เคยอ่านสัญญาซื้อคอนโดแล้วมีคำถามบ้างหรือไม่? (ตอนที่ 3)
ต่อเนื่องจากตอนที่ 2 บทนี้เป็นตอนสุดท้ายของบทความเรื่อง “สัญญาจะซื้อจะขาย” กันแล้ว วันนี้ขอต่อกันด้วยเรื่องของ “เบี้ยปรับ ดอกเบี้ยผิดนัด และการบอกเลิกสัญญา” ในสัญญาข้อ 7 ซึ่งผู้เขียนเห็นว่าผู้อ่านควรให้ความสำคัญกับมัน เนื่องจากเป็นผลได้ผลเสียโดยตรงของผู้จะซื้อ เพราะเป็นเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นได้ในช่วงก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
ข้อ 7. เบี้ยปรับ ดอกเบี้ยผิดนัด และการบอกเลิกสัญญา
ในข้อ 7.1 และ 7.2 จะกล่าวถึงการผิดนัดของผู้จะซื้อ อันจะส่งผลให้เกิดการริบเงินและยกเลิกสัญญาได้ ซึ่ง 2 ข้อนี้ผู้จะซื้อจะเป็นฝ่ายเสียผลประโยชน์หากกระทำผิดสัญญา กล่าวคือ
7.1 หากผู้จะซื้อผิดนัดการชำระเงินในข้อ 4 จะยินยอมให้ผู้จะขายเรียกเก็บดอกเบี้ยผิดนัดได้ โดยกฎหมายกำหนดไว้ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ แต่ทั้งนี้ยอดรวมของดอกเบี้ยต้องไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาห้องชุดที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ตัวอย่างเช่น…
ห้องชุดของผู้จะซื้อราคา 3,000,000 บาท กำหนดอัตราผ่อนดาวน์ร้อยละ 10 โดยแบ่งชำระเป็นงวด งวดละ 20,000 บาท จำนวน 15 งวด แต่ระหว่างที่ผ่อนดาวน์อยู่นั้น ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ล่าช้ากว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาเป็นเวลา 14 วัน ดังนั้นหากในสัญญาระบุดอกเบี้ยผิดนัดไว้ที่ร้อยละ 7.5 ต่อปี ผู้จะซื้อจะต้องชำระดอกเบี้ยเป็นจำนวนเงิน ประมาณ 58 บาทให้กับผู้จะขาย (20,000 คูณ 7.5% หาร 365 คูณ 14)
7.2 ผู้จะซื้อสามารถถูกยกเลิกสัญญาได้หากผิดนัดชำระค่างวดดาวน์ตาม 1 ใน 3 กรณีนี้
1.หากตกลงกันว่าจะชำระเงินเพียงงวดเดียวเท่านั้น แต่เมื่อครบกำหนดแล้วผู้จะซื้อยังไม่ชำระเงินตามวันและเวลาที่ตกลงกับผู้จะขายไว้
2.ตกลงชำระเงินทั้งหมด 24 งวดขึ้นไป แต่ผู้จะซื้อผิดนัดชำระ 3 งวดติดต่อกัน
3.ตกลงชำระเงินกันน้อยกว่า 24 งวด แต่ผู้จะซื้อผิดนัดชำระเงินในอัตราร้อยละ 12.5 ของจำนวนดังกล่าว ผู้เขียนขอยกตัวอย่างสำหรับกรณีของข้อ 3 เพื่อให้ผู้อ่านเห็นภาพได้ชัดเจนขึ้นดังนี้
จากตัวอย่างที่ให้ไว้ในข้อ 7.1 เงินดาวน์ร้อยละ 10 จะเท่ากับ 300,000 บาท และเนื่องจากตกลงผ่อนชำระเงินดาวน์กันจำนวน 15 งวด การยกเลิกสัญญาจึงเข้าข่ายการพิจารณาตามข้อ 3. เท่านั้น คือ ผู้จะซื้อผิดนัดชำระในอัตราร้อยละ 12.5 หรือคิดเป็นเงินจำนวน 37,500 บาท (300,000 คูณ 12.5%) ดังนั้นหากผู้จะซื้อผิดนัดไม่ชำระเงิน 2 งวดติดต่อกันจะส่งผลให้ผู้จะขายสามารถบอกเลิกสัญญาได้
แต่ทั้งนี้การบอกเลิกสัญญาผู้จะขายจะต้องแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้จะซื้อเสียก่อน โดยกำหนดให้มาชำระเงินที่ค้างไว้ภายใน 30 วันนับจากวันที่ผู้จะซื้อได้รับหนังสือ ซึ่งหากผู้จะซื้อไม่ชำระเงินตามกำหนดการบอกเลิกสัญญาก็จะมีผลบังคับใช้
