ที่จอดรถ ส่งผลต่อการเลือกซื้อคอนโดจริงหรือ?
การเลือกซื้อคอนโดดีๆ ซักที่เพื่ออยู่อาศัยนั้น จุดประสงค์หลักก็เพื่อความเป็นอยู่ที่ดี สามารถยกระดับคุณภาพชีวิต มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ช่วยให้ชีวิตง่ายขึ้นเพิ่มเข้ามา แต่ถึงอย่างนั้น…ภาพวาดฝันเหล่านี้อาจจะดับลงไปได้ง่ายๆ ถ้าเราไม่ได้ศึกษาความเป็นอยู่ของสังคมหมู่มากให้เข้าใจถ่องแท้เสียก่อน
จริงอยู่ค่ะ…ว่าท้ายที่สุด เรามักใช้ชีวิตในบ้าน (ซึ่งหมายถึง “ห้องชุดคอนโดมิเนียม”) ของเราเป็นส่วนใหญ่อยู่แล้ว บางท่านแทบไม่เคยเข้าใช้บริการพื้นที่ส่วนกลาง อย่างเช่น สระว่ายน้ำ ซาวน่า ฯลฯ เลยด้วยซ้ำ แต่ก็ไม่เป็นปัญหาแต่อย่างใด เพราะ ห้องต่างๆ เหล่านี้เกี่ยวข้องกับงานอดิเรก เวลาว่าง ความชื่นชอบส่วนตัวของเราเท่านั้น แต่จะเป็นปัญหาอย่างแน่นอนถ้าปัจจัยการใช้ชีวิตของเรา เกี่ยวข้องกับพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งต้องใช้แบ่งกันใช้งานร่วมกับผู้อื่น อย่าง “ที่จอดรถ”
จากประสบการณ์จริง…หลายๆ ท่านเกิดปัญหาแย่งชิงที่จอดรถในคอนโด จนเวลาชีวิตรวนไปหมดก็เยอะ ตัวอย่างเช่น ต้องรีบตื่นเช้าเพราะไม่รู้ว่าจะมีรถคันใดมาจอดซ้อนคัน แถมดึงเบรกมือหรือเข้าเกียร์คาไว้ กว่าจะออกไปได้ต้องวุ่นวายเสียเวลาประสานงาน หรือต้องรีบกลับเร็ว เพราะถ้ากลับดึก ที่จอดรถ คือ “เต็ม” เดือดร้อนต้องไปจอดสถานที่อื่นใกล้เคียง ทั้งกังวลความปลอดภัยยามค่ำคืน ที่ต้องเดินกลับคอนโดคนเดียวเปลี่ยวๆ แถมเสียค่าจอดรถเพิ่มอีกต่อ ถ้าจะไปไหนต่อค่อยโบกแท็กซี่ไปแล้วกัน ฟังดูแล้วท้อแท้เหลือเกินค่ะ…
ท้ายที่สุด ก็จะเริ่มเกิดความคิดว่าแทนที่จะอยู่แล้วมีความสุข กลับรู้สึกอยากขายคอนโดทิ้ง แล้วไปซื้อบ้านที่มีที่จอดส่วนตัว ให้รู้แล้วรู้รอดไปเลย
อย่าเพิ่งสิ้นหวังไปด้วยปัญหาเหล่านี้เลยค่ะ เพราะ สิ่งเหล่านี้เป็นเรื่องปกติตามกลไกของราคา สถานที่ สังคม ดังนั้น ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจหลักการให้ดีเสียก่อน แล้วปรับให้เหมาะสมกับพฤติกรรมการใช้งานส่วนตัวของเรา น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุดค่ะ
หลายๆ ท่านเกิดปัญหาแย่งชิงที่จอดรถในคอนโด จนเวลาชีวิตรวนไปหมด
กฎกระทรวงและข้อบัญญัติ
เรามาพูดคุยกันเฉพาะเขตกรุงเทพ ซึ่งเป็นแหล่งโครงการขึ้นเยอะที่สุดกันค่ะ เริ่มจาก…
พิจารณาตามหลักเกณฑ์ของกฎกระทรวงฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517) ระบุไว้ว่า
- “อาคารชุด” หมายความว่า อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่พักอาศัยหลายครอบครัว โดยแต่ละครอบครัวมีห้องนอน ครัวไฟ ห้องส้วมและห้องน้ำเป็นอิสระ และมีทางเดินและบันไดขึ้นชั้นบนหรือลิฟท์ใช้ร่วมกัน
พื้นที่แต่ละห้องชุดตั้งแต่ 60 ตร.ม ขึ้นไป ต้องจัดให้มีที่จอดรถยนต์ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อ 1 ครอบครัว
