fbpx

วิธีเตรียมพร้อมซื้อคอนโดง่ายๆ ของคนต่างชาติ

6.00 min. Read

ไทยแลนด์สวรรค์แห่งเอเชีย ที่เปิดประตูต้อนรับนักท่องเที่ยวจากทั่วโลกยิ่งกว่าชาติไหนๆ เพราะความเป็นอยู่ง่าย ติดเทรนด์สายกิน ค่าครองชีพแสนถูก แหล่งท่องเที่ยวที่ทั้งสวยทั้งมันส์ ครบเครื่องขนาดนี้ ทำเอาคนชาติอื่นๆ อยากตั้งรกรากที่ไทยไม่น้อยเลยค่ะ

ใช่ว่าอสังหาริมทรัพย์ไทยจะจำกัดสิทธิ์เฉพาะพลเมืองไทยอย่างเดียวนะคะ แต่เรายังเปิดกว้างให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์สำหรับห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมได้ด้วยค่ะ แต่ยกเว้นสำหรับบ้านและที่ดิน ที่ยังสงวนเฉพาะคนไทยเท่านั้น 

ทีนี้…เรามาเรียนรู้และดูวิธีเตรียมพร้อมการซื้อคอนโดง่ายๆ ของชาวต่างชาติกันดีกว่า ว่ามีรายละเอียดอะไรบ้าง เผื่อว่าใครสนใจอยากแนะนำเพื่อนฝูงหรือครอบครัวชาวต่างชาติ มาซื้อบ้านไว้พักผ่อนหนีหนาวที่ไทยกันบ้างนะคะ

www.unsplash.com

1.ตรวจสอบอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ (Foreigner Quota)

เมื่อเราเล็งๆ โครงการไหนไว้แล้ว อย่างแรกให้สอบถามฝ่ายขายว่าอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติของโครงการ ครบสัดส่วน 49% ไปแล้วหรือยัง?

ตามพรบ.อาคารชุดแก้ไขเพิ่มเติม ฉบับที่ 4 พ.ศ.2551 บุคคลหรือนิติบุคคลต่างชาติสามารถซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้ด้วยตนเอง โดยได้รับอนุญาตอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติสูงสุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของโครงการนั้นๆ ส่วนอีก 51% ที่เหลือเป็นสิทธิ์ของคนไทย หรือนิติบุคคลไทยถือครอง

2.คุณสมบัติผู้ซื้อชาวต่างชาติ และเอกสารที่ต้องใช้

หากผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นบุคคลธรรมดา ต้องได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรไทยตามกฎหมายว่าด้วย “คนเข้าเมือง” เอกสารที่ต้องใช้ คือ หนังสือเดินทาง (Passport) หรือ ใบสำคัญถิ่นที่อยู่ กลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มใหญ่และเข้าเมืองแบบปกติทั่วๆ ไปค่ะ

หรือเข้ามาในราชอาณาจักรไทยตามกฎหมายว่าด้วย “การส่งเสริมการลงทุน” เอกสารที่ต้องใช้ คือ หนังสือเดินทาง (Passport) และ หนังสือสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่รับรองว่าเป็นคนต่างด้าวได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

โดยสำหรับสำเนาหนังสือเดินทาง ต้องยื่นเอกสารแสดงหน้าข้อมูลประจำตัว ภาพใบหน้า อย่างชัดเจน

หากผู้ซื้อเป็นนิติบุคคลต่างชาติ หรือบริษัทจดทะเบียนต่างชาติ เอกสารที่ต้องใช้จะมากกว่าหนังสือเดินทาง กล่าวคือต้องใช้เอกสารของบริษัทร่วมด้วย เช่น หนังสือรับรองบริษัท เป็นต้น

ลองตรวจสอบคุณสมบัติว่าเราเป็นผู้ซื้อประเภทใด และเตรียมเอกสารให้ตรงกับเงื่อนไขของราชการนะคะ

foreign document ownership transfer condo
www.rawpixel.com

Google AdSense

3.วีซ่าของผู้ซื้อต่างชาติ

อีกหนึ่งเอกสารสำหรับการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ ที่ต้องยื่นแสดงต่อสำนักงานที่ดิน คือ เอกสารหน้าประทับตราพำนักในประเทศไทยหรือ “วีซ่า” (VISA) เป็นหลักฐานประกอบ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

