ขั้นตอนปล่อยเช่าคอนโดทำอย่างไร? ให้ได้คนเช่า
มีคนจำนวนไม่น้อยที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยเฉพาะลงทุนปล่อยเช่ากับคอนโดซึ่งเป็นกระแสที่มาแรงมาก…
ถ้าพูดถึงขั้นตอนกว่าจะถึงวันที่เราปล่อยเช่าได้นั้น ในกระบวนการซื้อขายก่อนโอนกรรมสิทธิ์ยังพอทำได้บ้างเพราะมีเจ้าหน้าที่โครงการคอยช่วยเหลือตลอดทาง แต่หลังโอนแล้วนี่ซิ..อยากจะปล่อยเช่าห้องต้องทำยังไง?
ฝ่ายขายโครงการยืนยันหนักแน่นว่าทำเลนี้ปล่อยเช่าปล่อยขายได้แน่นอน แต่ถึงอย่างนั้นแล้ว ก็ไม่ง่ายสำหรับมือใหม่หัดเล่นคอนโดที่เริ่มต้นจากศูนย์ ไม่รู้ว่าต้องวางแผนยังไง หรือมีเทคนิคยังไงให้ได้คนเช่า
อันดับแรก…ถูกของฝ่ายขายเลยค่ะ ทำเลดีมีชัยไป “เกิน” ครึ่ง เพราะการหาที่พักอาศัยซักที่หนึ่งนั้น ทุกคนล้วนต้องการสถานที่ที่สะดวกและง่ายต่อการใช้ชีวิต ทั้งการเดินทาง การหาของกินของใช้ และยกระดับคุณภาพชีวิต โครงการใดอยู่ตำแหน่งที่ดีกว่าก็ถือว่าได้เปรียบ เรียกความสนใจได้เยอะ
สิ่งถัดไปที่ผู้เช่าเลือกมองหา คือโครงการที่มีชื่อเสียงและมาตรฐานความเป็นอยู่ที่ดี ปัจจัยนี้ส่งเสริมคุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัยได้อย่างชัดเจน
แม้เราจะมี 2 จุดแข็งไว้ในมือแต่ถ้าจัดการไม่เป็น ก็พังได้เหมือนกันนะคะ
ไม่ง่ายสำหรับมือใหม่เริ่มต้นจากศูนย์ ไม่รู้ว่าต้องวางแผนยังไง? หรือมีเทคนิคยังไงให้ได้คนเช่า?
ถ้าเช่นนั้น ตามอสังหา 101 มาดูขั้นตอนปล่อยเช่าคอนโดแบบทำได้เองไม่ต้องง้อใคร เป็นอย่างไรนั้น ไปศึกษารายละเอียดพร้อมกันเลยค่ะ
1. สำรวจห้อง
เริ่มจากสำรวจห้องชุดของเราทุกจุดว่าผังห้อง (Layout) สามารถออกแบบตกแต่งดีไซน์ห้องอย่างไรให้สวยและใช้งานได้จริง ก็เพื่อสร้างบรรยากาศให้น่าอยู่ สไตล์ที่เลือกใช้ง่ายและเหมาะสมกับห้องเช่า คือ โมเดิร์น (Urban Modern) โมเดิร์นลักชูรี่ (Modern Luxury) แสกนดิเนเวียน (Scandinavian) เป็นต้น แต่หากใครใจรักในรูปแบบอื่น เช่น ลอฟท์ (Loft) มินิมอล (Minimal) ดีไซน์เฉพาะตัวเช่นนี้อาจจะจำกัดกลุ่มผู้เช่าซักหน่อย ควรต้องศึกษาพฤติกรรมกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างดีก่อนนะคะ
เราสามารถว่าจ้างบริษัทรับออกแบบภายใน (Interior Design) ก็ได้หากเราไม่มีเวลาหรือแต่งบ้านไม่เก่งเท่าไหร่นัก แต่ถ้าเรามีพรสวรรค์แต่งบ้านเป็นอยู่แล้วก็จัดได้เลยค่ะ
ไม่ว่าจะเลือกแต่งบ้านดีไซน์ใด สิ่งสำคัญ คือ ต้องมีพื้นที่ใช้งานได้คุ้มค่าจริงและเหมาะกับทุกเพศทุกวัยในการเข้ามาอยู่อาศัยค่ะ
2. แต่งห้องพร้อมอยู่
เมื่อห้องสวยแล้ว และเสริมเติมแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์ครบเท่าไหร่ ก็ย่อมมีโอกาสเรียกลูกค้าได้มากกว่าค่ะ เพราะคอนเซปต์ของผู้เช่า คือ กระเป๋าใบเดียวก็ย้ายเข้ามาอยู่ได้เลย ดังนั้น เราควรจัดหาข้าวของเครื่องใช้ที่จำเป็นให้พร้อม เช่น ม่าน เตียง โต๊ะทำงาน โซฟารับแขก อุปกรณ์เครื่องครัว ทีวี ตู้เย็น เครื่องซักผ้า ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่นน้ำร้อน เป็นต้น
