เคยอ่านสัญญาซื้อคอนโดแล้วมีคำถามบ้างหรือไม่? (ตอนที่ 2)
ในตอนที่ 1 ผู้เขียนได้กล่าวถึงคู่สัญญา รายละเอียดและราคาของห้องชุดที่จะถูกระบุในสัญญาจะซื้อจะขายกันไปแล้ว ในตอนที่ 2 นี้ขอต่อกันที่หัวข้อที่ 4 “การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์” ความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขาย ในข้อนี้ก็เพื่อให้เราสามารถวางแผนทางการเงินได้อย่างถูกต้องและเหมาะสม… รู้ว่าต้องชำระเงินจำนวนเท่าไร และชำระเมื่อใด เนื่องจากการซื้อคอนโดมิเนียมถือเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและมีผลผูกพันถึงภาระทางการเงินของเราในระยะยาว ดังนั้นหากวางแผนการใช้จ่ายได้ไม่ดีพอ ก็อาจส่งผลถึงขั้นผิดสัญญาฯ หรือการยกเลิกสัญญาฯ กันได้เลยทีเดียว
ความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายในข้อนี้ ก็เพื่อให้เราสามารถวางแผนทางการเงินได้อย่างถูกต้องและเหมาะสม
ข้อ 4. การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์
รายละเอียดในหัวข้อนี้กล่าวถึง เรื่องใหญ่ๆ คือ
1. การอ้างถึงวันจองและเงินที่ได้ชำระแล้วในวันที่ทำการจอง และจำนวนเงินที่ต้องชำระในวันลงนามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับนี้ อันเงินทั้ง 2 ส่วนนี้ถือเป็นการชำระค่าห้องชุดส่วนหนึ่งตามราคาห้องชุดในข้อ 3.1
2. จะกล่าวถึงวันและจำนวนเงินที่จะต้องชำระในส่วนที่เหลือทั้งหมด อันได้แก่ เงินผ่อนดาวน์และเงินงวดสุดท้ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
โดยรายละเอียดของการผ่อนดาวน์นั้นจะระบุไว้อย่างชัดเจนเป็นงวดๆ ว่าจะต้องชำระภายในวันที่เท่าไรของเดือน และจำนวนเงินเท่าใด เช่น งวดที่1 จำนวน 10,000 บาท (หนึ่งหมื่นบาทถ้วน) ชำระภายในวันที่ 1 มกราคม 2562
3. สถานที่หรือช่องทางในการชำระเงิน ซึ่งถึงแม้ว่าในสัญญาจะซื้อจะขายอาจระบุให้ชำระ ณ ภูมิลำเนาของผู้จะขาย แต่ในปัจจุบันยังมีช่องทางการชำระเงินอีกหลายช่องทางเช่น การโอนเงิน การตัดบัญชี หรือการตัดบัตรเครดิต เป็นต้น เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้จะซื้อ ซึ่งผู้จะขายอาจระบุเพิ่มเติมไว้ใน “บันทึกข้อตกลงแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขาย”
นอกจากนี้หลักจากได้รับการชำระเงินจากผู้จะซื้อแล้ว ผู้จะขายมีหน้าที่ในการออกเอกสารหลักฐานพร้อมลงลายมือชื่อให้ไว้แก่ผู้จะซื้อด้วย
4. เป็นการยืนยันกำหนดแล้วเสร็จของโครงการ และวันที่พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อ โดยทางกฎหมายระบุให้ผู้จะขายมีหน้าที่แจ้งกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ผู้จะซื้อทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 30 วัน
5. ว่าด้วยเรื่องของการโอนสิทธิ์เปลี่ยนมือ โดยผู้จะซื้อมีสิทธิในการโอนสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายนี้ให้กับบุคคลอื่นได้ แต่ต้องแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้จะขายทราบ โดยผู้จะขายไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายใดๆ เพิ่มเติ่ม รวมถึงผู้จะขายจะต้องให้ผู้รับโอนสิทธิ์ได้รับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ทั้งหมดของผู้จะซื้อเดิมด้วย
เหตุแห่งการโอนสิทธิ์นั้นโดยทั่วไปมักจะพบอยู่ 3 กรณีคือ การโอนสิทธิ์จากการขายต่อ การโอนสิทธิ์ให้กับญาติพี่น้อง หรือการโอนสิทธิ์เพื่อเปลี่ยนชื่อผู้ขอสินเชื่อ(กรณีนี้มักพบในช่วงของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด)
ทำไมจึงต้องมีการเปลี่ยนแปลงวัสดุที่ใช้จากที่เคยแจ้งไว้ในตอนขายด้วย?