ตามหลักทั่วไปนั้น VISA ที่เข้าประเทศไทยจะเป็นตัวควบคุมระยะเวลาที่ชาวต่างชาติท่านนั้นๆ ได้รับอนุญาตให้อยู่ในประเทศไทยได้ตามช่วงที่กำหนดไว้ และสำหรับประเทศใดที่ได้รับ Free Visa ก็จะเป็นตราประทับ Immigration Stamp จากตม.เข้าประเทศแบบปกติ

สำนักงานที่ดินเรียกใช้เอกสารหน้า VISA หรือ Immigration Stamp ในเล่มหนังสือเดินทาง (Passport) ประกอบการซื้อขายห้องชุด มีจุดประสงค์ ดังนี้

  • เพื่อยืนยันตัวตนของชาวต่างชาตินั้นๆ และตรวจสอบการเข้าประเทศมาอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
  • เพื่อตรวจสอบข้อเท็จจริงของเอกสาร เพราะ ทุกๆ เอกสารราชการที่มีการลงนาม เช่น หนังสือมอบอำนาจ หนังสือยินยอมคู่สมรส ต้องลงวันที่ภายในช่วงเวลาที่ VISA หรือ Immigration Stamp กำหนด และต้องพำนักอยู่ในประเทศไทยขณะลงนามเอกสารด้วย

ตัวอย่างเช่น ในกรณี Free VISA ถ้าผู้ซื้อชาวต่างชาติท่านนั้นๆ ได้ระยะเวลาตั้งแต่ 1-15 มกราคม แต่เดินทางออกจากประเทศไทยในวันที่ 5 มกราคม วันที่ที่สามารถระบุในเอกสารราชการจะระบุได้เพียงวันที่ 1-5 มกราคม เท่านั้นค่ะ

ถ้าพ้นกำหนดนี้หรือไม่อยู่ในกำหนดนี้เลย ถือว่าการซื้อขายห้องชุดมีที่มาที่ไปไม่ชัดเจนหรือข้อมูลเป็นเท็จ เจ้าหน้าที่จะไม่พิจารณาการโอนกรรมสิทธิ์ฯ ให้แต่อย่างใด  

4.การชำระเงินแบบ T/T

การซื้อคอนโดของชาวต่างชาติเงิน ผู้ซื้อต่างชาติต้องจ่ายค่าห้องชุดทั้งหมดโดยวิธีการโอนแลกเปลี่ยนเงินตราจากบัญชีธนาคารต่างประเทศโดยไม่มีข้อยกเว้น แม้ว่าผู้ซื้อจะทำงานในประเทศไทย มีใบอนุญาตการทำงาน (Work Permit) หรือมีบัญชีธนาคารไทยก็ตาม

ที่สำคัญ คือ การโอนเงินต้องเป็นสกุลเงินตราอื่นๆ เช่น ดอลลาร์ หยวน เยน ฯลฯ แต่ต้องไม่ใช่เงินสกุลไทย “บาท” (Bathnet) ผู้ซื้อต่างชาติต้องทำการโอนเงินจากธนาคารต้นทางต่างประเทศผ่านระบบ ที่เรียกว่า “Telegraphic Transfer (T/T)” หรือ “Swift Code” ซึ่งเป็นการโอนเงินสกุลต่างประเทศเข้ามายังบัญชีในประเทศไทย และแลกเปลี่ยนเงินตราเป็นสกุล “บาท” โดยธนาคารสัญชาติไทย เช่น ธนาคารกรุงไทย ธนาคารกรุงเทพ เป็นต้น

ผู้ซื้อต่างชาติต้องทำการโอนเงินจากธนาคารต้นทางต่างประเทศผ่านระบบ ที่เรียกว่า “Telegraphic Transfer (T/T)” หรือ “Swift Code”

