fbpx

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดคืออะไร?

6.00 min. Read

เมื่อเราตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดซักที่หนึ่งนั้น ต้องเริ่มจากการจองห้องชุดและเซ็นเอกสารใบจองจนเสร็จเรียบร้อย จึงจะถือว่าเริ่มต้นการซื้อขายกันอย่างเป็นทางการกับ Developer หรือเจ้าของโครงการ แต่อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนทางเอกสารยังไม่จบสิ้นเพียงแค่นั้น เรายังต้องเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดกับ Developer ต่อหลังจากนั้น ภายในระยะเวลาที่กำหนดอีกด้วยค่ะ

หลายๆคนอาจเกิดคำถาม…ต้องทำสัญญาด้วยหรือ? สัญญาอะไร? เซ็นใบจองแล้วก็น่าจะใช้ได้? คำถามเหล่านี้อาจเกิดขึ้นกับผู้ซื้อมือใหม่ ที่ยังไม่เข้าใจกระบวนการซื้อขายคอนโดตั้งแต่ต้นจนจบ 

อสังหา 101 จึงขอเล่าสู่กันฟังเรื่องสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด วิธีการทำสัญญา และข้อสัญญาควรทราบที่สำคัญๆ ให้เข้าใจภาพรวมกันซักหน่อย ดังนี้

ใบจองซื้อห้องชุดที่เราลงนามและวางเงินประกันไปนั้น เปรียบเสมือนสัญญาฉบับย่อย ที่กล่าวถึงการจองห้องชุดเลขที่กำหนด ราคาค่าใช้จ่ายห้องชุด และเงื่อนไขการชำระเงิน แต่ไม่ได้คลอบคลุมปัจจัยสำคัญอื่นๆ ของบ้านไว้เลย 

เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 พื้นฐานที่เราท่องกันมาตั้งแต่เด็กๆ ดังนั้น บ้านหรือคอนโดจึงมีความสำคัญขั้นสูงที่ภาครัฐต้องมีกฎระเบียบควบคุมความเป็นธรรมต่อผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ผ่านทางการทำสัญญา หรือเรียกว่า การลงนามสัญญาจะซื้อจะขาย (อ.ช.22) ฉบับกระทรวงมหาดไทย ซึ่งหากมีสัญญาแนบท้ายอื่นๆ ทาง Developer ก็สามารถเพิ่มเติมได้นอกเหนือจากสัญญาหลัก โดยแบบฟอร์มสัญญาฯ นั้นเราสามารถค้นดูเอกสารฉบับคร่าวๆ ได้จากอินเตอร์เนททั่วไปค่ะ 

โดยทั่วไปแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดในหนึ่งฉบับจะประกอบด้วย

1.สัญญาจะซื้อจะขาย (อ.ช.22) 

2.บันทึกข้อตกลงเพิ่มเติม (ถ้ามี) 

3.สัญญาแนบท้าย / บันทึกข้อตกลงสมนาคุณ / รายการส่งเสริมการขาย ฯลฯ (ถ้ามี) 

4.แบบผังห้อง (Unit Layout หรือ Floor Plan)

5.ข้อมูลโครงการ และวัสดุอุปกรณ์มาตรฐานในห้องชุด (Specification)

6.สำเนาโฉนดห้องชุด

7.ข้อมูลผู้จะขาย หรือ หนังสือรับรองบริษัทฯ ของผู้จะขาย

www.behance.com
ภาครัฐมีกฎระเบียบควบคุมความเป็นธรรมต่อผู้บริโภคและผู้ประกอบการ ผ่านสัญญาจะซื้อจะขาย (อ.ช.22)

ทีนี้ เรามาดูรายละเอียดภาพรวมและข้อสำคัญของสัญญาคอนโด ที่เราต้องตรวจสอบดีๆ กันค่ะ 

สัญญาจะซื้อจะขาย (อ.ช. 22)

