รีวิวเอกสารโอนกรรมสิทธิ์คอนโด
การโอนกรรมสิทธิ์คอนโด นอกจากเราต้องเตรียมพร้อมจัดแจงเอกสารส่วนตัว จำพวกสำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ฯลฯ แล้วนั้น รู้หรือไม่ว่า…ยังมีเอกสารราชการต่างๆ ที่เราต้องใช้อีกด้วยเช่นกัน
เอกสารโอนกรรมสิทธิ์คอนโดส่วนใหญ่แล้ว เป็นเอกสารแสดงสถานะ แสดงความยินยอมรับทราบ หรือยื่นเรื่องด้วยเจตจำนงค์บางประการ ที่ใช้ประกอบให้การทำพิธีการนั้นผ่านพ้นไปได้ด้วยดี มีลายลักษณ์อักษรชัดเจน และสมบูรณ์
อสังหา 101 จึงขอรีวิวเอกสารโอนกรรมสิทธิ์คอนโดหลักๆ ที่ต้องหยิบใช้งานกันเรื่อยๆ มีอะไรบ้างไปดูรายละเอียดกันค่ะ
หนังสือมอบอำนาจ คืออะไร?
การมอบอำนาจ หรือ มอบฉันทะ คือ การที่บุคคลหนึ่ง (ผู้มอบอำนาจ) เรียกว่า “ตัวการ” มอบให้บุคคลอีกคนหนึ่ง (ผู้รับมอบอำนาจ) เรียกว่า “ตัวแทน” มีอำนาจทำการแทน และการกระทำนั้นมีผลทางกฎหมายเสมือนว่าตัวการทำด้วยตนเอง
การซื้อบ้าน ห้องชุด และที่ดินนั้น กฎหมายกำหนดว่าต้องจัดทำเป็นหนังสือหากผู้ซื้อประสงค์มอบอำนาจ โดยจะใช้แบบฟอร์มของกรมที่ดินหรือไม่ก็ได้ แต่ให้คงไว้ซึ่งสาระสำคัญครบถ้วนทั้งหมด
ผู้มอบอำนาจต้องแนบสำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านพร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง ลายมือชื่อตรงกันกับในหนังสือมอบอำนาจ โดยมอบเอกสารดังกล่าวให้แก่ผู้รับมอบอำนาจนำไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
ข้อควรระวัง และรายละเอียดที่ต้องระบุ
1.กรอกรายละเอียดเครื่องหมายหนังสือสำคัญของอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน เช่น ตำแหน่งที่ดิน ที่ตั้งห้องชุด
2.ระบุเรื่องและอำนาจจัดการให้ชัดเจน เช่น ซื้อกรรมสิทธิ์ ซื้อและจำนองกรรมสิทธิ์
3.พิมพ์ข้อความทั้งหมดด้วยเครื่องเดียวกัน หรือเขียนข้อความทั้งหมดด้วยหมึกสีเดียวกัน
4.กรณีแก้ไข ขีดฆ่า ผู้มอบอำนาจต้องลงลายมือชื่อกำกับทุกจุดที่แก้ไข
5.ผู้มอบอำนาจควรอ่านให้เข้าใจครบถ้วนทุกข้อความก่อนการลงนาม ไม่ควรลงนามหนังสือมอบอำนาจฉบับเปล่าใดๆทั้งสิ้น
6.การลงนามเอกสารหนังสือมอบอำนาจต้องมีพยานร่วมลงนามรับทราบด้วยทุกครั้ง
กรณีที่ผู้รับมอบอำนาจเป็นตัวแทนบุคคลเดียวของฝ่ายผู้โอนห้องชุด (เจ้าของโครงการ หรือ ผู้ขาย) และผู้รับโอนห้องชุด (ลูกค้า หรือ ผู้ซื้อ) ผู้มอบอำนาจทั้งสองฝ่ายต้องระบุว่ายินยอมให้ผู้รับมอบเป็นตัวแทนของอีกฝ่ายหนึ่งได้ด้วย (มาตรา 805 แห่ง ป.พ.พ) ในหนังสือมอบอำนาจดังกล่าว
โดยปกติแล้วนั้น Developer หรือธนาคารผู้รับจำนองจะเป็นผู้จัดทำหนังสือมอบอำนาจไว้บริการแก่ลูกค้าค่ะ ดังนั้นหากเราไม่สะดวกไปโอนเองที่สำนักงานที่ดิน หรือไม่ชอบติดต่องานราชการ เราสามารถแจ้งขอมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่โครงการไปแทนก็ได้ค่ะ และก่อนจะเซ็นหนังสือมอบอำนาจ ให้ตรวจสอบความถูกต้องอีกซักทีนะคะ
ตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจกรมที่ดิน www.dol.go.th/Pages/ตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจ.aspx
หนังสือยินยอมคู่สมรส คืออะไร?
ภายหลังการสมรสจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมายของคู่สามีภรรยาแล้วนั้น ทรัพย์สินใดๆที่หามาได้ร่วมกันจากนั้นถือเป็นภาระผูกพัน เรียกว่า “สินสมรส” โดยเฉพาะทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์ สามีภรรยาต้องจัดการสินสมรสร่วมกัน หรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก่อน
หนังสือยินยอมคู่สมรส คือ หนังสือรับทราบและยินยอมในการทำนิติกรรมใดๆ ของคู่สมรสตนเอง โดยลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐาน เช่น ซื้อ(และจำนอง)กรรมสิทธิ์ห้องชุด โดยระบุรายละเอียดของทรัพย์สินอย่างชัดเจน ร่วมกับพยาน 2 คน พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาทะเบียนสมรส และลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง ลายมือชื่อตรงกันทั้งหมด เพื่อนำไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
หากคู่สมรสฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดซื้อคอนโดมิเนียม ประสงค์จะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อบุคคลเดียวเท่านั้น แต่ยังคงเป็นสินสมรสอยู่ สามีหรือภรรยาอีกฝ่ายหนึ่งต้องลงนามให้ความยินยอมในการทำนิติกรรมซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด
แต่หากคู่สมรสซื้อคอนโดมิเนียมร่วมกัน โดยจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นทั้งสองชื่อแต่แรกนั้น ถือเป็นสินสมรสร่วมอยู่แล้ว ไม่ต้องเซ็นหนังสือยินยอมคู่สมรสแต่อย่างใด
กรณีสมรสไม่จดทะเบียนและต้องการถือกรรมสิทธิ์คอนโดเป็นทั้งสองชื่อร่วมกัน ทั้งสองฝ่ายก็ต้องเซ็นหนังสือยินยอมคู่สมรส
โดยปกติแล้วนั้น Developer หรือธนาคารผู้รับจำนองจะเป็นผู้จัดทำหนังสือยินยอมคู่สมรสไว้บริการแก่ลูกค้าค่ะ
ตัวอย่างหนังสือยินยอมคู่สมรส www.dol.go.th/yala/Pages/แบบฟอร์มหนังสือยินยอมคู่สมรส.aspx
หนังสือรับรองสินส่วนตัว คืออะไร?
ภายหลังการสมรสจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมายของคู่สามีภรรยาแล้วนั้น ทรัพย์สินใดๆที่หามาได้ร่วมกันจากนั้นถือเป็นภาระผูกพัน เรียกว่าสินสมรส โดยเฉพาะทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์ สามีภรรยาต้องจัดการสินสมรสร่วมกัน หรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก่อน เว้นแต่ฝ่ายผู้ซื้อยืนยันว่าทรัพย์สินที่หามาได้นั้นเป็น “ทรัพย์สินส่วนตัว” มิใช่สินสมรสแต่อย่างใด
หนังสือรับรองสินส่วนตัว คือ หนังสือยืนยันให้ถ้อยคำว่าคู่สมรสชอบด้วยกฎหมายนั้น นำเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยสินส่วนตัวไม่ใช่สินสมรส โดยลงลายมือชื่อไว้เป็นหลักฐานทั้ง 2 ฝ่าย และระบุรายละเอียดของสินทรัพย์อย่างชัดเจน ร่วมกับพยาน 2 คน พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน สำเนาทะเบียนสมรส และลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง ลายมือชื่อตรงกันทั้งหมด เพื่อนำไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
ทรัพย์สินในอสังหาริมทรัพย์ สามีภรรยาต้องจัดการสินสมรสร่วมกัน
หากผู้ซื้อเป็นชาวไทย และมีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติประสงค์จะจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อบุคคลเดียวในนามชาวไทยเท่านั้น คู่สมรสต่างชาติต้องไปลงนามยืนยันสินส่วนตัวในการทำนิติกรรมซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมแนบสำเนาหนังสือเดินทาง
กรณีนี้แล้วแต่ความสะดวกของแต่ละครอบครัวของผู้ซื้อคนไทยเลยค่ะ แต่ประเด็นนี้จะพบบ่อยสำหรับผู้ซื้อคนไทยสมรสชาวต่างชาติ ซึ่งไม่สามารถโอนเงินมาซื้อคอนโดจากต่างประเทศได้ตามกฎอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติ แต่ต้องการจ่ายเป็นเป็นเงินไทย “บาท” ทั้งหมด กรณีเช่นนี้ต้องยกกรรมสิทธิ์ห้องชุดนี้ให้กับคู่สมรสคนไทยเป็นเจ้าของแต่เพียงผู้เดียวค่ะ และคู่สมรสชาวต่างชาติอีกฝ่ายก็ต้องเซ็นหนังสือรับรองสินส่วนตัวนี้ให้ด้วยค่ะ
โดยปกติแล้วนั้น เจ้าของโครงการหรือธนาคารผู้รับจำนองจะเป็นผู้จัดทำหนังสือรับรองสินส่วนตัวไว้บริการแก่ลูกค้า
ตัวอย่างหนังสือรับรองสินส่วนตัว www.dol.go.th/lo/PublishingImages/Pages/default/ตัวอย่างหนังสือรับรอง.pdf
หนังสือใช้อำนาจปกครองกรณีผู้เยาว์ คืออะไร?
อำนาจปกครองบุตร เป็นสิทธิและหน้าที่ที่บิดามารดาพึงมีต่อบุตร บิดามารดาผู้มีอำนาจปกครองมีสิทธิ์ตัดสินใจเกี่ยวกับบุตร เช่น การเลือกนับถือศาสนาหรือการศึกษา ในมาตรา 1571 ระบุว่าอำนาจปกครองนั้นรวมถึงการจัดการทรัพย์สินของบุตรด้วย และให้จัดการทรัพย์สินนั้นด้วยความระมัดระวังเช่นวิญญูชนจะพึงกระทำ
หากบิดามารดาผู้ปกครองบุตรซึ่งเป็นผู้เยาว์ ประสงค์ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บุตรในนามของบุตรเองนั้น ต้องยื่นเอกสารหนังสือใช้อำนาจปกครองประกอบการซื้อ
ผู้ซื้อหรือผู้ใช้อำนาจ สามารถใช้รูปแบบเอกสาร ข้อควรระวัง และรายละเอียดที่ต้องระบุตามมาตรฐานหนังสือมอบอำนาจทั่วไปได้
โดยระบุเป็นผู้มีอำนาจจัดการ “ยื่นขอแสดงตัวเป็นผู้ใช้อำนาจปกครองของ ….(ชื่อสกุลบุตรในปกครอง)…บุตรของข้าพเจ้า ในการทำนิติกรรมซื้อห้องชุดแปลงเครื่องหมายบนนี้ แทนบุตรของข้าพเจ้า ตลอดจนให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ รวมทั้งให้รับรองสำเนาเอกสารที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้และยินยอมให้ผู้รับมอบอำนาจเป็นตัวแทนของอีกฝ่ายหนึ่งได้ด้วย แทนข้าพเจ้าจนเสร็จการ//”
ผู้ใช้อำนาจต้องแนบสำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านพร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง ลายมือชื่อตรงกันกับในหนังสือใช้อำนาจ โดยมอบเอกสารดังกล่าวให้แก่ผู้รับมอบอำนาจนำไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
กรณีนี้ต้องใช้ทุกกรณีสำหรับผู้ปกครองที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมให้กับลูกหลานที่ยังเป็นผู้เยาว์อายุไม่ถึง 20 ปีบริบูรณ์ ไม่มีข้อยกเว้นค่ะ
โดยปกติแล้วนั้น เจ้าของโครงการหรือธนาคารผู้รับจำนองจะเป็นผู้จัดทำหนังสือใช้อำนาจปกครองไว้บริการแก่ลูกค้า
หนังสือยินยอมใช้อำนาจปกครองกรณีผู้เยาว์ คืออะไร?
