ซื้อคอนโดแบบไหนถึงต้องผ่อนดาวน์ ?
“ผ่อนบ้าน ผ่อนรถ” ฟังดูแล้วเป็นประโยคคลาสสิกสำหรับคนวัยทำงานที่กำลังก่อร่างสร้างตัว ไม่พ้นต้องมีบ้านมีรถเป็นของตัวเองซักที แต่คำถามคือ เราจะเริ่มการผ่อนบ้านตอนไหน? ซื้อแล้วผ่อน หรือ อยู่ไปผ่อนไป สำหรับใครที่เป็นมือใหม่วงการอสังหาฟังดูแล้วงงไม่น้อยเลยใช่มั้ยคะ
อสังหา 101 ขอค่อยๆ เล่าทำความเข้าใจเส้นทางการซื้อคอนโดมิเนียมในขั้นตอนนี้ไปพร้อมๆ กันนะคะ
เมื่อเราเริ่มสนใจอยากซื้อคอนโดซักที่ ต้องเริ่มจากการค้นหาข้อมูล เข้าไปดูสถานที่จริง ตัดสินใจวางเงินจอง และเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เท่านี้ก็เท่ากับเราก็เดินทางมาเกือบครึ่งทางแล้วค่ะ ขั้นตอนถัดไป เราจะแบ่งคอนโดออกเป็น 2 ประเภทกันก่อนนะคะ คือ
ประเภทที่ 1. คอนโดหรือโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ
ประเภทนี้ คือ ตึกที่ยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง เต็มไปด้วยคนงานก่อสร้างเดินเต็มไซต์ ปิดรั้วกั้นสังกะสีรอบโครงการ รถขนปูนขับเข้าออก เสาเข็มตอกกันโครมๆ ทาวเวอร์เครนสูงบนยอดตึก นั่งร้านห้อยโหนเต็มโครงการค่ะ ซึ่งส่วนใหญ่ Developer สามารถเริ่มเปิดขายได้ทันทีตั้งแต่โครงการยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือยังไม่เคลียร์พื้นที่ดีค่ะ หรือที่ได้ยินภาษาพูดเรียกกันง่ายๆ ว่าซื้อขายแบบกระดาษแผ่นเดียวนั่นเองค่ะ
บางท่านเข้าใจว่าต้องสร้างให้เสร็จก่อนแล้วค่อยเปิดขายโครงการ ความจริงแล้วนั้นไม่จำเป็นเลยค่ะ เพราะ Developer จะวางแผน ออกแบบ และสร้างโครงการทุกอย่างเตรียมพร้อมไว้ล่วงหน้าก่อนแล้ว การขายจึงสามารถเริ่มได้ก่อนการก่อสร้าง แต่ขณะเดียวกันแผนการก่อสร้างก็จะเริ่มตามๆกันมา ไม่ทิ้งห่างจากช่วงเปิดขายไกลกันนัก เพราะทุกอย่างล้วนเกี่ยวพันกับสัญญาจะซื้อจะขายค่ะ
ข้อดี คือ เราจะได้ราคาถูก เพราะเป็นราคาเปิดขายโครงการ ข้อเสีย คือ ต้องรอสร้างเสร็จเป็นปีๆ ไม่สามารถย้ายเข้าอยู่ได้เลยทันที
ประเภทที่ 2. คอนโดหรือโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว
ประเภทนี้ คือ ตึกที่สร้างเสร็จเรียบร้อยผ่านพ้นช่วงเวลาก่อสร้างและการซื้อขายแบบกระดาษแผ่นเดียวมาเรียบร้อย แต่โครงการยังขายไม่หมดในทันที จนกระทั่งตึกสร้างเสร็จยังคงมีห้องว่างเหลืออยู่ ลูกค้าท่านใดที่ผ่านมาพบเห็นแล้วพอใจก็ตัดสินใจซื้อในช่วงเวลานี้
ข้อดี คือ ย้ายเข้าอยู่ได้ทันที ข้อเสีย คือ ราคาแพงกว่าราคาเปิดโครงการ อันเนื่องมาจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นทุกๆปี
ทีนี้…เรามาเจาะเรื่องผ่อนดาวน์คอนโดกันค่ะ ว่าเกิดขึ้นช่วงไหน และต้องทำอย่างไร
หากว่าเราจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้วนั้น แต่ปรากฎว่าคอนโดของเรายังสร้างไม่เสร็จ อยู่ระหว่างก่อสร้าง มีกำหนดแล้วเสร็จในอีก 2 ปีข้างหน้า ในระหว่างนี้จะต้องทำอย่างไรบ้าง หากจะเงียบหายไปทั้งคู่ก็กระไรอยู่ใช่มั้ยคะ…