โดยส่วนแรกของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและเอกสารแนบท้ายอื่นๆ จะระบุข้อมูลของบริษัทฯ ในนามของผู้จะขาย และข้อมูลส่วนตัวของเรา ในนามของผู้จะซื้อ อันได้แก่ ชื่อ นามสกุล อายุ เลขที่ประจำตัวประชาชน ที่อยู่ตามบัตรประชาชน ที่อยู่จัดส่งเอกสาร เบอร์โทรศัพท์ อีเมล์ ซึ่งส่วนนี้สำคัญมีผลต่อการติดต่อแจ้งข่าวสารระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขายค่ะ

ข้อ.2 ข้อตกลงจะซื้อจะขาย ระบุเกี่ยวกับชื่อโครงการ ห้องชุด พื้นที่

ข้อ.3 ราคาจะซื้อจะขาย ระบุเกี่ยวกับราคาห้องชุด และพื้นที่เพิ่มลดหากปรากฎภายหลังโครงการสร้างเสร็จ

ข้อ.4 การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ ระบุเกี่ยวกับเงินที่ได้ชำระ และต้องชำระตามกำหนดวันที่ระบุในเล่มสัญญานี้ ได้แก่ เงินจอง เงินทำสัญญา เงินค่างวดรายเดือน เงินงวดสุดท้ายวันโอนกรรมสิทธิ์ และกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ 

ข้อ.6 ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอน ระบุเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการโอนฯ จำนวน 2 เปอร์เซนต์ของราคาประเมิน ให้แบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้จะขายและผู้จะซื้อ

ข้อ.7 เบี้ยปรับ ดอกเบี้ยผิดนัด การบอกเลิกสัญญา ระบุเกี่ยวกับการผิดนัดหมายโอนกรรมสิทธิ์ และผิดนัดชำระเงินตามสัญญาของทั้งผู้จะขายและผู้จะซื้อ มีผลต่อการคิดเบี้ยปรับ ดอกเบี้ยผิดนัด ไปจนถึงยกเลิกสัญญาระหว่างกันได้ 

ข้อ.8 ความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง ระบุเกี่ยวกับงานรับประกันตามกฎหมาย ที่เรามักจะเรียกติดปากว่า รับประกันโครงสร้างอาคาร 5 ปี และส่วนควบ 2 ปีนั่นเองค่ะ

Google AdSense

บันทึกข้อตกลง 

คือ ข้อตกลงเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาจะซื้อจะขายหลัก (อ.ช.22) ที่ลงรายละเอียดมากขึ้น โดยแต่ละ Developer อาจจัดทำไม่เหมือนกัน เช่น บันทึกข้อตกลงเรื่องการชำระเงิน บันทึกข้อตกลงเรื่องส่วนลด บันทึกเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางและข้อปฏิบัติของผู้จะซื้อ หรือรวมกันทุกอย่างเรียกว่า บันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ก็มีเหมือนกันค่ะ ลองมาดูรายละเอียดกันต่อค่ะ ว่า บันทึกข้อตกลงจะกล่าวถึงอะไรบ้าง

