fbpx

เคยอ่านสัญญาซื้อคอนโดแล้วมีคำถามบ้างหรือไม่? (ตอนที่ 1)

5.00 min. Read

หลังจากที่ตัดสินใจควักกระเป๋าจองคอนโดฯกันไปแล้ว ขั้นตอนต่อไปที่จะมาถึงในระยะเวลาอันสั้นก็คือการลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ผู้อ่านเคยอ่านและทำความเข้าใจกับมันจริงๆ หรือไม่ว่า แต่ละข้อที่จะผูกมัดเราทางกฎหมายตั้งแต่นี้เป็นต้นไปนั้น มีความหมายหรือความสำคัญอย่างไรบ้าง

สัญญาจะซื้อจะขายตามมาตรฐานของ สคบ. หรือคนในแวดวงอสังหาฯ จะรู้จักกันในนามของ “อช.22” นั้นมีทั้งหมด 10 ข้อด้วยกัน ซึ่งในแต่ละข้อก็จะกล่าวถึงในเรื่องที่แตกต่างกันไป มาดูกันว่าแต่ละหัวข้อมีเนื้อหาและรายละเอียดอะไรบ้าง

สัญญาแต่ละข้อที่จะผูกมัดเราทางกฎหมายตั้งแต่นี้เป็นต้นไป มีความหมายและสำคัญอย่างไร?...

Google AdSense

ก่อนจะเข้าเนื้อหาของข้อ 1. ในสัญญาฯ จะกล่าวถึง “สถานที่” และ “วันที่” ลงนามสัญญาฯ รวมถึง “ผู้จะซื้อ” และ “ผู้จะขาย” ที่จะมาร่วมผูกพันกันในสัญญาฉบับนี้

ผู้อ่านบางท่านอาจสงสัย…ทำไมจึงใช้คำว่า “ผู้จะซื้อ” และ “ผู้จะขาย” ในเมื่อเราก็ได้จ่ายเงินไปเรียบร้อยแล้ว…คำตอบก็คือ คอนโดฯที่เราซื้อนั้น ตราบใดที่ชื่อของเรายังมิได้ถูกระบุในโฉนดที่ออกให้โดยกรมที่ดิน คอนโดฯ นั้นก็ยังมิได้เป็นของเราโดยแท้จริง ระหว่างทางอาจมีเหตุหนึ่งเหตุใดเกิดขึ้น อันเป็นเหตุให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ก็เป็นได้ ด้วยเหตุนี้การซื้อขายที่สมบูรณ์จะเกิดขึ้นที่กรมที่ดินเท่านั้น โดยเราจะได้สัญญาซื้อขายฉบับกรมที่ดิน (อช. 23) และโฉนดที่ดินที่ระบุชื่อของเราเป็นผู้ครอบครองกลับมา

รายละเอียดของทั้ง 2 ฝ่ายที่ระบุลงในสัญญาฯ จะเป็นข้อมูลตามเอกสารทางราชการ เช่น ชื่อ นามสกุล อายุ สัญชาติ หมายเลขบัตรประชาชน/หนังสือเดินทาง ที่อยู่ รวมถึงข้อมูลสำหรับใช้ติดต่อเพิ่มเติมเช่น หมายเลขโทรศัพท์ อีเมล เป็นต้น เพื่อเป็นการระบุตัวตนของคู่สัญญา

ดังนั้นระหว่างทางจากวันที่เราลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายไปจนถึงวันที่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ เราจึงใช้คำว่า “จะ…” นำหน้ากันก่อน

หลังจากเกริ่นถึงผู้ที่จะมาผูกพันกันตามสัญญาฯ หรือบางครั้งอาจเรียกรวมว่า “คู่สัญญา” เรียบร้อยแล้ว ก็จะเริ่มเข้าสู่ข้อแรกแห่งสัญญาจะซื้อจะขาย นั่นคือ “ข้อ 1. คำรับรองของผู้จะขาย” กันในลำดับต่อไป

ข้อ 1. คำรับรองของผู้จะขาย

ในข้อนี้จะกล่าวถึงรายละเอียดของทรัพย์ที่จะทำการซื้อขายกัน นั่นก็คือรายละเอียดของโครงการ เริ่มตั้งแต่

1.1  ผู้จะขายยืนยันในความเป็นเจ้าของ หรือการมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการที่เราจะซื้อ โดยจะระบุถึงรายละเอียดของโฉนดที่ดิน สถานที่ตั้งของโครงการ ขนาดของที่ดินที่จะทำการก่อสร้าง รวมถึงสถานะของการมีภาระผูกพันกับทางสถาบันการเงิน เช่น มีการจดจำนองไว้กับธนาคารใดหรือไม่ มูลค่าหนี้เป็นจำนวนเท่าใด เป็นต้น 