ดังนั้น ในระหว่างก่อสร้างนี้ สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (อ.ช.22) ข้อ 4.2 จึงระบุให้ผู้จะซื้อต้องทยอยผ่อนชำระเป็นงวดรายเดือนไป จนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จ
กล่าวคือ การผ่อนดาวน์เป็นการจ่ายค่างวดรายเดือนให้กับ Developer หรือบริษัทพัฒนาอสังหาฯ อันเป็นเงินก้อนที่ 3 หลังจากที่เราได้จ่ายเงินจอง และเงินทำสัญญาไปแล้ว
1. เงินจอง ↝ 2. เงินทำสัญญา ↝ 3. เงินดาวน์ ↝ 4. เงินโอนกรรมสิทธิ์
โดยส่วนใหญ่แล้วยอดเงินดาวน์จะอยู่ที่ประมาณ 5-15% ของราคาซื้อขาย แล้วแต่ทางโครงการเป็นผู้กำหนด และระยะเวลามักจะกำหนดจากระยะเวลาที่ใช้ในการก่อสร้างของโครงการนั้นๆ และสอดคล้องกับกำหนดแล้วเสร็จของโครงการได้อย่างพอดี
การจ่ายค่าผ่อนดาวน์ตรงกับ Developer ในระหว่างโครงการก่อสร้างนั้น โดยทั่วไปจะมีอยู่ด้วยกัน 2 แบบ คือ แบบปกติ และแบบบอลลูน
1.การผ่อนดาวน์แบบปกติ
หากเราซื้อคอนโดฯในราคา 4,200,000 บาท
อัตรางวดดาวน์ที่ทางโครงการกำหนด 10% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 420,000 บาท (4,200,000 x 10%)
ระยะเวลาการผ่อน 24 งวด/เดือน
ดังนั้น เราจะต้องจ่ายค่าผ่อนดาวน์เดือนละ 17,500 บาท (420,000 / 24) เท่ากันทุกเดือน เป็นเวลา 24 เดือน
2.การผ่อนดาวน์แบบบอลลูน
เป็นการผ่อนแบบ 2 อัตรา คือ ผ่อนต่ำหรือที่เรียกว่างวดเดือนปกติ และผ่อนสูงในบางงวด เราจะเรียกงวดผ่อนสูงเช่นนี้ว่า “งวดบอลลูน” ค่ะ ลองนึกลักษณะเงินบวมๆ เหมือนลูกบอลลูนขนาดใหญ่ดูนะคะข้อเด่นชัด คือ เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับลูกค้าที่อาจมีกำลังการผ่อนต่อเดือนไม่สูงมากนัก แต่จะมีเงินพิเศษเข้ามาบางในบางช่วงเวลา เช่น เงินโบนัสช่วงกลางปี หรือปลายปี เป็นต้น และสามารถนำเงินก้อนดังกล่าวมาผ่อนในงวดบอลลูนได้ โดยมิส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายรายเดือนปกติที่มีอยู่
ขอยกตัวอย่างในเงื่อนไขเดียวกับการผ่อนแบบปกติเพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนนะคะ กล่าวคือ
ราคาคอนโดฯ 4,200,000 บาท
อัตรางวดดาวน์ที่ทางโครงการกำหนด 10% ของราคาซื้อขาย เท่ากับ 420,000 บาท (4,200,000 x 10%)
ระยะเวลาการผ่อนดาวน์ 24 งวด/เดือน
แต่ทางโครงการกำหนดให้ผ่อนต่ำในงวดปกติเดือนละ 9,000 บาท และในงวดที่ 6, 12, 18 และ 24 ผ่อนบอลลูนเดือนละ 60,000 บาท
หากนำเงินที่ผ่อนดาวน์ทั้ง 24 งวดมารวมกัน เงินที่เราจ่ายในการผ่อนดาวน์ทั้ง 2 แบบนี้ก็จะเป็นจำนวนเงิน 420,000 บาทเท่ากันพอดี
ดังนั้นหากเรามีรายได้ต่อเดือนที่ไม่มาก หรือมีรายจ่ายต่อเดือนที่ค่อนข้างสูง การผ่อนแบบบอลลูนก็อาจเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่จะช่วยให้เรามีชีวิตที่สบายขึ้นได้ค่ะ แต่อย่างไรต้องสอบถามโครงการว่ามีเงื่อนไขการจ่ายค่างวดเป็นอย่างไรด้วยนะคะ เพราะเงื่อนไขและนโยบายของแต่ละที่ไม่เหมือนกันค่ะ
วิธีการชำระค่างวดผ่อนดาวน์รายเดือน ระหว่างรอโครงการสร้างเสร็จนี้ เราจะชำระตรงกับ Developer ค่ะ ซึ่งปัจจุบันนี้หลายค่าย Developer เพิ่มช่องทางการชำระหลายรูปแบบเพื่ออำนวยความสะดวกลูกค้า ที่พบเห็นบ่อยๆ คือ