ดังนั้น กรณีนี้จะเกิดประเด็นเรื่องค่าเงินผวนรายวันเกิดขึ้นเป็นประจำ ผู้ซื้อต่างชาติต้องคำนวนและโอนเงินเกินซักเล็กน้อย สำหรับค่าธรรมเนียมธนาคาร ค่าเงินแข็งหรืออ่อนรายวันที่เกิดขึ้น

ผู้ซื้อต่างชาติควรโอนเงินต้นทางออกจากชื่อบัญชีของผู้ซื้อเอง โอนเงินมาปลายทางให้กับบัญชีธนาคารของ Developer (บริษัทเจ้าของโครงการ) หรือ บัญชีเงินฝากของผู้ซื้อที่เปิดไว้กับธนาคารในประเทศไทยก็ได้ (หากมี) 

ธนาคารแห่งประเทศไทยไม่ได้จำกัดจำนวนเงินสูงสุดและต่ำสุดไว้แต่อย่างใด จึงสามารถทยอยโอนได้หลายครั้ง หรือโอนเป็นจำนวนเงินก้อนใหญ่ครั้งเดียวก็ได้ค่ะ

ข้อนี้ เราต้องวางแผนการเงินอย่างดีเลยนะคะ ถ้าติดประเด็นการโอนเงิน อาจทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดล่าช้า ไม่เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายได้นะคะ

5.วัตถุประสงค์การโอนเงิน

นอกจากผู้ซื้อชาวต่างชาติจำเป็นต้องโอนเงินให้เทียบเท่าราคาห้องชุดและชำระเป็นเงินสกุลอื่นๆ แล้วนั้น ยังต้องระบุวัตถุประสงค์การซื้อห้องชุดในเอกสารโอนเงินต้นทาง “Telegraphic Transfer Form (T/T Form)” ให้ถูกต้องชัดเจนด้วยค่ะ

กล่าวคือ ต้องระบุถึงการซื้อคอนโดมิเนียม ชื่อโครงการ ชื่อห้องชุด และชื่อผู้ซื้อต่างชาติ ตัวอย่างเช่น “For Purchase Condominium Thai Sea Breeze unit 1502 under Mr. Peter Kingston”

ถ้าไม่ระบุ หรือระบุผิดวัตถุประสงค์ จะมีผลต่อหนังสือรับรองการโอนเงินต่างประเทศในขั้นตอนถัดไปค่ะ

6.หนังสือรับรองการโอนเงินต่างประเทศ

เมื่อผู้ซื้อต่างชาติโอนเงินจากธนาคารต้นทางต่างประเทศ มายังธนาคารไทยผู้รับปลายทางแล้ว ต้องแจ้งขอให้ทางธนาคารไทยออกหนังสือรับรองการโอนเงิน เพื่อยื่นแสดงที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อผ่านกระบวนการตรวจสอบทางธนาคารและแลกเปลี่ยนเงินตราสกุลต่างประเทศเป็นสกุลเงินบาทแล้วนั้น ผู้ซื้อต่างชาติจะได้รับเอกสาร Credit Advice จากธนาคารปลายทางเป็นหลักฐานการโอนเงินในแต่ละครั้ง 

ในกรณีที่ Developer ได้รับเงินโอนตรงมาจากผู้ซื้อเรียบร้อยแล้วนั้น Developer ต้องนำ Credit Advice ดังกล่าวยื่นแจ้งขอ “หนังสือรับรองการโอนเงินต่างประเทศ” จากธนาคารไทยผู้รับเงินปลายทางอีกครั้ง เพื่อนำหนังสือรับรองดังกล่าวนี้ ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินต่อไป

หากกรณีผู้ซื้อโอนเงินเข้าบัญชีเงินฝากธนาคารไทยของผู้ซื้อเอง ผู้ซื้อต่างชาติต้องแจ้งขอ “หนังสือรับรองการโอนเงินต่างประเทศ” ด้วยตนเองในฐานะเจ้าของบัญชี Developer ไม่สามารถยื่นขอให้ได้ค่ะ