มาดูที่ข้อ 7.3 การผิดนัดของผู้จะขายกันบ้าง…ซึ่งการผิดนัดของผู้จะขายจะเกี่ยวข้องกับการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้จะซื้อตามกำหนดสัญญาในข้อ 4.4 นั่นเอง…ผู้จะซื้อสามารถทำอะไร หรือจะได้รับผลประโยชน์อะไรบ้าง
1.สิทธิในการบอกเลิกสัญญา กล่าวคือ หากผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ตามกำหนด และผู้จะซื้อตัดสินใจว่าไม่ต้องการห้องชุดดังกล่าวนี้แล้ว ผู้จะซื้อสามารถขอเงินที่ชำระไว้แล้วทั้งหมดคืนได้พร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกับข้อ 7.1 รวมถึงสามารถฟ้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่นได้ด้วย เช่น ค่าเช่าที่พัก ด้วยเหตุผลที่ไม่สามารถเข้าอยู่อาศัยได้ตามกำหนด จึงต้องไปเช่าที่พักอื่นเพื่อรอการหาที่อยู่ใหม่ เป็นต้น
2.แต่หากผู้จะซื้อไม่ต้องการบอกเลิกสัญญา กล่าวคือ ยินดีรอจนกว่าผู้จะขายจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ (โดยมากคือรอให้โครงการสร้างแล้วเสร็จ) ผู้จะซื้อจะมีสิทธิได้รับค่าเบี้ยปรับในอัตราร้อยละ 0.01 ต่อวันของราคาห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขาย (แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 10)
ทั้งนี้หากผู้จะซื้อได้ใช้สิทธิการปรับครบร้อยละ 10 แล้ว แต่ผู้จะขายก็ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ ผู้จะซื้อจะยังคงมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาได้
3.หากผู้จะขายไม่สามารถดำเนินโครงการต่อไปได้เนื่องจากเหตุสุดวิสัย ผู้จะขายจะต้องคืนเงินที่ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดประเภทเงินฝากประจำของธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) นับจากวันที่ได้รับเงินจากผู้จะซื้อ โดยไม่ตัดสิทธิในการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายอย่างอื่น
ตามที่ผู้เขียนได้กล่าวมาทั้งหมดให้หัวข้อนี้ หวังว่าจะสามารถช่วยให้ผู้อ่านสามารถเข้าใจและปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้อย่างถูกต้องเพื่อมิให้เสียประโยชน์อันพึงจะได้รับ
สัญญาข้อ 7 เป็นผลได้ผลเสียโดยตรงของผู้จะซื้อ เพราะเป็นเหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นได้ในช่วงก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
ข้อ 8. ความรับผิดในการชำรุดบกพร่อง
สัญญาข้อที่ 8 ข้อนี้ได้กล่าวถึง “ความรับผิดในการชำรุดบกพร่อง” หรือที่เรามักรู้จักกันในคำง่ายๆ ว่า “การรับประกัน” นั่นเอง
การรับประกันตามสัญญามาตรฐานมีอยู่ด้วยกัน 2 หมวดใหญ่ๆ ในข้อ 8.1 คือ
1.การรับประกันโครงสร้างและอุปกรณ์อันเป็นส่วนประกอบของอาคาร ซึ่งตามสัญญากำหนดไว้ 5 ปี นับจากวันจดทะเบียนอาคารชุด
แต่โครงสร้างคืออะไร และประกอบด้วยอะไรบ้าง…