1.การโอนเงินทางธนาคาร
2.การหักบัญชีอัตโนมัติ กรณีนี้เราต้องกรอกแบบฟอร์มยินยอมการหักบัญชีกับ Developer
3.การใช้ Payment Card เราสามารถใช้ยื่นท่ีเคาท์เตอร์ธนาคาร เพื่อให้เจ้าหน้าที่สะดวกในการค้นหาข้อมูล และจ่ายเงินตามปกติ
4.การใช้บัตรเครดิต กรณีนี้ Developer เจ้าใหญ่ๆจะรองรับระบบมากกว่า Developer ขนาดกลางลงมา
อสังหา 101 ขอแนะนำว่าการชำระเงินใดๆ ควรตรงตามกำหนดเวลาที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ที่ทั้งสองฝ่ายลงนามร่วมกันนะคะ หากเราจ่ายล่าช้า หรือขาดส่งค่างวด ไม่ว่าจะด้วยเหตุจำเป็น หลงลืม หรือเหตุผลใดๆ ก็ตาม ทางโครงการมีสิทธิ์ดำเนินการตามสัญญาข้อ 7 ว่าด้วยเรื่องผิดนัดชำระ และสามารถคิดดอกเบี้ยผิดนัดแบบรายวัน ไปจนถึงยกเลิกสัญญา ริบเงินและยึดห้องคืนได้ด้วยเช่นกันค่ะ
การทำเรื่องขอคืนเงิน หรือจะประสงค์ผ่อนต่อ จะทำให้สถานการณ์ของเราตกเป็นรองได้ และเสียเวลาดำเนินการไปไม่น้อยเลยค่ะ
การชำระเงินใดๆ ควรตรงตามกำหนดเวลาที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด ที่ทั้งสองฝ่ายลงนามร่วมกัน
ถัดมา…ค่างวดอีกแบบที่อสังหา 101 ขออธิบายคร่าวๆ ให้ผู้สนใจซื้อคอนโดเข้าใจเพิ่มเติมอีกนิด คือ ค่างวดผ่อนบ้านกับธนาคารค่ะ
การจะผ่อนบ้านกับธนาคารได้นั้น ต้องผ่านพ้นกระบวนการโอนกรรสิทธิ์ออกไปแล้ว กล่าวคือ เมื่อเราชำระเงินก้อนที่ 3. เงินดาวน์ กับโครงการเรียบร้อยแล้วนั้น
1.เงินจอง ↝ 2. เงินทำสัญญา ↝ 3. เงินดาวน์ ↝ 4. เงินโอนกรรมสิทธิ์
ดังตารางข้างต้น เราจะต้องชำระเงินก้อนที่ 4. เงินโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งถือว่ามีจำนวนมากที่สุด เพื่อให้จบกระบวนการซื้อบ้านอย่างแท้จริง โดยท่านใดที่มีเงินสดเยอะ สามารถซื้อได้เลยไม่ต้องกู้ธนาคาร ถือว่าจ่ายเงินทีเดียวกับโครงการ ก็ทำเรื่องโอนคอนโดที่สำนักงานที่ดินได้ทันที โดยเราเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โฉนดห้องชุด
ส่วนท่านที่เงินสดไม่เพียงพอ ก็สามารถใช้บริการกู้สินเชื่อบ้านกับธนาคารได้ในขั้นตอนเงินโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ ธนาคารจะปล่อยเงินกู้ให้เราเทียบเท่าราคาห้องชุด หรือตามจำนวนที่เราต้องการ เงินกู้นี้จะใช้จ่ายค่าบ้านทั้งหมดในวันโอนโครงการที่สำนักงานที่ดิน โดยธนาคารจะเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โฉนดห้องชุดในฐานะผู้รับจำนอง
ดังนั้น ในกรณีผู้ที่สนใจกู้สินเชื่อบ้าน จะต้องผ่อนค่างวดรายเดือนกับธนาคารต่อไป จนกว่าจะหมดเงินกู้ และไถ่ถอนโฉนดห้องชุดออกมาให้เราสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ได้ ซึ่งปกติธนาคารจะปล่อยกำหนดผ่อนสูงสุดได้ถึง 30 ปีค่ะ
อสังหา 101 สรุปสั้นๆ อีกครั้งว่าคอนโดที่มีการผ่อนดาวน์อยู่ คือ คอนโดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และผ่อนตรงกับ Developer ค่ะ ส่วนกรณีโครงการสร้างเสร็จแล้ว จะผ่อนดาวน์บ้านต่อหลังโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้นกับธนาคาร เฉพาะผู้ที่กู้สินเชื่อบ้านเท่านั้นนะคะ