บางโครงการ Developer จัดเต็ม Fully Furnished ไว้ให้อยู่แล้ว ที่เหลือเป็นหน้าที่ของเราแล้วค่ะว่าห้องยังขาดอะไรอีกบ้าง
3. เตรียมสัญญาเช่า
ประเด็นนี้สำคัญมากค่ะ การเช่าบ้านทุกที่ต้องทำสัญญาเช่าระหว่างเจ้าของห้องและผู้เช่าห้องเสมอ ดังนั้น เราควรเตรียมสัญญาเช่ามาตรฐานให้พร้อม เพราะถือเป็นข้อตกลงการเช่าที่ต้องปฏิบัติตามทั้งสองฝ่าย
สัญญาเช่าต้องระบุราคาค่าเช่าต่อเดือน เงินประกัน ระยะเวลาเช่า ค่าสาธารณูปโภคที่ผู้เช่าแยกจ่ายเองตามจริง และเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามปรับเปลี่ยนงานตกแต่งห้อง เป็นต้น รวมทั้งลิสต์รายการเฟอร์นิเจอร์สิ่งของทั้งหมดที่เราจัดให้แนบไว้ด้วย เพื่อป้องกันของหายและชำรุดเวลาคืนห้องตอนหมดสัญญาเช่าค่ะ
สำหรับวิธีคิดคำนวนค่าเช่ามีหลายสูตรด้วยกัน เช่น ใช้ต้นทุนคูณกับ Rental Yield ของทำเลนั้นๆ หรือ คิดจากราคาห้องชุดล้านละกี่พันบาทตามที่เราพอใจ หรือ คิดราคาให้คลุมค่าผ่อนจ่ายธนาคารรายเดือน ฯลฯ ไม่ว่าจะสูตรใดก็ตาม ต้องไม่ลืมสำรวจตลาดค่าเช่าคอนโดบริเวณโดยรอบ ว่ามีอัตราการปล่อยเช่ารายเดือนเท่าไหร่ โดยเลือกโครงการในระดับราคาเดียวกัน เพื่อคัดกรองกลุ่มผู้เช่าและกำลังทรัพย์ที่สามารถจ่ายได้ง่ายขึ้น หากเราตั้งราคาสูงโดดจากละแวกนั้นไปมาก อาจส่งผลให้การปล่อยเช่าจะยากขึ้น
สรุปแล้ว ควรตั้งราคาค่าเช่าที่คุ้มทุนกับเราและสมเหตุสมผลกับพื้นที่นะคะ
และสามารถดาวน์โหลดสัญญาเช่าได้ตามอินเตอร์เนททั่วไปค่ะ
4. ทำการตลาดจากรูปถ่ายและคำโฆษณา
เมื่อห้องชุดตกแต่งพร้อมแล้วนั้น เราต้องทำสื่อการตลาดห้องชุดของเราให้เป็นที่สนใจ สวยเด่น น่าอยู่ โดยอาศัยเทคนิคการถ่ายภาพ นั่นคือ ห้องจัดเก็บเป็นระเบียบ เปิดประตูทุกบาน เปิดม่านเห็นวิวกว้าง จัดแสงธรรมชาติอย่างถูกทิศทางเพื่อให้เกิดความโปร่งสว่าง ภาพชัดทุกมุมห้อง เห็นผังห้อง (Layout) ชัดเจน พ่วงด้วยภาพส่วนกลางของโครงการเพื่อแสดงคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย และคัดเลือกรูปที่ดีที่สุดเป็นภาพหน้าปกของโพสต์ค่ะ
รูปภาพควรโพสต์พร้อมใส่รายละเอียดห้องชุด ขนาดพื้นที่ ชั้น ทำเลใกล้เคียง เฟอร์นิเจอร์ที่จัดเตรียมไว้ให้ ค่าเช่า และช่องทางการติดต่อ
5.ประกาศปล่อยเช่า
มีช่องทางประกาศหลายแหล่งด้วยกัน เริ่มด้วยการค้นหาเว็บไซต์หรือเพจดังๆทางอินเตอร์เนทที่ให้เจ้าของห้องสามารถโพสต์ได้เองตามกฎกติกาของเพจนั้นๆ หรือสามารถฝากห้องชุดกับเอเจ้นท์ออฟฟิศที่พบได้ตามเส้นถนนสุขุมวิท และสุดท้ายควรฝากห้องชุดกับบริษัทเอเจ้นท์ในเครือของ Developer เจ้าของโครงการไว้ด้วยค่ะ ซึ่งปัจจุบันมี Developer หลายเจ้ารองรับธุรกิจนักลงทุนแบบครบวงจรกันแล้วนะคะ
6. พบปะลูกค้า และบริการเป็นเริ่ด