ความสำคัญ คือ วัตถุประสงค์การโอนและการแลกเปลี่ยนเงินตราต้องถูกต้องทั้งหมด รวมมูลค่าเงินโอนต้องเทียบเท่าหรือมากกว่าราคาซื้อขายห้องชุดนะคะ

bank note
www.rawpixel.com

7.เอกสารราชการ และโนตารีพับริค (Notary Public)

ในหลักการปกติ ผู้ซื้อต่างชาติต้องเดินทางเข้ามายังประเทศไทยเพื่อดำเนินการขั้นตอนเอกสารต่างๆ ในระหว่างที่พำนักในประเทศไทยเท่านั้น โดยสำนักงานที่ดินจะขอเอกสารอ้างอิงจากสำเนาหนังสือเดินทาง และ VISA หรือ Immigration Stamp เพื่อประกอบการโอนกรรมสิทธิ์

กล่าวคือ หนังสือมอบอำนาจ และหนังสือรับรองใดๆ ต้องดำเนินการในระหว่างที่ผู้ซื้อพำนักอยู่ในประเทศไทยเท่านั้น โดยอ้างอิงจากตราประทับ VISA หรือ Immigration Stampในหนังสือเดินทางค่ะ

ในกรณีตรงกันข้าม ถ้าผู้ซื้อต่างชาติไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยได้นั้น ผู้ซื้อต้องไปลงนามรับรองเอกสารที่สถานกงสุล หรือ Notary Public ณ สถานฑูตไทยประจำประเทศนั้นๆ

Notary Public คือ การที่เจ้าหน้าที่ลงลายมือชื่อและประทับตรารับรองว่าเอกสารดังกล่าว (ในที่นี้ เช่น หนังสือมอบอำนาจซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด) นั้นถูกต้อง มีสาระชอบด้วยกฎหมายและผู้ซื้อได้ลงนามเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่อย่างถูกต้องในเขตของพื้นที่ของประเทศไทย 

เอกสารประกอบทุกประเภท เช่น หนังสือเดินทาง หนังสือมอบอำนาจ หนังสือยินยอมคู่สมรส ทะเบียนสมรสฉบับแปล ผู้ซื้อต้องเป็นผู้จัดเตรียมให้ครบสมบูรณ์ทั้งหมด

หลังจากนั้นผู้ซื้อต้องส่งเอกสารฉบับจริงที่ได้รับการรับรองแล้วนั้นมาให้โครงการ เพื่อถือเอกสารดังกล่าวไปดำเนินการแทนที่สำนักงานที่ดิน และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ตามขั้นตอนปกติค่ะ

ถ้าผู้ซื้อต่างชาติไม่สามารถเดินทางมาประเทศไทยได้นั้น ผู้ซื้อต้องไปลงนามรับรองเอกสารที่สถานกงสุล หรือ Notary Public ณ สถานฑูตไทยประจำประเทศนั้นๆ

8.ภาษาไทย

เอกสารประกอบใดๆ เช่น สำเนาทะเบียนสมรสซึ่งจดทะเบียนในต่างประเทศ สำเนาหนังสือรับรองบริษัทฯ ซึ่งต้องใช้ประกอบการซื้อขายห้องชุดต้องดำเนินการแปลเป็นภาษาไทย และประทับตรารับรองจากศูนย์การแปลที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น

อ่านมาถึงประโยคนี้ หลายท่านอาจถอดใจเพราะดูเหมือนขั้นตอนช่างยุ่งยาก แต่ความจริงแล้วนั้นหากเราเข้าใจวิธีการต่างๆ อย่างถ่องแท้และสื่อสารกับผู้ซื้อต่างชาติได้อย่างชัดเจน วิธีการเตรียมพร้อมซื้อคอนโดของชาวต่างชาติก็ไม่ได้ยากเกินไปเลย

อสังหา 101 แนะนำว่าการได้ที่ปรึกษาด้านอสังหาดีๆ ก็ช่วยให้ชีวิตของเราง่ายขึ้นมากเลยนะคะ




Copy link