  • วิธีการชำระเงิน การโอนเงินและค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้นผู้จะซื้อต้องรับผิดชอบเอง กล่าวคือ ผู้จะขายจะระบุช่องทางการชำระเงินและบัญชีธนาคารของตนอย่างชัดเจน รวมทั้งขอรับเงินจำนวนเต็มค่าห้องชุด และค่าใช้จ่ายตามที่แจ้ง หากผู้จะซื้อโอนเงินจากต่างประเทศ หรือต่างจังหวัดกันต้องยอมรับค่าธรรมเนียมธนาคารที่เกิดขึ้นเอง
  • การขอสินเชื่อ/ การเตรียมเอกสารประกอบการโอนฯ เป็นหน้าที่ของผู้จะซื้อ กล่าวคือ ผู้จะขายไม่มีส่วนช่วยเรื่องเอกสารส่วนตัวของผู้จะซื้อ อันเป็นเหตุอ้างการเตรียมเอกสารล่าช้าให้ผิดนัดการโอนกรรมสิทธิ์ได้แต่อย่างใด ดังนั้นผู้จะซื้อต้องจัดเตรียมเอกสารของตัวเองให้เรียบร้อย ครบถ้วนพร้อมส่งยื่นเรื่องขอสินเชื่อ และ ยื่นเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินในวันโอนฯ ได้ทันที
  • การก่อสร้าง ว่าด้วยสิทธิ์ของผู้จะขายและผู้จะซื้อในการกระทำใดๆเกี่ยวข้องกับการแบบการก่อสร้าง กล่าวคือ ผู้จะขายอาจมีการปรับเปลี่ยนแบบการก่อสร้าง หากจำเป็นต้องแก้ไขตามหน่วยงานรัฐแจ้งเมื่อเห็นว่ากระทบต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งประเด็นอาจเกิดขึ้นได้บ้างแต่ไม่พบเห็นบ่อยนัก เพราะปกติแล้วนั้นทางโครงการจะยื่นเรื่องขออนุญาตอย่างถูกต้องตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้างแล้วค่ะ 
  • ที่จอดรถ กล่าวคือ ผู้จะขายจะแจ้งถึงจำนวนบัตรผ่านเข้าออก หรือจำนวนคันที่ได้รับสิทธิ์จอด ปัจจุบันนี้พื้นที่จอดรถมีจำกัด ระบบการจอดจะเป็นแบบหมุนเวียนค่ะ และอยู่ภายใต้การดูแลของนิติบุคคลอาคารชุด
  • อาคารชุดและห้องชุดแล้วเสร็จ กล่าวคือ ผู้จะขายจะเชิญตรวจรับมอบห้องชุดเมื่อห้องชุดและอาคารสร้างเสร็จเรียบร้อยดี การแก้ไขงานชำรุดบกพร่องตามรับประกัน รวมถึงเชิญโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดค่ะ
  • นิติบุคคลอาคารชุด เงินกองทุน และส่วนกลาง กล่าวคือ ว่าด้วยกฎหมายอาคารชุดที่ระบุหน้าที่ของผู้จะซื้อในฐานะเจ้าของทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน ต้องเฉลี่ยชำระเงินเพื่อบำรุงรักษา ซ่อมแซมและดูแลค่าใช้จ่ายร่วมกัน ในข้อนี้จะระบุถึงจำนวนเงินสัมพันธ์กับพื้นที่ตารางเมตรของห้องชุดค่ะ
  • การโอนสิทธิ์ และเงื่อนไขการโอนสิทธิ์ กล่าวคือ ผู้จะซื้อสามารถโอนสิทธิและหน้าที่ให้กับผู้อื่นได้แต่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไข เช่น ไม่ค้างชำระค่างวดใดๆ และการดำเนินการดังกล่าวนี้ บาง Developer อาจคิดค่าธรรมเนียมทางเอกสารกับผู้จะซื้อด้วยเช่นกัน
  • รายการส่งเสริมการขายและเงื่อนไข ให้เป็นไปตามที่เอกสารการจอง กล่าวคือ ผู้จะขายตกลงให้สิทธิพิเศษ ของสมนาคุณ ฯลฯ แต่ต้องภายใต้สัญญาร่วมกัน หากผู้จะซื้อผิดสัญญาข้อใดไป ทางผู้จะขายมีสิทธิ์ยกเลิกรายการส่งเสริมการขายได้ทันที หรือ ยกเลิกโปรโมชั่นนั่นเองค่ะ
www.rawpixel.com

