fbpx

พื้นที่ส่วนกลางและค่าส่วนกลางคอนโด ไม่มีไม่ได้?

5.00 min. Read

จุดขายคอนโดมิเนียมสมัยนี้ใช่ว่าจะแข่งกันที่ทำเลหรือฟังก์ชั่นความสวยงามภายในห้องชุดอย่างเดียว  แต่พื้นที่ส่วนกลางและค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ราคาไม่สูงนัก ก็เป็นคู่แข่งที่มีบทบาทมากพอ ที่จะสามารถเรียกความสนใจของคนได้ไม่น้อยเลยค่ะ

ว่าแต่…ส่วนกลางคืออะไร? ทำไมเรียกว่าส่วนกลาง? มีค่าใช้จ่ายด้วยหรอ? สารภาพเลยค่ะ คนที่อยู่หมู่บ้านเก่าตั้งแต่รุ่นพ่อรุ่นแม่ ถ้าไม่ใช่คนที่สนใจเรื่องบ้านๆ คำนี้อาจจะไม่คุ้นเท่าไหร่จริงๆ

อสังหา 101 ขอค่อยๆ เล่าที่มาที่ไปและหน้าตาของคำว่า “ส่วนกลางคอนโด” ให้ทุกท่านที่เพิ่งก้าวขาเข้าสู่วงการอสังหารู้จักกันไปทีละขั้นนะคะ

ก่อนอื่นใดนั้น…

ทำความรู้จัก “เจ้าของร่วม” คืออะไร?

ภายหลังเราจบกระบวนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจาก Developer จนได้โฉนดห้องชุดมาถือครองในมือเรียบร้อยแล้วนั้น เราจะเรียกเจ้าของห้องชุดทุกท่านว่า“เจ้าของร่วม” เพราะทุกคนเป็นเจ้าของร่วมกันในอาคารที่พักอาศัยแห่งนี้ค่ะ มีสิทธิและหน้าที่เท่าเทียมกันภายใต้ข้อตกลงที่พักอาศัย ซึ่งดูแลบริหารจัดการโดยนิติบุคคลอาคารชุด โดยทุกคนมีเป้าหมายเดียวกัน คือ ให้สังคมคอนโดที่เราอาศัยอยู่ด้วยกัน ปลอดภัย สงบสุข สะดวกสบายและอยู่ในสภาพดีตลอดไปค่ะ

พื้นที่ส่วนกลางคอนโด

หรือ ทรัพย์ส่วนกลาง (Common Area, Facilities & Services, Amenities) คือ สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในพื้นที่โครงการหรือคอนโดมิเนียม เพื่อบริการแก่เจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยทุกท่านในโครงการ ซึ่งรูปแบบส่วนกลางเหล่านี้จะถูกคิดค้น
ออกแบบและสร้างตั้งแต่เริ่มเปิดผังขายโครงการโดยบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือ Developer เจ้าของโครงการนี่เองค่ะ
คอนเซปต์ของพื้นที่ส่วนกลางมักเป็นไปตามไอเดียรูปลักษณ์ของอาคารและพฤติกรรมของกลุ่มลูกค้า

facility condo
เราจึงต้องศึกษาข้อมูลโครงการให้ดี เลือกที่ตรงกับพฤติกรรมของเราและใช้ประโยชน์จริงๆ จะดีกว่า เพราะถ้าส่วนกลางเยอะเท่าไหร่ หมายความว่าภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลก็เยอะตาม

เช่น ห้องฟิตเนสพร้อมอุปกรณ์ออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ ลานโยคะ ห้องประชุม Co-Working Space ห้องสมุด ห้องสตีม ห้องซาวน่า ห้องโฮมเธียเตอร์ คลับเลาจ์ ห้องพูล ห้องเด็กเล็ก สวนเด็กเล่น ลานบาร์บีคิว สวนหย่อม ลู่วิ่งจ๊อกกิ้ง สมาร์ทล็อกเกอร์ ลานพัทกอล์ฟ สนามเทนนิส โรงยิม และอื่นๆ อีกมากมายตามแต่ละโครงการจะจัดสรรได้

ในส่วนของบริการก็มีหลากหลาย เช่น รถรับส่งสถานีรถไฟฟ้า (Shuttle Bus) บริการตัดค่าน้ำค่าไฟ บริการแม่บ้านทำความสะอาดห้องชุด

รวมทั้งการตรวจซ่อมบำรุงรักษาลิฟท์ เครื่องใช้ไฟฟ้า พื้นที่ล็อบบี้ เฟอร์นิเจอร์ การดูแลสวน การดูแลสระ น้ำยาทำความสะอาดฆ่าเชื้อ การจัดเก็บขยะ สาธารณูปโภค ระบบความปลอดภัย กล้องวงจรปิด (CCTV) ไปจนถึงเจ้าหน้าดูแลโครงการอย่างนิติบุคคล รปภ. แม่บ้าน ช่างอาคาร

ยิ่งปัจจุบันนี้ Developer ใส่ส่วนกลางให้โครงการแบบจัดเต็ม เพื่อบริการลูกค้าสูงสุด เป็นความจริงที่ว่ายิ่งส่วนกลางเยอะก็ยิ่งสะดวกมากค่ะ แถมหน้าตาโครงการก็ดูดีทีเดียว สามารถพูดโฆษณาบ้านเราให้เพื่อนๆ ตาร้อนได้แน่นอน

แต่แท้จริงแล้วส่วนกลางบางอย่างไม่ได้จำเป็นกับทุกคนเสมอไป เราจึงต้องศึกษาข้อมูลโครงการให้ดี เลือกที่ตรงกับพฤติกรรมของเราและใช้ประโยชน์จริงๆ จะดีกว่า เพราะถ้าส่วนกลางเยอะเท่าไหร่ หมายความว่าภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลก็เยอะตามค่ะ

แล้วภาระนั้นใครจ่าย?