โครงสร้างอาคาร หมายถึง ส่วนประกอบที่สำคัญของอาคารอันจะทำให้อาคารนั้นดำรงอยู่ได้ มีอยู่ด้วยกัน 3 ส่วนหลักๆ คือ ฐานราก อันได้แก่ คานคอดิน ตอม่อเสา ส่วนที่ 2 หรือส่วนกลางของอาคาร เช่น คาน พื้น ผนัง ที่ใช้ในการรับน้ำหนัก และส่วนสุดทายเรียกว่าส่วนบนของอาคาร คือ โครงหลังคา และหลังคา เป็นต้น
อีกคำหนึ่งที่เกี่ยวข้องกับการรับประกันนี้คือ “วันจดทะเบียนอาคารชุด” ซึ่งก็คือ วันที่ได้รับ “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด” (อ.ช. 10) จากกรมที่ดิน โดยบริษัทเจ้าของโครงการจะเป็นผู้ยื่นคำขออนุญาตเปิดใช้อาคารให้ถูกต้องตามกฎหมายเมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
2.การรับประกันส่วนควบของอาคาร เป็นเวลา 2 ปีนับจากวันจดทะเบียนอาคารชุดเช่นกัน
ซึ่งคำว่า “ส่วนควบ” นี้หมายถึง สิ่งอันเป็นส่วนประกอบสำคัญอันเกี่ยวเนื่องกับโครงสร้าง ซึ่งในส่วนของอาคารชุด จะหมายถึง ผนังก่ออิฐ ชุดประตู ชุดหน้าต่าง วัสดุปูพื้นหลังคา บันได ลิฟต์ เครื่องกำเนิดไฟฟ้า ระบบไฟฟ้าทั้งภายในอาคารและภายในห้องชุด ระบบดับเพลิงและป้องกันอัคคีภัย ระบบประปาทั้งภายในอาคารและภายในห้องชุด ระบบบำบัดน้ำเสีย รวมถึงระบบสุขาภิบาลทั้งภายในอาคารและภายในห้องชุด
ดังนั้นหากมีการชำรุดเสียหายและได้รับการแจ้งจากนิติบุคคลอาคารชุด หรือเจ้าของห้องชุด ผู้จะขายจึงจำเป็นต้องเข้าแก้ไขภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งเป็นหนังสือ ตามสัญญาข้อ 8.2
แต่หากความชำรุดบกพร่องนั้นเป็นเรื่องจำเป็นต้องแก้ไขเร่งด่วน เช่น น้ำรั่ว ไฟฟ้าดับ ผู้จะขายจะต้องดำเนินการแก้ไขในทันทีที่ได้รับแจ้ง ซึ่งหากผู้จะขายไม่ทำการแก้ไขผู้จะซื้อหรือนิติฯ มีสิทธิดำเนินการได้เองโดยผู้จะขายยินยอมที่จะชดใช้ค่าเสียหายและค่าใช้จ่ายในการแก้ไขในความชำรุดบกพร่องดังกล่าว
ข้อ 9. คำบอกกล่าว
ข้อที่ 9 “คำบอกกล่าว” สัญญาในข้อนี้อาจไม่มีเนื้อหาอะไรมากนัก แต่ความสำคัญจะเกิดขึ้นเมื่อคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมี “ข้อความ” ใดๆ ก็ตามที่ต้องการแจ้งให้อีกฝ่ายทราบ จะต้องทำเป็น “ลายลักษณ์อักษร” และ “แจ้งเป็นหนังสือ” ไปยังอีกฝ่ายตาม “ที่อยู่ที่ระบุไว้ในสัญญา” โดยวิธีส่งเป็น “ไปรษณีย์ลงทะเบียน” โดยจะถือว่าอีกฝ่ายรับทราบ “ในวันที่ได้รับหนังสือ” ทั้งนี้รวมถึงการ “ย้ายที่อยู่” ด้วยเช่นกัน
ดังนั้นหากต้องการให้การบอกกล่าวใดๆ มีผลทางกฎหมาย ผู้อ่านจำเป็นต้องทำเป็นหนังสือ และดำเนินการตามขั้นตอนที่ผู้เขียนได้สรุปไว้ให้ข้างต้น รวมถึงเก็บหลักฐานการบอกกล่าวนั้นๆ ไว้จนกว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเสร็จเรียบร้อย
ข้อ 10. เอกสารแนบท้ายสัญญา
ตอนนี้ผู้เขียนก็ได้นำผู้อ่านเดินทางมาถึงสัญญาข้อสุดท้ายกันแล้ว ซึ่งในข้อ 10 นี้จะกล่าวถึง “เอกสารแนบท้ายสัญญาต่างๆ” ที่จะเป็นส่วนประกอบสำคัญแห่งสัญญาฉบับนั้นๆ ซึ่งทางกฎหมายกำหนดไว้ให้เบื้องต้น 5 รายการ คือ
