fbpx

ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสอง มีอะไรบ้าง?

4.00 min. Read

การลงทุนอสังหาในระยะสั้น คือ “การขายต่อ” หรือการซื้อมาขายไปตามหลักการทั่วไปไม่ซับซ้อน แต่สิ่งสำคัญของการขาย ที่เราต้องเตรียมตัวและเข้าใจหลักการอยู่ตลอดเวลา ก็คือ การวางแผนการเงินรายรับและรายจ่าย เพื่อทำอย่างไรให้คุ้มทุนและได้ผลกำไร

ทีนี้…ลองมารู้จักหนึ่งในค่าใช้จ่ายการขายบ้านมือสองกันค่ะ

ถ้ามองด้านการค้า... ก็ถือว่าเป็นการค้าขายทรัพย์สินชิ้นใหญ่ มีกำไรงอกเงย ดังนั้นค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ขายจึงเกิดขึ้น

ย้อนกลับไปในช่วงเวลาการซื้อคอนโดมิเนียมมือหนึ่งกับโครงการ เราได้สวมบทบาทเป็น “ผู้ซื้อ” ค่าใช้จ่ายทางภาษีให้ภาครัฐ ไม่ได้มีอะไรมากมายนัก นอกจากค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ซึ่งแบ่งจ่ายคนละครึ่งกับโครงการหรือผู้ขาย เผลอๆ บางท่านอาจได้รับโปรโมชั่นฟรีค่าใช้จ่ายส่วนนี้จาก Developer อีก ก็เรียกว่าแทบไม่เสียเลยค่ะ

แต่ในวันนี้ หากเราวางแผนขายต่อคอนโดของเราบ้าง จากบทบาทเดิม “ผู้ซื้อ” ได้กลับกลายเป็น “ผู้ขาย” ซะแล้ว…ถ้ามองด้านการค้า ก็ถือว่าเป็นการค้าขายทรัพย์สินชิ้นใหญ่ มีกำไรงอกเงย ดังนั้นค่าใช้จ่ายฝั่งผู้ขายจึงเกิดขึ้นหลายประเภทค่ะ

ด้วยเหตุนี้…อสังหา 101 จึงขอพาทุกท่านที่กำลังวางแผนขายต่อคอนโด ให้ทราบถึงภาระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้น ซึ่งต้องจ่ายให้กับภาครัฐตามหน้าที่ของ “ผู้ขาย” ในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ว่ามีอะไรกันบ้าง ไปดูพร้อมกันเลยค่ะ

www.rawpixel.com

เริ่มต้นด้วย…

ตรวจสอบราคาประเมินห้องชุด

ราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือเรียกสั้นๆ ว่าราคาประเมิน ใช้เพื่อคำนวนฐานภาษีตัวอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เราสามารถดูข้อมูลได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ โดยระบุจังหวัดและชื่ออาคารชุด ได้ที่ : property.treasury.go.th/pvmwebsite

ข้อมูลการประเมินจากกรมธนารักษ์ ถือว่าเป็นราคามาตรฐาน จัดเก็บในระบบและใช้ทุกหน่วยงาน ลดการใช้ดุลยพินิจของเจ้าหน้าที่ ราคาเป็นธรรม ไม่สูงเทียบเท่าราคาซื้อขายที่ดินปัจจุบัน ส่งผลให้ประชาชนได้ประโยชน์ สามารถคิดคำนวนราคาภาษีที่ไม่แพงมากเกินไป

www.rawpixel.com

ภายในอาคารชุดหรือคอนโดเดียวกัน ราคาประเมินจะแตกต่างกันไปตามชั้นพักอาศัย ยิ่งชั้นสูงราคาก็ยิ่งสูงขึ้นตามลำดับ

หลักการคำนวน คือ ราคาประเมินตามชั้นพักอาศัย (บาท/ตารางเมตร) x พื้นที่ห้องชุดจริงตามโฉนด (ตารางเมตร) = ราคาประเมินห้องชุด

ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ขายคอนโดมือสอง มีดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมโอน 2%

หรือ ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จะคิด 2% ของราคาประเมิน ตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบับที่ 15 มาตรา 104 จากเดิมเลือกคำนวนระหว่างราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย อย่างใดอย่างหนึ่งที่สูงกว่า

โดยปกติให้แบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ซื้อตามสัดส่วนที่เท่ากัน คือ คนละ 1% แต่อย่างไรแล้ว ผู้ขายอาจเสนอชำระค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้ทั้งหมด เปรียบเสมือนโปรโมชั่น เพื่อดึงดูดการขายก็ได้เช่นกันค่ะ

เราสามารถเข้าไปคำนวนค่าธรรมเนียมโอนด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์ของกรมที่ดิน ได้ที่ lecs.dol.go.th/rcal/#/

2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

คำนวน 3.3% ของราคาทุนทรัพย์จดทะเบียน หรือเรียกสั้นๆ ว่าราคาขาย

กฎหมายระบุค่าภาษีชนิดนี้ จำเป็นต้องชำระกรณีถือครองห้องชุดไม่ถึง 5 ปี โดยนับระยะเวลาตั้งแต่วันที่ได้มา (โอนกรรมสิทธิ์มือหนึ่งกับ Developer) จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ (โอนกรรมสิทธิ์มือสองกับผู้ซื้อใหม่) กล่าวคือ นับแบบวันชนวัน