1.2  ผู้จะขายยืนยันในความเป็นเจ้าของ หรือการมีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดและห้องชุด รวมถึงสถานะของภาระผูกพันทางการเงินเช่นเดียวกับข้อ 1.1

1.3  เป็นการยืนยันถึงการได้รับอนุญาตจากทางราชการให้ทำการก่อสร้างโครงการโดยถูกต้องตามกฎหมาย โดยจะทำการระบุเลขที่ใบอนุญาต และสถานะของการก่อสร้างในปัจจุบันขณะที่ทำการลงนามในสัญญาฯ เอาไว้ เช่น กำลังอยู่ในระหว่างดำเนินการก่อสร้าง หรือ ดำเนินการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว

การซื้อขายที่สมบูรณ์จะเกิดขึ้นที่กรมที่ดินเท่านั้น โดยเราจะได้สัญญาซื้อขาย (อช. 23) และโฉนดที่ดินที่ระบุชื่อของเราเป็นผู้ครอบครอง

ข้อ 2. ข้อตกลงจะซื้อจะขาย

ในข้อที่ 2 เราจะมาพูดถึง “ข้อตกลงจะซื้อจะขาย” เป็นรายละเอียดที่คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายตกลงร่วมกันว่าจะทำการ “จะซื้อและจะขาย” อะไรกันบ้าง กล่าวคือ

ข้อ 2.1 จะกล่าวถึงรายละเอียดในส่วนของชื่อโครงการ และจำนวนห้องชุดที่ตกลงจะซื้อจะขายกัน โดยจะระบุไปถึงรายละเอียดของห้องชุดแต่ละห้องเป็นห้องๆ ไป เช่น เลขที่ห้องชุด ชั้น รวมถึงเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้อง เพราะในการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นสามารถทำแยกเป็นแต่ละห้องชุด หรือทำรวมกันเป็นฉบับเดียวก็ได้

ข้อ 2.2 เป็นการกล่าวถึงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ที่ผู้จะซื้อมีสิทธิใช้สอยร่วมกับเจ้าของห้องชุดอื่นๆ อันได้แก่ ทรัพย์ส่วนกลางตาม พรบ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 (รวมถึงที่แก้ไขเพิ่มเติม) ที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารชุด และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่อยู่ภายในโครงการ รวมถึงคำโฆษณาหรือเอกสารโฆษณาต่างๆ โดยทั้งหมดนี้ให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาฯ ที่ผู้จะขายจะต้องนำไปจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

ทั้งนี้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของห้องชุด หรือ “อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง” จะคำนวณจากเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด เช่น

• เนื้อที่ห้องชุดของทั้งโครงการเท่ากับ 10,000 ตารางเมตร

เนื้อที่ห้องชุดของเราเท่ากับ 30 ตารางเมตร

• ดังนั้นอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของเราจะเท่ากับร้อยละ 0.3 ของทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด

ทั้งนี้เราจะสามารถตรวจสอบอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ดังกล่าวได้จากโฉนดห้องชุด หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ได้ทั้ง 3 ช่องทาง

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์

ข้อ 3. ราคาจะซื้อจะขาย

ในข้อ 3.1 จะเป็นรายละเอียดของราคาจะซื้อจะขายต่อตารางเมตรของแต่ละห้องชุด และราคารวมสำหรับห้องชุดนั้นๆ เพื่อให้ทราบว่าราคาจะซื้อจะขายทั้งหมดของสัญญาฉบับนี้มีมูลค่าเท่าใด

“ราคาจะซื้อจะขายต่อตารางเมตร” คืออะไร และมีความสำคัญอย่างไร ทำไมจึงต้องกล่าวไว้โดยละเอียดในสัญญาฯ ด้วย เราระบุเฉพาะราคารวมที่ตกลงไว้กับเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายของโครงการเลยมิได้หรือ?

ราคาต่อตารางเมตรคืออะไร? มีความสำคัญอย่างไร? ทำไมจึงต้องกล่าวไว้ในสัญญาฯ ระบุเฉพาะราคารวมเลยมิได้หรือ?