แน่นอนค่ะว่า…เจ้าของร่วมทุกท่านเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมด

ค่าส่วนกลางคอนโด

คือ ค่าบริหารทรัพย์สินส่วนกลางภายใต้กฎหมายอาคารชุด ซึ่งพรบ.อาคารชุด ได้ระบุไว้ว่า

มาตรา ๑๘ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา ๑๔ หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด  ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา ๖ (คือ Developer) เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายตามวรรคหนึ่งและวรรคสองสำหรับห้องชุดดังกล่าวด้วย

มาตรา ๑๘/๑ ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น  ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘

กล่าวโดยสรุป คือ ค่าส่วนกลางเป็นค่าทำนุบำรุงพื้นที่ส่วนกลางของโครงการให้อยู่ในสภาพดี พร้อมใช้งานเสมอ และเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในโครงการ เช่น ค่าสาธารณูปโภค ค่าเครื่องจักร ระบบต่างๆ ค่าว่าจ้างบุคลากรในการบริหาร ฯลฯ โดยนิติบุคคลของโครงการจะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายนี้จากเจ้าของร่วมทุกท่านไม่มีข้อยกเว้น

facility condo

หลักการคิดคำนวนค่าส่วนกลาง คือ ขนาดพื้นที่ห้องชุดจริง x ราคาค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรที่ได้ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย x ระยะเวลาชำระล่วงหน้า 12 เดือน 

เช่น พื้นที่ห้อง 30 ตร.ม และค่าส่วนกลางกำหนด 50 บาทต่อตร.ม. เท่ากับว่าเราต้องชำระค่าส่วนกลาง ดังนี้

(30 ตร.ม. x 50 บาท) x 12 เดือน = 18,000 บาทต่อปี

นิติบุคคลจะออกจดหมายแจ้งเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน เมื่อถึงรอบการจ่ายในแต่ละปี โดยเราสามารถชำระได้ที่สำนักงานนิติบุคคลของโครงการได้เลยค่ะ

เบี้ยวจ่ายค่าส่วนกลางจะเป็นอย่างไร?

หน้าที่การรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นของเจ้าของร่วมทุกท่าน ดังนั้น สาเหตุต่างๆ เช่น ไม่ค่อยได้ใช้งาน ไม่ได้เข้ามาโครงการ ไม่ได้อยู่โครงการประจำ อยู่ต่างประเทศ หรือใดๆ ก็ตามไม่ถือเป็นเรื่องที่อ้างได้ เพราะพรบ.อาคารชุดได้กำหนดบทบาทและหน้าที่ของเจ้าของร่วมไว้อย่างชัดเจน รวมทั้งค่าปรับและการเสียสิทธิ์ ดังนี้

กรณีเกินวันที่กำหนด

  • จ่ายไม่เกิน 6 เดือน เสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี
  • จ่ายเกิน 6 เดือนขึ้นไป เสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี
  • เจ้าของร่วมอาจถูกระงับการใช้บริการพื้นที่ส่วนกลาง
  • เจ้าของร่วมไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ 

การซื้อคอนโดมิเนียมจะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น นอกเหนือราคาห้องชุดที่ซื้อขายขาดกันครั้งเดียว ดังนั้นเราต้องวางแผนเผื่อค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วยเช่นกันค่ะ

ข้อบังคับและระเบียบการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง

พื้นที่ส่วนกลาง เปรียบเสมือนสังคมส่วนรวมที่ผู้คนแวะเวียนมาใช้งานพื้นที่ อุปกรณ์ และสิ่งของร่วมกัน ดังนั้นจึงต้องมีกฎข้อบังคับ เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อย ความปลอดภัย และดูแลทรัพย์สินให้คงอยู่สภาพดีเสมอ เช่น

  • เวลาเปิดปิดทำการ
  • การสงวนสิทธิ์สำหรับเจ้าของร่วม และผู้พักอาศัย
  • การดูแลเด็กเล็กต้องมีผู้ปกครองอยู่ร่วมด้วยเสมอ
  • ข้อห้ามสำหรับอาหารและเครื่องดื่มประเภทแอลกอฮอล์
  • ข้อห้ามละเมิดสิทธิ์ส่วนตัวของผู้อื่น เช่น การถ่ายรูป
  • การเกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินและการรับผิดชอบค่าใช้จ่าย
  • การระงับสิทธิ์หากการกระทำก่อให้เกิดความเสียหาย
  • เจ้าของร่วมสามารถใช้บริการได้โดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หรือเรียกเก็บเป็นรายครั้งแต่อย่างใด 
condo rule and regulation

อสังหา 101 หวังว่าความเข้าใจเรื่องพื้นที่ส่วนกลางและค่าส่วนกลางจะช่วยให้ทุกท่านสามารถตัดสินใจเลือกโครงการดีๆ และมีความเป็นอยู่แบบ “ดูรู้ อยู่เป็น” ในโครงการที่เรารักนะคะ




Copy link