เช่น โอน 17 พ.ย 2558 ขายไป 11 มี.ค 2563 เท่ากับถือครอง 4 ปี 4 เดือน

การเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะได้รับการยกเว้น หากมีชื่อเจ้าของห้องหรือผู้ขายในทะเบียนบ้านมาครบ 1 ปี แต่หากไม่ครบ 1 ปี ผู้ขายยังคงต้องเสียภาษีชนิดนี้ปกติค่ะ

เราสามารถคำนวนภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์ของกรมสรรพากร ได้ที่ rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06_4.asp

www.rawpixel.com

Google AdSense

3. ค่าอากรแสตมป์ 0.5%

คำนวน 0.5% ของราคาทุนทรัพย์จดทะเบียน หรือเรียกสั้นๆ ว่าราคาขาย

กฎหมายระบุค่าอากรแสตมป์ จำเป็นต้องชำระกรณีถือครองห้องชุดมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือน้อยกว่า 5 ปีแต่มีชื่อผู้ขายในทะเบียนบ้านมาครบ 1 ปีแล้ว โดยนับจำนวนปีปฏิทินที่ถือครองเช่นเดียวกับภาษีธุรกิจเฉพาะ กล่าวคือ นับแบบวันชนวัน

เราสามารถคำนวนค่าอากรแสตมป์ด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์ของกรมสรรพากร ได้ที่ rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06_5.asp

ข้อควรทราบระหว่างค่าภาษีธุรกิจเฉพาะกับค่าอากรแสตมป์ คือ หากเราชำระภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์ จะเสียแค่อย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น

อีกทั้ง จะเห็นได้ว่าการนำชื่อเข้าในทะเบียนบ้าน ช่วยลดภาษีได้เยอะเลยทีเดียวค่ะ เพราะภาครัฐประเมินว่าที่อยู่ทะเบียนบ้านนั้น ถือเป็น “บ้านหลังหลัก” ที่ภาครัฐต้องดูแลฐานภาษีไม่ให้แพงมากเกินไปค่ะ

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย 2.5%

คำนวน 2.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือเรียกสั้นๆ ว่าราคาประเมิน

กฎหมายระบุภาษีชนิดนี้ ผู้ขายต้องชำระทุกกรณี โดยนับระยะเวลาเป็นปีปฏิทินปัดเศษตั้งแต่ปีที่ได้มา (โอนกรรมสิทธิ์มือหนึ่งกับ Developer) จนถึงปีที่โอนกรรมสิทธิ์ (โอนกรรมสิทธิ์มือสองกับผู้ซื้อใหม่) กล่าวคือ นับแบบปีชนปี

เช่น โอน 17 พ.ย 2558 ขายไป 11 มี.ค 2563 เท่ากับถือครอง 6 ปี

ดังนั้น ภาษีนี้จะปรากฎว่าเราถือครองยาวนานกว่าการคำนวนภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) ค่าใช้จ่ายนี้จะเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง มีอัตราค่าใช้จ่ายแบ่งเป็นเปอร์เซนต์ที่แตกต่างกัน ยิ่งถือครองสั้น ยิ่งมีเปอร์เซนต์ค่าใช้จ่ายสูง

เช่น ถือครองสั้นสุดจำนวน 1 ปี เสียร้อยละ 92 ของเงินได้ แต่หากถือครองสั้นนานกว่า 8 ปีขึ้นไป คงเหลือร้อยละ 50 ของเงินได้

เราสามารถคำนวนค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วยตนเองผ่านเว็บไซต์ของกรมสรรพากร ได้ที่ rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06_1.asp

รู้ทันค่าใช้จ่าย ก็ช่วยวางแผนการเงินล่วงหน้าได้อย่างเฉียบขาด อีกหนึ่งคุณสมบัติที่นักลงทุนอสังหาพึงมี

5. ค่าพยานและค่าคำขอ

เป็นค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อยไม่เกิน 500 บาท โดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวนให้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ สามารถชำระเป็นเงินสดได้ที่ฝ่ายการเงินของสำนักงานที่ดินค่ะ

วิธีชำระค่าใช้จ่าย

สำนักงานที่ดินรับจ่ายผ่านช่องทาง

1. เงินสด
2. แคชเชียร์เช็ค/เมเนเจอร์เช็ค/ดราฟท์ ทุกธนาคาร
3. บัตรเครดิต ธนาคารที่เข้าเงื่อนไขและมีค่าธรรมเนียมการรูดบัตร ไปจนถึงรับชำระเฉพาะบางสาขาสำนักงานที่ดินที่มีเครื่องรองรับเท่านั้น

สำหรับค่าใช้จ่ายทุกตัวที่กล่าวมา ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เราสามารถทำแคชเชียร์เช็ครวมค่าใช้จ่ายเป็นยอดใหญ่ สั่งจ่าย “กระทรวงการคลัง” ยกเว้นค่าพยานและค่าคำขอ ที่สามารถชำระเป็นเงินสดได้ค่ะ

รู้ทันค่าใช้จ่าย ก็ช่วยวางแผนการเงินล่วงหน้าได้อย่างเฉียบขาด อีกหนึ่งคุณสมบัติที่นักลงทุนอสังหาพึงมีค่ะ




Copy link