ค่าจดจำนอง คือ อะไร?
การซื้อบ้านซื้อคอนโดมิเนียม ใช่ว่าบ้านประกาศขาย 5 ล้านแล้วเรามีเงิน 5 ล้านก็ซื้อบ้านได้เหมือนซื้อของทั่วๆ ไปนะคะ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ มีมูลค่า ดังนั้นการซื้อขายจะเป็นกิจลักษณะ เป็นทางการ มีลายลักษณ์อักษร มีกระบวนการขั้นตอนจอง สัญญา ตรวจรับ และอีกสารพัดสิ่งกว่าจะได้มาถือครอง สิ่งหนึ่งที่ลืมไม่ได้เลย คือ เรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีทั้งฝ่ายผู้ขายและฝ่ายผู้ซื้อ ที่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายกันคนละอย่างสองอย่าง วันนี้เรามาทำความรู้จักอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ซื้อที่ชื่อว่า “ค่าจดจำนอง” กันหน่อยดีกว่าค่ะ ซึ่งค่าใช้จ่ายตัวนี้ไม่ใช่ผู้ซื้อทุกคนจะต้องจ่ายด้วยนะคะ…
ไปทำความเข้าใจพร้อมกันเลยค่ะ
ค่าจดจำนอง คือ อะไร?
หรือ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง เป็นค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นเฉพาะผู้ที่ใช้สินเชื่อธนาคาร หรือกู้เงินในการซื้อคอนโดเท่านั้น หากใครชำระด้วยเงินสดในกระเป๋าของตนเองทั้งหมด ก็จะไม่มีค่าใช้จ่ายประเภทนี้เกิดขึ้น
การจำนองเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 บัญญัติว่า “อันว่าจำนองนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่ง เรียกว่าผู้จำนองเอาทรัพย์สินตราไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่าผู้รับจำนอง เป็นประกันการชำระหนี้โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง ผู้รับจำนองชอบที่จะได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญมิพักต้องพิเคราะห์ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้โอนไปยังบุคคลภายนอกแล้วหรือหาไม่”
สำหรับการซื้อขายคอนโดทั่วไป ไม่ว่าจะมือหนึ่งหรือมือสอง ที่ไม่มีอะไรซับซ้อนนั้น ผู้จำนองในที่นี้ ก็คือ ลูกค้าผู้ซื้อคอนโดอย่างเราๆ นี่เองค่ะ โดยเราไปขอยืมกู้เงินเพื่อมาซื้อคอนโดจากผู้รับจำนองซึ่งส่วนใหญ่ ก็คือ ธนาคารพาณิชย์ทั่วๆ ไปที่ปล่อยกู้สินเชื่อบ้านค่ะ หรือใครจะกู้สถาบันการเงินอื่นๆ ที่ไม่ใช่ธนาคาร หรือสหกรณ์ ก็ตามแต่กฎนโยบายของที่นั้นๆ
การกู้ยืมเงินมาเพื่อให้ได้ทรัพย์สินหรือซื้อคอนโดนี้ได้ ลูกค้าผู้ซื้อก็ต้องสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ธนาคารเช่นกัน ว่าเราไม่เบี้ยวหนี้และมีศักยภาพในการจ่ายคืนหนี้แน่นอน จึงต้องมีหลักทรัพย์บางอย่างเพื่อค้ำประกันหนี้ ซึ่งหลักทรัพย์นี้ไม่ใช่ที่ไหนอื่นไกลเลยค่ะ จะซื้อคอนโดไหนก็ใช้คอนโดนั้นๆ เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันไป ในรูปแบบของทรัพย์จำนอง
โดยทำ “หนังสือสัญญาจำนองกรรมสิทธิ์ห้องชุด” เป็นลายลักษณ์อักษร เนื้อหาสัญญาจะระบุที่ตั้งของทรัพย์สินท่ีจํานอง วงเงินจํานอง ดอกเบี้ยต่อปี การจ่ายชำระหนี้และดอกเบี้ยเป็นงวดๆ ไปจนครบอายุสัญญา และเงื่อนไขอื่นๆ ตามกฎหมาย ตามด้วยหนังสือแนบท้ายที่เรียกว่า “สัญญาสินเชื่อ” รวมเป็นชุดเดียวกัน เอกสารทั้งหมดนี้จัดทำขึ้นโดยธนาคารผู้รับจำนอง เราต้องลงนามสัญญานี้ต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในวันซื้อ (โอน) กรรมสิทธิ์และจำนองห้องชุดในคราเดียวกัน