- “อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า อาคารที่สร้างขึ้นเพื่อใช้อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคาร เป็นที่ประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท โดยมีความสูงจากระดับถนนตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไปและมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน 1,000 ตารางเมตร หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร
กำหนดให้มีที่จอดรถ ไม่น้อยกว่า 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 ตารางเมตร
ประกอบกับพิจารณาตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ระบุไว้ว่า อาคารขนาดใหญ่ก่อสร้างขึ้นเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน
ดังนั้น “หากคอนโดมิเนียมก่อสร้างเข้าข่ายอาคารขนาดใหญ่ ให้คำนวนพื้นที่จอดรถตามจำนวนที่เป็นไปได้มากที่สุด”
โดยใช้ขนาดมาตรฐานของที่จอดรถแนวตั้งฉากกับทางเดินรถ คือ ไม่น้อยกว่า 2.40 x 5 เมตร (กว้างxยาว) สำหรับหนึ่งช่องจอด
จำนวนเปอร์เซนต์ (%) ที่จอดรถคอนโด
หากใครดูๆ โครงการอยู่ อย่าลืมถามสัดส่วนที่จอดรถของโครงการภาพรวมไว้ด้วยนะคะ ว่ามีจำนวนเท่าไหร่? คำตอบที่ได้รับ ดังเช่น 40% กล่าวคือ 100 ห้องชุดมีที่จอดรถเข้าซองเพียง 40 คัน(ห้อง) เท่านั้น ส่วน 60 ห้องหมดสิทธิ์จอดในโครงการ เพราะ “เต็ม”…
จึงเป็นที่มาของ Unfix Parking ใครมาก่อนได้ก่อนนั่นเองค่ะ
เรามาว่าด้วยสัดส่วนการคิด % กันซักหน่อยค่ะ
แล้วเช่นนั้น โครงการสามารถสร้าง 100% ได้หรือไม่? เพื่อตัดปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอ…
คำตอบ คือ ได้ค่ะ แต่การสร้างพื้นที่ตารางเมตรมากขึ้นเท่าไหร่ เช่น สร้างชั้นลานจอดเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะใต้ดินหรือแนวสูง ย่อมเกี่ยวข้องกับต้นทุนของโครงการมากขึ้นเท่านั้น เช่น ราคาที่ดิน ก่อสร้าง วัสดุ แรงงาน แบบแปลน การขออนุญาต ฯลฯ ซึ่งจะถูกคำนวนกลับไปในราคาขาย
ฉะนั้น หากโครงการมีราคาแพงมากเกินไป ก็จะไม่สามารถเข้าถึงผู้บริโภคได้ตามเป้า หรือจำกัดได้แค่เฉพาะบางกลุ่มเท่านั้น
เฉลี่ยโดยทั่วไปโครงการระดับกลางจะมีที่จอดประมาณ 40% ส่วนโครงการระดับ Luxry หรือ Ultimate Class มีสูงสุดถึง 200% ค่ะ
ทางออกปัญหาที่จอดรถ
ที่จอดรถขึ้นแท่นปัญหาคลาสสิกตัวท็อป ลองมาดูแนวทางแก้ไขปัญหาที่ปฏิบัติได้จริงกันค่ะ
1. สำรวจตัวเองว่าใช้รถเพื่อการเดินทางชีวิตประจำวันหรือไม่?
เนื่องจากโครงการใหม่ๆ ติดเส้นรถไฟฟ้าผุดขึ้นตามเส้นทางส่วนต่อขยายมากมายจริงๆ ค่ะ และแน่นอนค่ะว่า…ราคาที่ดินซึ่งถือเป็นต้นทุนก้อนใหญ่ก็แพงมากเช่นกัน จำนวน % ที่จอดรถจึงค่อนข้างน้อย และจับกลุ่มเป้าหมายผู้บริโภคที่สามารถเลือกโดยสารรถไฟฟ้าได้
ลองสำรวจตัวเองว่าเรามีโอกาสใช้รถยนต์มากน้อยแค่ไหน ถ้าไม่จำเป็นเพราะที่ทำงานใจกลางเมืองติดรถไฟฟ้าเช่นกัน หรือนิยมไปห้าง ร้านค้าที่รถไฟฟ้าพาดผ่าน ก็ถือว่าไปมาคล่องตัว ตัดปัญหาแย่งชิงที่จอดรถไปได้ค่ะ
แต่ถ้าจำเป็นต้องใช้ เพราะ ที่ทำงานหรือสถานที่ที่ไปประจำไม่มีรถไฟฟ้าเข้าถึงเลย เราอาจต้องมองหาโครงการมี % ที่จอดรถสูงและไม่ติดเส้นรถไฟฟ้าทดแทน แต่ไปเน้นใกล้ทางด่วนหรือเส้นทางหลักอื่นๆ