เอกสารแนบท้ายสัญญา 

  • เอกสารนี้ จะว่าด้วยข้อมูลทางการเงิน ห้องชุด และโครงการเพิ่มเติม ที่ละเอียด แจกแจง และเห็นภาพมากขึ้น ประกอบไปด้วย  
  • ตารางผ่อนค่างวดรายเดือน หรือที่เราเรียกว่าผ่อนดาวน์บ้านค่ะ โดยจะระบุงวดที่จ่าย วัน เดือน ปี จำนวนเงิน ไว้อย่างชัดเจน ซึ่งเราต้องจ่ายเงินดังกล่าวนี้ให้ตรงเวลาที่ระบุในสัญญานะคะ  
  • แบบผังห้องชุด หรือที่เรียกว่า Unit Layout หรือ Floor Plan ซึ่งจะระบุตำแหน่งของห้องชุดในชั้นพักอาศัยนั้นๆ ผังภายในห้อง การวางเฟอร์นิเจอร์ และทิศทางของห้อง
  • ข้อมูลโครงการและวัสดุอุปกรณ์มาตรฐานในห้องชุด หรือที่เรียกว่า Specification ว่าด้วยข้อมูลโครงสร้างและตัวอาคาร ระบบความปลอดภัย ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ระบบสัญญาณ ทรัพย์ส่วนกลางที่มีให้ และข้อมูลวัสดุที่ใช้ภายในห้องชุดเป็นมาตรฐานเดียวกันกับทุกห้องในโครงการนั้นๆ
  • สำเนาโฉนดห้องชุด เพื่อเป็นข้อมูลยืนยันรูปภาพแบบห้องชุดที่จะซื้อจะขายกัน หากโครงการไหนยังสร้างไม่เสร็จและยังไม่ถึงขั้นตอนออกโฉนดได้นั้น โคราการจะแนบแบบผังห้องชุดให้แทนค่ะ
  • ข้อมูลผู้จะขาย กล่าวคือ ถ้าผู้จะซื้อต้องแนบบัตรประชาชนเพื่อแสดงตัวตน ทางผู้จะขายก็ต้องแนบหนังสือรับรองบริษัท และสำเนาบัตรที่เกี่ยวข้องเพื่อยืนยันตัวตนเช่นเดียวกันค่ะ

การเซ็นสัญญาคอนโด ถือว่าเป็นข้อผูกมัดกันทั้งสองฝ่ายผู้จะซื้อและผู้จะขายด้วยกันทั้งคู่ ดังนั้น เราควรขอสัญญาห้องชุดฯ ฉบับร่างที่โครงการจัดทำมาอ่านให้เข้าใจก่อนจะดีกว่าค่ะ 

เวลาเซ็นสัญญาฯ ค่อยๆใช้เวลาอ่านและตรวจตรา ไม่เข้าใจข้อไหนให้ถาม เพราะสัญญาถือเป็นปัจจัยหลัก ผูกมัดกันทางลายลักษณ์อักษร

การทำสัญญาฯ นั้นปกติจะทำหลังวันจองประมาณ 7-14 วันแล้วแต่นโยบายโครงการ ซึ่งนอกจากจะต้องเซ็นสัญญาฯ แล้ว เรายังต้องชำระค่าทำสัญญาด้วย จำนวนเงินจะเป็นตามเงื่อนไขที่ระบุในใบจองหรือใบเสนอราคา โครงการอาจระบุเป็นจำนวนเงิน เช่น 5,000 บาท หรือเป็นเปอร์เซนต์ เช่น 5% ของราคาห้องชุด โดยเงินทำสัญญาถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของราคาห้องชุดเช่นกันค่ะ

วิธีการชำระค่าทำสัญญาฯ จะเป็นรูปแบบเดียวกันกับเงินจอง คือ บัตรเครดิต บัตรเดบิต เงินโอนธนาคาร และเช็ค

เวลาเซ็นสัญญาฯ ค่อยๆใช้เวลาอ่านและตรวจตราอีกนิด ไม่เข้าใจข้อไหนให้ถามก่อน ไม่ต้องรีบนะคะ เพราะสัญญาถือเป็นปัจจัยหลัก ผูกมัดกันทางลายลักษณ์อักษร 

เพียงเท่านี้ เราก็จบกระบวนการทำสัญญากันแล้วค่ะ จากนี้ไปก็เตรียมตัวผ่อนดาวน์กันต่อ หรือเข้าตรวจห้องชุดหากโครงการสร้างเสร็จแล้วต่อไปค่ะ 




Copy link