เพิ่มเติม คือ หากวันใดในอนาคตถ้าหากเราหมดศักยภาพในการชำระหนี้แล้ว และยังไปกู้หนี้ยืมสินมีเจ้าหนี้หลายราย จนถึงขั้นฟ้องร้องบังคับชำระหนี้ จำต้องขายคอนโดนี้หรือทรัพย์สินออกทอดตลาด เมื่อขายได้ได้เงินมาแล้วนั้น ธนาคารผู้รับจำนองจะได้รับสิทธิ์คืนหนี้จำนวนเต็มจากทรัพย์สินช้ินนี้ก่อนเจ้าหนี้สามัญ หรือ เจ้าหนี้ทั่วๆ ไปรายอื่นที่เราไปกู้ยืมมาค่ะ
วิธีคำนวนค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองจะคิด 1% ของมูลค่าที่จำนอง นั่นก็คือวงเงินอนุมัติสินเชื่อธนาคารสูงสุด (รวมยอดสินเชื่อเคหะ + ค่าประกันภัย ฯลฯ) หรือสูงสุด 200,000 บาทเท่านั้น
สมมติกู้ยืม 3 ล้านบาท ก็จะเท่ากับ 3,000,000 x 1% = 30,000 บาท
ถ้ากู้ยืม 20 ล้านบาท ก็จะเท่ากับ 20,000,000 x 1% = 200,000 บาท
แต่ถ้ากู้ยืมเกินกว่า 20,000,001 บาทขึ้นไป ก็เสียสูงสุดแค่ 200,000 บาทเท่านั้น
พ่วงด้วยต้องชำระค่าอากรและค่าพยานอีกเล็กน้อยไม่เกินมูลค่า 500 บาท
ค่าจดจำนอง VS ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
ข้อควรระวัง คือ ค่าจดจำนองแตกต่างจากค่าธรรมเนียมการโอนฯ บ่อยครั้งมักถูกเข้าใจผิด เนื่องจากยอดการคิดคำนวนจะอยู่ที่ 1% เท่ากัน (ค่าธรรมเนียมการโอนฯ 2% แบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อผู้ขายเท่ากับคนละ 1%)
ดังนั้น หากเราเลือกใช้บริการสินเชื่อ ให้สอบถามและยืนยันตัวเลขค่าจดจำนองกับเจ้าหน้าที่ธนาคารโดยตรง เนื่องจากสัญญาจำนองและตัวเลขเงินกู้ทั้งหมดจะถูกพิมพ์ออกจากธนาคาร เราไม่สามารถให้เจ้าหน้าที่โครงการคำนวนแทนให้ได้ค่ะ
ใครจ่ายค่าจดจำนอง?
สรุปสั้นๆ ง่ายๆ ได้เลยว่า ผู้กู้จ่ายค่ะ ใครกู้เงินคนนั้นเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้ไป หลายคนเข้าใจว่าธนาคารหรือโครงการต้องชำระให้ลูกค้าซึ่งเป็นการเข้าใจผิดทั้งสิ้น เว้นแต่ธนาคารหรือโครงการจะมีโปรโมชั่นเด็ดๆ ดึงดูดใจกระตุ้นยอดขาย “ฟรีค่าจดจำนอง” ถ้าเป็นเช่นนี้ก็เป็นไปตามนโนบายที่กำหนดกันไปค่ะ เช่น ลูกค้าต้องสำรองเงินจ่ายออกไปก่อน อีก 30 วันให้หลังจะโอนเงินคืนเข้าบัญชีธนาคารให้ เป็นต้น
จ่ายค่าจดจำนองเมื่อไหร่?
ค่าจดจำนองต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เพราะธุรกรรมทุกอย่างจะจบภายในวันเดียวตั้งแต่กระบวนการซื้อขายระหว่างเรากับโครงการ ไปจนถึงกระบวนการจำนองระหว่างเรากับธนาคาร ตามลำดับ
จ่ายใคร?
ค่าจดจำนองเปรียบเสมือนค่าธรรมเนียม ต้องชำระให้กับภาครัฐ ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายให้โครงการแต่อย่างใดค่ะ
จ่ายอย่างไร?
ชำระที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งรับชำระเป็นแคชเชียร์เช็ค สั่งจ่าย “กระทรวงการคลัง” เงินสด หรือบัตรของธนาคารกรุงไทย โดยจ่ายได้ที่เคาท์เตอร์แคชเชียร์ของสำนักงานที่ดิน
แน่นอนค่ะว่า เราสามารถฝากเช็คค่าใช้จ่ายส่วนนี้มอบอำนาจให้โครงการไปดำเนินการแทนได้ค่ะ
รายการค่าใช้จ่ายเหล่านี้ โดยทั่วไปแล้วทางโครงการและธนาคารจะยืนยันตัวเลขกับลูกค้าเป็นใบรายการใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์มาให้ล่วงหน้าก่อนวันโอนฯ จริง ในส่วนของลูกค้าผู้ซื้อ ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับภาครัฐก็มีแค่ ค่าธรรมเนียมโอน และค่าจดจำนองสำหรับผู้กู้สินเชื่อเท่านั้นค่ะ ไม่ได้เยอะหรือยุ่งยากแต่อย่างใด
ก่อนทำธุรกรรมใดๆ ก็อย่าลืมตรวจสอบข้อมูลกับเจ้าหน้าที่โครงการและเจ้าหน้าที่ธนาคารก็พอค่ะ