บิดามารดาผู้ปกครองบุตรซึ่งเป็นผู้เยาว์ ประสงค์ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่บุตรในนามของบุตรเองนั้น ต้องยื่นเอกสารหนังสือใช้อำนาจปกครองประกอบการซื้อ ในขณะเดียวกันบุตรคนดังกล่าวต้องยื่นเอกสารยินยอมให้ใช้อำนาจปกครองของผู้ปกครองประกอบการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดเช่นกัน
ผู้ซื้อหรือผู้ยินยอมใช้อำนาจ สามารถใช้รูปแบบเอกสาร ข้อควรระวัง และรายละเอียดที่ต้องระบุตามมาตรฐานหนังสือมอบอำนาจทั่วไปได้
โดยระบุเป็นผู้มีอำนาจจัดการ “ยินยอมให้…(ชื่อผู้ปกครอง)…บิดามารดาของข้าพเจ้าในการใช้อำนาจปกครองในการทำนิติกรรมซื้อห้องชุดแปลงเครื่องหมายบนนี้ แทนข้าพเจ้า ตลอดจนให้ถ้อยคำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ รวมทั้งให้รับรองสำเนาเอกสารที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้และยินยอมให้ผู้รับมอบอำนาจเป็นตัวแทนของอีกฝ่ายหนึ่งได้ด้วย แทนข้าพเจ้าจนเสร็จการ//”
ผู้ยินยอมใช้อำนาจต้องแนบสำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านพร้อมลงนามรับรองสำเนาถูกต้อง ลายมือชื่อตรงกันกับในหนังสือยินยอมใช้อำนาจ โดยมอบเอกสารดังกล่าวให้แก่ผู้รับมอบอำนาจนำไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
เอกสารฉบับนี้บุตรผู้เยาว์อายุไม่ถึง 20 ปีบริบูรณ์จะต้องเซ็นรับทราบ และจะใช้คู่กับหนังสือใช้อำนาจปกครองกรณีผู้เยาว์ของผู้ปกครองเสมอนะคะ
โดยปกติแล้วนั้น เจ้าของโครงการหรือธนาคารผู้รับจำนองจะเป็นผู้จัดทำหนังสือยินยอมใช้อำนาจไว้บริการแก่ลูกค้า
เอกสารหลักๆ ทีใช้ประกอบโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมีประมาณนี้ค่ะ ซึ่งเป็นแบบมาตรฐานเดียวกันทั้งหมด ใช้ทุกโครงการเหมือนกัน หากใครเข้าข่ายในสถานการณ์ให้เลือกหยิบใช้อย่างเหมาะสมนะคะ หรือแจ้งต่อเจ้าหน้าที่โครงการให้จัดการได้เช่นกัน
หากใครมีข้อสงสัยสามารถสอบถามอสังหา 101ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณได้นะคะ