ในขั้นตอนนี้ หากมีผู้สนใจเช่าติดต่อเข้ามา เราควรอำนวยความสะดวกพร้อมเปิดห้องชุดให้ลูกค้าดูห้องได้ก่อนตัดสินใจ ซึ่งสามารถมอบหมายให้เอเจ้นท์หรือตัวแทนเจ้าของห้องชุดมาช่วยดูแลการเปิดและแนะนำห้องชุดค่ะ นอกจากนี้ควรพาลูกค้าทัวร์รอบโครงการซักนิด เพื่อให้เห็นความเป็นอยู่และบรรยากาศจริง
หลายคนทำลูกค้าหลุดมือจากการไม่ติดตามอย่างต่อเนื่อง ทำให้ลูกค้าตัดสินใจเลือกที่อื่นไปอย่างน่าเสียดาย ดังนั้นจึงควรใส่ใจใกล้ชิด รวดเร็ว สอบถามสิ่งใดขาดเหลือและช่วยเหลืออย่างเต็มที่ค่ะ อีกทั้งต้องรักษามาตรฐานการบริการที่ดีทั้งก่อนและระหว่างการเช่าอย่างสม่ำเสมอนะคะ
หลายคนทำลูกค้าหลุดมือจากการไม่ติดตามอย่างต่อเนื่อง ทำให้ลูกค้าตัดสินใจเลือกที่อื่นไปอย่างน่าเสียดาย
7. เซ็นสัญญาและส่งห้อง
เมื่อเราปิดการขายกับลูกค้าผู้สนใจเช่าได้แล้ว กระบวนการถัดไปคือ วางเงินจอง เซ็นสัญญาเช่าห้องชุดระหว่างเจ้าของห้องและผู้เช่า
สำหรับค่าใช้จ่ายการปล่อยเช่าห้องจะมีธรรมเนียมปฏิบัติ ดังนี้ค่ะ
โดยหลักเกณฑ์ทั่วไป เจ้าของห้องจะเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 1 เดือน บวกกับเงินประกันห้องชุดจำนวน 2 เดือน เท่ากับค่าเช่าจำนวนทั้งสิ้น 3 เดือนที่ลูกค้าผู้เช่าต้องชำระให้ครบถ้วนในวันทำสัญญาเช่าก่อนย้ายเข้าอยู่ โดยผู้เช่าจะทยอยแบ่งจ่ายตามลำดับ ดังนี้ค่ะ
- เงินจอง
ในวันที่ผู้เช่าตกลงเช่าห้องชุดและยอมรับเงื่อนไขการเช่าห้องของเราแล้วนั้น ผู้เช่าต้องชำระเงินจอง เพื่อเป็นการล็อคสิทธิ์ในการเช่าห้องดังกล่าวนี้ โดยวางเงินเป็นหลักประกันจำนวนเทียบเท่าค่าเช่ารายเดือนทั้งสิ้น 1 เดือน เรียกว่าเป็นส่วนหนึ่งของเงินประกันตามสัญญาค่ะ
สุดท้ายแล้ว จะวางจำนวนเงินจองกันเท่าไหร่ ก็ตามแต่ตกลงระหว่างเจ้าของห้องและผู้เช่าก็ทำได้เช่นกันค่ะ บางท่านคิดแค่ 10-20% ของค่าเช่ารายเดือนก่อนเท่านั้น เพื่อยืดหยุ่นให้แก่ผู้เช่าก็เป็นได้
- เงินทำสัญญา
ภายหลังวางเงินจองแล้ว ทั้ง 2 ฝ่ายต้องทำสัญญาเช่าระหว่างกัน ในขั้นตอนนี้ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือ คือ ค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนบวกกับเงินประกันที่เหลืออีก 1 เดือนค่ะ แต่หากท่านใดกำหนดเงินจองก่อนหน้าไว้แค่บางส่วน 10-20% ก็ต้องชำระทบให้เต็มยอดในขั้นตอนนี้ค่ะ
สรุป คือ ผู้เช่าต้องเตรียมเงินเทียบเท่าราคาค่าเช่ารายเดือนทั้งสิ้น 3 เดือนก่อนย้ายเข้าอยู่ และเจ้าของห้องชุด ก็ต้องได้รับเงินครบเต็มจำนวน 3 เดือนก่อนถึงจะยินยอมให้ผู้เช่าย้ายเข้าได้นะคะ
การจ่ายค่าเช่าห้องใดๆ ไม่นิยมรับจ่ายเป็นเงินสดหรือรูดบัตรเครดิต วิธีที่ถูกต้องที่สุด คือ การโอนเงินตรงเข้าบัญชีธนาคารของเจ้าของห้องชุด
จากนั้นเซ็นรับมอบกุญแจและอุปกรณ์ในห้องให้เรียบร้อย พร้อมให้ผู้เช่าตรวจสภาพพร้อมใช้งานของห้องและรับห้องต่อไปค่ะ
เป็นอันจบขั้นตอนการปล่อยเช่าคอนโดไม่ได้ซับซ้อนแต่อย่างใดเลยค่ะ ศึกษาข้อมูลให้เข้าใจก็สามารถดำเนินการเองได้แล้วนะคะ