คำตอบคือ ได้แต่ไม่ควร เนื่องจากสัญญาฯ มาตรฐานที่กำหนดขึ้นนี้ ก็เพื่อให้ครอบคลุมต่อข้อขัดแย้งต่างๆ อันอาจมีขึ้นได้ในอนาคต ยกตัวอย่างที่เห็นได้ชัดสำหรับกรณีนี้ คือ

ข้อเท็จจริงแรก ที่ปฏิเสธไม่ได้คือ ขณะที่เราลงนามสัญญาฯ นั้นห้องชุดของเราอาจยังมิได้ก่อสร้าง…อาจกำลังก่อสร้าง…หรืออาจก่อสร้างเสร็จแล้วแต่อยู่ระหว่างดำเนินการออกโฉนด

ดังนั้นเนื้อที่ที่ระบุอยู่ในสัญญาฯ ข้อที่ 2 เป็นเพียงประมาณการพื้นที่เท่านั้น ยังมิใช่เนื้อที่ที่วัดได้จริงหลังจากที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และได้รับการตรวจสอบเพื่อออกเป็นโฉนดจากเจ้าหน้าที่รังวัดของกรมที่ดิน

ข้อเท็จจริงที่ 2 คือ ร้อยละ 99.99 เนื้อที่จริงที่ออกโฉนดจะไม่เท่ากับเนื้อที่ที่ระบุไว้ในสัญญาฯ…คำถามที่มักถูกถามจากผู้จะซื้อคือ ทำไมเจ้าของโครงการจึงไม่สร้างห้องชุดให้เท่ากับเนื้อที่ที่จะขาย ทำไมจะต้องสร้างให้มีเนื้อที่เพิ่ม หรือเนื้อที่ลดด้วย เพราะบางครั้งการมีเนื้อที่เพิ่มก็เป็นการสร้างภาระเพิ่มให้กับผู้จะซื้อ เพราะราคาห้องชุดก็จะเพิ่มตามไปด้วย

คำตอบแบบกลางๆ แต่ก็เป็นข้อเท็จจริงสำหรับข้อสงสัยข้อนี้ก็คือ ในการก่อสร้างนั้นเป็นไปได้ยากมากที่จะสามารถสร้างห้องชุดให้เท่ากับเนื้อที่ที่ได้ทำการออกแบบไว้ตั้งแต่แรก เนื่องจากการก่อสร้างในแต่ละขั้นตอนยังต้องใช้แรงงานคน ดังนั้น human error เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้ เช่น การก่อผนัง 1 ผนังเพื่อแบ่งห้องชุด 2 ห้องออกจากกัน แน่นอนว่าก่อนการเริ่มก่ออิฐจะต้องมีการวัดขนาด ตีเส้นก่อไว้อย่างชัดเจน แต่เมื่อลงมือก่ออิฐความคลาดเคลื่อนแม้แต่เซนติเมตรเดียวก็นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงของเนื้อที่ห้องชุดนั้นๆ ไปเรียบร้อยแล้ว

ดังนั้นพื้นที่เพิ่ม/ลดที่มีค่าไม่เกิน 1 ตารางเมตร จากประสบการณ์ที่ผ่านมาของผู้เขียน ถือเป็นสิ่งที่ผู้จะซื้อส่วนใหญ่เข้าใจและยอมรับกันได้

ข้อเท็จจริงที่ 3 นั้นคือ เมื่อเนื้อที่เพิ่ม/ลดเป็นสิ่งที่อาจเกิดขึ้นได้ การคำนวณมูลค่าของเนื้อที่ดังกล่าวก็จะคิดจากเนื้อหาของสัญญาฯ ในข้อที่ 3.1 อันว่าด้วยเรื่องของ “ราคาจะซื้อจะขายต่อตารางเมตร” กล่าวคือ หากเราซื้อห้องชุดด้วยราคาจะซื้อจะขายตารางเมตรละ 100,000 บาท ต่อมาเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่าเนื้อที่ห้องชุดของเราตามโฉนดที่ออกให้โดยกรมที่ดินมีพื้นที่เพิ่มขึ้นมา 0.3 ตารางเมตร ดังนั้นเราต้องจ่ายค่าเนื้อที่เพิ่มให้กับทางโครงการเป็นเงิน 30,000 บาท โดยจะนำไปร่วมกับมูลค่าห้องชุดในข้อ 3.1 และจำนวนเงินที่ต้องชำระในข้อ 4.2 (จะกล่าวถึงในหัวข้อถัดไป) ซึ่งรายละเอียดของการคิดเนื้อที่เพิ่ม/ลดดังกล่าวจะถูกระบุไว้ในสัญญาฯ ข้อ 3.2 นั่นเอง 

ในตอนที่ 2 เราจะมาต่อกันที่หัวข้อที่ 4 “การชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์” อันเป็นหัวข้อสำคัญในเรื่องของเงินๆ ทองๆ กันบ้าง




Copy link