ข้อ 5. การก่อสร้างอาคาร
ในสัญญาข้อที่ 5 เรามาว่ากันด้วยเรื่องของ “การก่อสร้างอาคาร” กันบ้าง โดยในสัญญาจะซื้อจะขายจะกล่าวถึงการก่อสร้างอยู่ 4 หัวข้อย่อยๆ กล่าวคือ
5.1 ลักษณะของห้องชุด วัสดุและอุปกรณ์ที่ใช้ในการก่อสร้างจะต้องถูกสร้างตามแบบแปลน และใช้วัสดุ อุปกรณ์ตามชนิด ขนาด ประเภท และคุณภาพ ที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องมีมาตรฐานไม่ต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด
5.2 ลักษณะยี่ห้อ ชนิด รุ่น คุณภาพ ขนาด สี ของวัสดุ รวมถึงผิวพื้น ผิวผนัง หลังคา สุขภัณฑ์ ประตู หน้าต่าง จะต้องได้ตามมาตรฐานของผลิตภัณฑ์นั้น แต่หากไม่สามารถหาวัสดุนั้นๆ ได้ตามท้องตลาด ให้สามารถใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีกว่า หรือเทียบเท่ามาใช้ก่อสร้างแทนได้
ผู้อ่านอาจสงสัยว่าทำไมจึงต้องมีการเปลี่ยนแปลงวัสดุที่ใช้จากที่เคยแจ้งไว้ในตอนขายด้วย…ผู้เขียนขอยกตัวอย่างเหตุการณ์จากประสบการณ์ที่เคยเกิดขึ้นจริงมาเล่าสู่กันฟัง กล่าวคือ ในขณะที่บริษัทเจ้าของโครงการทำการพัฒนาโครงการอยู่นั้น วัสดุอุปกรณ์บางชนิดที่ตัดสินใจเลือกใช้ในขณะนั้นยังคงมีการผลิตอยู่ แต่ในระหว่างที่ทำการก่อสร้าง วัสดุดังกล่าวอาจขาดตลาด ผลิตไม่ทัน หรืออาจมีการยกเลิกสายการผลิตไป ดังนั้นจึงต้องมีการจัดหาวัสดุชนิดใหม่ที่มีคุณภาพเทียบเท่าหรือดีกว่า มาใช้ในการก่อสร้างแทน เพื่อมิให้การก่อสร้างต้องหยุดชะงักและส่งมอบคอนโดให้กับผู้ซื้อไม่ทันตามกำหนดที่ได้ระบุไว้ในสัญญาข้อ 4.4 นั่นเอง
5.3 หากการก่อสร้างต้องหยุดชะงักลงโดยมิใช่ความผิดของผู้จะขายหรือบริษัทเจ้าของโครงการ ผู้จะซื้อยินยอมให้ขยายระยะเวลาการก่อสร้างที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายออกไปได้ แต่ต้องไม่เกินระยะเวลาที่การก่อสร้างนั้นหยุดชะงัก โดยที่ผู้จะขายจะต้องแจ้งเหตุพร้อมหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้จะซื้อทราบภายใน 7 วันนับจากวันที่เหตุนั้นสิ้นสุดลง และต้องไม่เกิน 1 ปี แต่หากผู้จะขายไม่แจ้งก็จะถือว่าสละสิทธิ์ที่จะขอขยายระยะเวลาก่อสร้างออกไป
อะไรบ้างเป็นเหตุที่ทำให้ผู้จะขายสามารถขอขยายระยะเวลาได้…ผู้อ่านคงยังไม่ลืมเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่เมื่อปี 2554 หรือเหตุชุมนุมประท้วงครั้งใหญ่ๆ ของเมืองไทย เหตุการณ์เหล่านั้นถือเป็นเหตุที่พ้นวิสัยที่ผู้จะขายจะสามารถควบคุมได้ เช่น ในเหตุการณ์น้ำท่วม ถนนหลายสายไม่สามารถสัญจรได้ ส่งผลให้การขนย้ายวัสดุอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้างไม่สามารถส่งไปยังโครงการต่างๆ ได้เช่นกัน จึงเป็นเหตุให้การก่อสร้างต้องหยุดชะงักลงชั่วคราว เป็นต้น
5.4 ผู้จะขายมีหน้าที่ในการติดตั้งมาตรวัดต่างๆ ที่ใช้ในการสาธารณูปโภค ไม่ว่าจะเป็นมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า ทั้งในส่วนกลางและภายในห้องชุด โดยสามารถเรียกเก็บคืนจากผู้จะซื้อได้หลังจากที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อผู้จะซื้อเรียบร้อยแล้ว และต้องไม่เกินจำนวนเงินที่จ่ายจริง
