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หอพัก อาคารให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัย หรืออาคาร หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว
4.โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือมีเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
องค์ประกอบของรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
ในรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) นั้นจะมีองค์ประกอบหลักๆ อยู่ 6 หัวข้อ คือ
1.บทนำ
2.รายละเอียดของโครงการ
3.สภาพแวดล้อมปัจจุบัน
4.การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม
5.มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม
6.มาตรการติดตามตรวจสอบคุณภาพสิ่งแวดล้อม
ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง เราควรพิจารณาศึกษาโครงการที่เราต้องการจะซื้อในหลายๆ แง่มุม
ผู้ที่มีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
ผู้อ่านคงพอจะเดาได้ว่าผู้มีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) นั้นจะเป็นใครไปไม่ได้เลยนอกเสียจากเจ้าของโครงการ ซึ่งลำดับแรกเจ้าของโครงการจะต้องตรวจสอบก่อนว่าโครงการที่ต้องการพัฒนานั้นจะต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA) หรือไม่
ซึ่งหากเป็นพื้นที่ที่ต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ก็ต้องว่าจ้างที่ปรึกษาที่ขึ้นทะเบียนเป็นบริษัทหรือนิติบุคคลที่ได้รับใบอนุญาตจากสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ให้เป็นผู้ดำเนินการให้ เนื่องจากเจ้าของโครงการไม่สามารถจัดทำรายงานด้วยตนเองได้
เมื่อบริษัทดังกล่าวจัดทำรายงานเสร็จเรียบร้อยแล้ว เจ้าของโครงการจึงนำรายงานฉบับดังกล่าวไปยื่นต่อสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) และหน่วยงานผู้มีหน้าที่ในการอนุญาตโครงการ เช่น กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นต้น ซึ่งตามขั้นตอนปกติจะใช้ระยะเวลาในการพิจารณารายงานดังกล่าวไม่เกิน 75 วัน แต่หากมีข้อเสนอแนะเพิ่มเติมจากทางคณะกรรมการฯ ที่ปรึกษาที่เป็นผู้จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) นี้จะต้องทำการปรับแก้และจัดส่งกลับให้สำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) และคณะกรรมการฯ พิจารณาภายใน 30 วัน
ตรวจสอบ “EIA Appproved” ได้ที่ช่องทางใด ?
จากที่ผู้เขียนได้นำเสนอรายละเอียดต่างๆ เกี่ยวกับรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ให้ผู้อ่านได้เข้าใจถึงความสำคัญกันคร่าวๆ ไปแล้วนั้น หากผู้อ่านมีโครงการใดที่สนใจจะซื้ออยู่ และต้องการตรวจสอบว่าโครงการดังกล่าวนั้นผ่านการพิจารณาผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้วหรือยัง สามารถเข้าไปตรวจสอบด้วยตนเองได้ที่เว็บไซด์ของสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) คือ http://eia.onep.go.th โดยสามารถตรวจสอบสถานะโครงการได้จากฐานข้อมูลโครงการที่รอการพิจารณา หรือที่ได้รับการประกาศแล้วว่าได้รับความเห็นชอบผ่านการพิจารณาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
หากโครงการที่ซื้อไว้ไม่ผ่าน EIA ต้องทำอย่างไร ?
แน่นอนว่าโครงการที่ไม่ได้รับความเห็นชอบในการพิจารณาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) จะไม่สามารถก่อสร้างได้ และหากเราบังเอิญไปซื้อโครงการดังกล่าวไว้เราจะต้องทำอย่างไร
ประการแรก…ผู้อ่านควรกลับไปตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ลงนามร่วมกันไว้กับทางเจ้าของโครงการว่า ในกรณีที่โครงการไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้นั้น ผู้จะขายจะมีความรับผิดชอบประการใดบ้าง และเราในฐานะผู้จะซื้อสามารถดำเนินการประการใดได้บ้าง
ประการที่ 2 ผู้อ่านควรติดต่อไปยังโครงการและสอบถามว่าโครงการจะรับผิดชอบอย่างไร จะดำเนินการคืนเงินให้กับเราได้เมื่อใด
ประการที่ 3 หากไม่ได้รับคำตอบที่ชัดเจนจากเจ้าของโครงการ หรือรู้สึกว่าการชดใช้ค่าเสียหายนั้นไม่เป็นธรรม เราสามารถทำการร้องเรียนไปยังสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หรือฟ้องร้องบังคับคดีทางกฎหมายได้
อย่างไรก็ตามทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยง ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เหตุการณ์เหล่านี้เกิดขึ้น เราควรพิจารณาอย่างรอบคอบ ศึกษาโครงการที่เราต้องการจะซื้อในหลายๆ แง่มุม ไม่ว่าจะเป็นความน่าเชื่อถือของบริษัทเจ้าของโครงการ สถานะทางการเงิน โครงการที่ผ่านมา สภาพแวดล้อมรอบๆ โครงการ สถานะทางกฎหมายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นความเป็นเจ้าของในที่ดิน การขออนุญาตก่อสร้าง หรือการพิจารณาวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ที่เรากำลังกล่าวถึงกันอยู่นี้ เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการที่เรากำลังจะตัดสินใจซื้อนั้นจะสามารถก่อสร้างได้อย่างแน่นอน