1.สำเนา “หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล” หรือที่เรามักเรียกกันสั้นๆ ว่า “หนังสือรับรองบริษัท” มีไว้เพื่อแสดงตัวตนของผู้จะขาย ซึ่งหากผู้ลงนามในสัญญาไม่ใช่ผู้มีอำนาจลงนามตามหนังสือรับรองบริษัท จะต้องมีหนังสือมอบอำนาจให้กระทำการแทนอีกฉบับหนึ่ง เพื่อยืนยันว่าผู้ที่ลงนามในสัญญากับผู้จะซื้อนั้น เป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตจากผู้จะขายมาจริงๆ
2.สำเนาโฉนดที่ดิน มีไว้เพื่อยืนยันว่า โครงการที่ผู้จะซื้อต้องการซื้อนั้น เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จะขายจริงๆ โดยสามารถตรวจสอบชื่อผู้ครอบครองได้ที่ด้านหลังของโฉนด
3.สำเนาใบอนุญาตก่อสร้าง จะแสดงให้ผู้จะซื้อทราบว่า โครงการนั้นได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ดำเนินการก่อสร้างได้ หรือเพื่อเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้จะซื้อว่าโครงการดังกล่าวจะสามารถก่อสร้างได้อย่างแน่นอนนั่นเอง
เอกสารในข้อนี้หากเราทำการซื้อในช่วง Pre-sales อาจจะยังไม่มีแนบในชุดสัญญา เนื่องจากยังอยู่ในระหว่างดำเนินการขออนุญาตจากทางราชการ
4.แผนผังอาคารชุด และหลักฐานการจดทะเบียนอาคารชุด
เอกสารในส่วนนี้ไม่ว่าจะเป็นแผนผังอาคารชุด หรือหลักฐานการจดทะเบียนอาคารชุดนั้น หากเราซื้อในช่วงที่โครงการยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ จะไม่มีเอกสารฉบับนี้แนบมาด้วย เนื่องจากเป็นเอกสารที่เจ้าของโครงการจะได้ก็ต่อเมื่อดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ และได้รับอนุญาตให้เปิดใช้อาคารจากทางราชการแล้วเท่านั้น
5.รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก สื่อโฆษณาต่างๆ ทั้งที่เป็นข้อความและรูปภาพนั้น อาจมิได้ถูกนำมาแนบในสัญญาทั้งหมด กล่าวคือ
โดยปกติแล้วสิ่งที่ทางบริษัทเจ้าของโครงการมักจะแนบในชุดสัญญาในส่วนของรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด จะเป็นแผนผังห้องชุดที่เราซื้อ (Unit Layout) และแผนผังตำแหน่งห้องของเราในชั้นนั้นๆ (Floor Plan) ส่วนรายละเอียดของทรัพย์ส่วนกลางรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ จะจัดทำเป็นเอกสารอีกฉบับหนึ่ง ซึ่งแต่ละโครงการจะมีชื่อเรียกที่ไม่เหมือนกัน เช่น “เอกสารแนบท้ายสัญญา : ทรัพย์ส่วนกลาง” หรือ “Specification” เป็นต้น
ส่วนสื่อโฆษณาต่างๆ นั้นมักจะไม่ได้ถูกนำมารวมไว้ในชุดสัญญาด้วย แต่ผู้จะซื้อสามารถเก็บไว้เป็นหลักฐานในอนาคตได้ เช่น โบรชัวร์ หรือแผ่นพับที่ได้รับตั้งแต่วันที่ไปดูโครงการครั้งแรกๆ
ทั้งนี้สิ่งที่ผู้เขียนอยากขอแนะนำผู้อ่านก็คือ เอกสารใดๆ ก็ตามที่เราได้รับมาตั้งแต่วันที่เราเข้าไปที่โครงการครั้งแรกขอให้เก็บรวบรวมไว้ก่อน โดยอาจเก็บรวมไว้กับชุดสัญญาก็ได้เพื่อกันสูญหาย จนกว่าการรับประกันห้องชุดของเราจะสิ้นสุดลง เพราะหากมีข้อขัดแย้งใดๆ อันอาจเกิดขึ้นในอนาคต สิ่งเหล่านี้จะสามารถนำมาใช้เป็นหลักฐานในชั้นศาลได้