เฉลี่ยโดยทั่วไปโครงการระดับกลางจะมีที่จอดประมาณ 40%
2. เลือกโครงการสัดส่วนต่างชาติถือครองเยอะ
ผู้ใช้รถไฟฟ้าบางส่วนใช่ว่าจะไม่มีรถยนต์ส่วนตัว แม้จะโดยสารรถไฟฟ้าเป็นหลัก แต่สิทธิ์จอดรถที่ได้ยังคงอยู่ บางครั้งเราอาจเจอกรณีตัวไปแล้วแต่รถจอดแช่อยู่ก็เป็นได้ ในกรณีเช่นนี้…แท้จริงแล้วไม่ผิดแต่อย่างใดค่ะ เพียงแต่จะดีกว่าถ้าเราหมุนเวียนที่จอดให้ผู้อื่นที่จำเป็นได้วนเวียนเข้ามาจอดบ้าง อย่างไรซะ…ก็เป็นน้ำใจแก่เพื่อนร่วมบ้านให้ทุกคนได้ใช้บริการสิทธิ์ที่พึงมีเท่าๆ กันค่ะ
หากเราใช้รถไฟฟ้าสลับกับรถยนต์บ้าง (แต่มีโอกาสน้อยกว่าน้ัน) ลองเลือกโครงการระดับกลางไปสูง ย่าน CBD ที่ชาวต่างชาติถือครองเยอะ เพื่อระบายความหนาแน่น เพราะโดยธรรมชาติแล้วเจ้าของต่างชาติไม่ได้พักอยู่ประจำ จึงเลือกใช้รถไฟฟ้าหรือบริการแท็กซี่มากกว่า โอกาสของที่จอดรถว่างจึงมีมากขึ้น อีกทั้งย่านดังกล่าวอาจเป็นคอนโดหลังที่ 2 หรือ 3 มากกว่าที่เจ้าของห้องจะใช้อยู่ประจำ
3. ปฏิบัติตามระเบียบการจอดรถของนิติบุคคล
กรณีนี้ใช้ได้กับโครงการระดับกลางลงล่าง เพราะบ่อยครั้งผู้พักอาศัยมักมีข้อพิพาทแย่งที่จอดรถ โดยอ้างสิทธิ์กันอยู่เสมอ ทางออกที่เป็นกลางที่สุด คือ ทุกฝ่ายต้องปฏิบัติตามกฎข้อบังคับนิติฯ ซึ่งผ่านการโหวตและรับรองของเสียงส่วนใหญ่ค่ะ
อันดับแรกเมื่อเราย้ายเข้าอยู่แล้วนั้น ควรลงทะเบียนรถยนต์เพื่อรับคีย์การ์ด บลูทูธ สติ๊กเกอร์ ตราประทับ ฯลฯ แสดงสิทธิ์อย่างถูกต้อง ละเลิกการจอดแช่เป็นสำคัญ และยอมรับระเบียบ Unfix Parking
กรณีรถของครอบครัว แขกผู้มาเยือนต่างๆ นั้น ให้ศึกษากฎของนิติฯ ว่าอนุญาตจอดฟรีได้กี่ชั่วโมง คิดอัตราที่จอดรถต่อชั่วโมงเท่าไหร่ ไปจนถึงการสลับใช้บัตรจอดรถหรือขอซื้อบัตรจอดรถร์เพิ่มทำได้หรือไม่ ให้สอดคล้องกับกำลังทรัพย์ของเราว่ารับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้แค่ไหน?
รวมไปถึงศึกษากฎการลงโทษหรือค่าปรับกรณีฝ่าฝืนใดๆ หากนิติควบคุมและรักษากฎได้ดี การใช้ชีวิตในโครงการของเราก็ง่ายขึ้นค่ะ
ทางออกที่เป็นกลางที่สุด คือ ทุกฝ่ายต้องปฏิบัติตามกฎข้อบังคับนิติฯ ซึ่งผ่านการโหวตและรับรองของเสียงส่วนใหญ่
4. สอดส่องทำเลที่จอดรถข้างเคียง
ไว้กรณีฉุกเฉินและเป็นทางเลือก กรณีที่จอดรถโครงการเต็มเอียดแล้วจริงๆ ลองมองหาที่จอดรถเช่าข้างเคียงบ้าง หรือเสนอนิติฯ ให้เจรจาเช่าสิทธิ์รายเดือนเพื่อบริการลูกบ้านในโครงการบ้างก็เป็นได้ค่ะ
สิ่งสำคัญ คือ พฤติกรรมการใช้ชีวิตของเรา จะเป็นตัวชี้นำไปจนถึงคัดกรองโครงการที่เหมาะสม ปัจจุบันนี้แต่ละโครงการมีวิธีแก้ไขที่ไม่แตกต่างกันมากนัก ซึ่งเป็นไปตามความเห็นส่วนใหญ่ของลูกบ้าน หากใครที่เตรียมซื้อโครงการใหม่ๆ จะได้ทันระวัง หรือถ้าใครประสบปัญหาเหล่านี้อยู่ ก็สามารถแชร์วิธีการดีๆ ให้อสังหา 101 เป็นความรู้ได้เช่นกันนะคะ
อ้างอิงกฎกระทรวง:
https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/mr17-07.pdf
https://download.asa.or.th/03media/04law/cba/bb/bb44-03.pdf