ทั้งนี้ในส่วนของโครงการบ้านจะมีค่าธรรมเนียมการติดตั้งทั้งมิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า เนื่องจากในการติดตั้งสามารถแยกมิเตอร์ให้กับบ้านเป็นหลังๆ ได้เลย และผู้จะซื้อสามารถชำระค่าใช้ตามจริงให้กับทางการประปาและการไฟฟ้าได้โดยตรง
แต่สำหรับคอนโดมีเนียมจะมีค่าธรรมเนียมเฉพาะการติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าเท่านั้น เนื่องจากในส่วนของน้ำประปาจะเดินท่อเข้าโครงการเพียงจุดเดียว เพราะทางโครงการต้องมีถังเก็บน้ำไว้สำหรับลูกบ้านทั้งหมด โดยอาจเก็บไว้ที่ชั้นดาดฟ้าหรือชั้นใต้ดินแล้วแต่การออกแบบของแต่ละโครงการ และทำมิเตอร์น้ำแยกให้กับลูกบ้านแต่ละห้อง โดยทางนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้ดำเนินการจัดเก็บค่าใช้น้ำเอง ซึ่งแต่ละโครงการจะมีการจัดเก็บค่าน้ำไม่เท่ากัน ผู้จะซื้อสามารถสอบถามค่าใช้น้ำกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายในตอนเข้าไปดูโครงการได้
ข้อ 6. ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ข้อ 6 ของสัญญาจะซื้อจะขาย จะกลับมาเป็นเรื่องของเงินๆ ทองๆ อีกครั้ง นั่นก็คือ “ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์” หรือค่าใช้จ่ายที่เราต้องชำระ ณ กรมที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั่นเอง มาดูกันว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนใดกันบ้าง
ในส่วนของผู้จะขาย มีค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบอยู่ 3 รายการคือ
• ค่าภาษีเงินได้
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ส่วนผู้ซื้อจะรับผิดชอบ 2 รายการ คือ
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าพยานและค่าคำขอต่างๆ ประมาณ 50 บาท
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินที่ได้รับการอนุมัติจากทางสถาบันการเงินหรือธนาคาร (กรณีที่ขอสินเชื่อจากธนาคารเท่านั้น)
***อย่าลืมสอบถามเจ้าหน้าที่ธนาคารถึงยอดค่าจดจำนองที่ต้องเตรียมไปชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์นะคะ เพื่อหลีกเลี่ยงความฉุกละหุก หรือไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในวันนั้น ซึ่งหากผู้จะซื้อมิได้ไปด้วยตนเอง ก็สามารถทำเป็นแคชเชียร์เช็คฝากไปกับเจ้าหน้าที่ของทางโครงการที่รับมอบอำนาจ หรือเจ้าหน้าที่ของธนาคารที่ให้สินเชื่อก็ได้
ทั้งนี้ “ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์” นั้นจะต้องชำระให้กับกรมที่ดินจำนวน 2% ของราคาประเมิน (หรือราคาซื้อขายแล้วแต่ว่ายอดใดสูงกว่า) แต่เนื่องจากในทางกฎหมายมิได้ระบุว่าให้อยู่ในความรับผิดชอบของใครคนใดคนหนึ่งโดยเฉพาะ จึงเป็นส่วนที่ผู้จะซื้อและผู้จะขายจะต้องตกลงกันเอง ซึ่งโดยทั่วไปในสัญญาจะซื้อจะขายจะระบุให้ “ผู้จะซื้อผู้จะขายชำระกันคนละครึ่ง” หรือคนละ 1% นั่นเอง
ข้อที่ 7 ที่จะกล่าวถึงกันต่อในตอนที่ 3 อันเป็นตอนสุดท้ายของบทความชุดนี้นั้น จะว่ากันด้วยเรื่องของ “เบี้ยปรับ ดอกเบี้ยผิดนัด และการบอกเลิกสัญญา” เพื่อไขข้อข้องใจสำหรับผู้อ่านที่กำลังมีข้อสงสัยเกี่ยวกับเรื่องนี้ หรือกำลังมีปัญหาเกี่ยวกับเรื่องนี้อยู่