เปิดหมดเปลือก วิธีเลือกผู้เช่าบ้านดีๆ มีอยู่จริง
เวลาอ่านข่าวทีไร เรามักจะเห็นข่าวผู้เช่าทำบ้านพังผ่านตาอยู่เรื่อยๆ และผลกรรมก็ตกอยู่ที่เจ้าของห้องโดยอัตโนมัติ ที่ต้องรับภาระซ่อมบ้านใหม่ทั้งหมดชนิดว่าไม่คุ้มค่าเช่า จนเข็ดขยาดการปล่อยเช่าไปเลยก็มีหลายคนทีเดียวค่ะ แม้ภาพตอนซื้อห้องใหม่ๆ จะสวยหรูแค่ไหน แต่ถ้าผู้อยู่ไม่ให้ความร่วมมือรักษาสภาพห้อง ภาพในฝันก็พังยับเยินลงได้ง่ายๆ เหมือนกันค่ะ
บทเรียนจากในอดีตทำให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าต่างก็ต้องปรับตัว และคัดกรองการปล่อยเช่ามากยิ่งขึ้น
แม้จะมีเหตุการณ์ทำนองนี้เกิดขึ้นบ่อย แต่ธุรกิจบ้านคอนโดที่อยู่อาศัยก็ยังเป็นสิ่งจำเป็นอยู่ดี ในเมื่อ Demand และ Supply ยังคงตอบรับกันและกันอยู่ แต่ถึงอย่างนั้นบทเรียนในอดีตจากหลายๆ เคสที่เกิดขึ้น ทำให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าต่างก็ต้องปรับตัว และคัดกรองการปล่อยเช่ามากยิ่งขึ้น
อสังหา 101 จึงรวบรวมวิธีการคัดกรองผู้เช่าให้เหมาะกับห้องชุด ลองศึกษากันดูนะคะว่าแต่ละรอบมีอะไรกันบ้าง และผู้เช่าคนไหนจะทะลุเข้ารอบไฟนอล ได้มาใช้ชีวิตในคอนโดแสนรักของเรากันบ้างค่ะ
Google AdSense
Customer Profile
ใช่ค่ะ ขนาดทำงานยังต้องมีใบสมัคร หรือจองโรงแรมยังต้องกรอกข้อมูลระบุตัวตน ทั้งหมดก็เพื่อให้ตรวจสอบประวัติได้ แล้วผู้เช่าล่ะ…จะมาใช้ชีวิตในคอนโดของเราตั้งปีนึง มีหรือที่เราจะไม่รู้จักตัวตนไว้บ้างเลย ดังนั้น สิ่งแรกที่ควรทำ คือ “Customer Profile” หรือ เอกสารรายละเอียดลูกค้าที่สำคัญๆ เพื่อวิเคราะห์บุคลิกและวงจรชีวิตการใช้ชีวิตในห้องของผู้เช่าไว้ซักนิดค่ะ ดังเช่น
1.ประวัติข้อมูลส่วนตัว ชื่อ นามสกุล สัญชาติ เบอร์โทรศัพท์ อีเมล์ และสิ่งสำคัญที่สุด คือ สำเนาบัตรประชาชนกับสำเนาทะเบียนบ้านผู้เช่าค่ะ
2.ประวัติอาชีพการทำงาน ซึ่งอนุญาตให้เราตรวจสอบกับบริษัทว่าจ้าง เพื่อยืนยันว่าผู้เช่าเป็นลูกจ้างจริง มีรายได้ที่มั่นคงเพียงพอที่จะชำระค่าเช่าได้ ผู้เช่าบางท่านบริสุทธิ์ใจยื่นสลิปเงินเดือนให้ดูก็ใช้ได้เช่นกัน แต่อย่างไรการสอบถามตรงกับบริษัทว่าจ้างสำรองไว้ด้วย เพื่อกรณีย้ายงานหรือลาออกไปแล้วค่ะ
3.ประวัติที่พักเดิม บวกเหตุผลในการย้ายออก ซึ่งอนุญาตให้เราตรวจสอบกับแหล่งที่อยู่เดิม เพื่อเช็คประวัติการชำระค่าเช่าและข้อมูลการย้ายออกที่ถูกต้องตรงกัน แต่อย่างไรแล้ว อาจมีผู้เช่าบางท่านอยู่บ้านกับครอบครัวประจำ ข้อนี้จึงไม่อาจตรวจสอบได้ทุกเคสค่ะ
4.เรื่องอื่นๆ เพื่อตรวจสอบดูว่าผิดกับกฎนิติบุคคล หรือข้อห้ามที่เรากำหนดไว้หรือไม่ เช่น การเลี้ยงสัตว์ ปาร์ตี้ สูบบุหรี่ ทำอาหาร
5.จำนวนผู้พักอาศัย โดยปกติ 1 ห้องนอนรองรับได้สูงสุด 2 คนเท่านั้น เพื่อให้เหมาะกับพื้นที่และความเป็นอยู่ในห้องอย่างลงตัว เราควรกำหนดจำนวนผู้พักอาศัยอย่างชัดเจนไว้ตั้งแต่ต้น
6.ข้อมูลบุคคลอ้างอิง สามารถติดต่อได้กรณีฉุกเฉิน
แนะนำว่าสอบถามข้อมูลที่จำเป็นเท่านั้นก็พอค่ะ เพราะจุดประสงค์ของเราเพื่อใช้ประเมินและตรวจสอบเท่านั้น
ตรวจเครดิตบูโร
แนะนำให้ผู้เช่าตรวจสอบเครดิตบูโร ซึ่งเปรียบเหมือนสมุดบันทึกรายการใช้และการชำระสินเชื่อ แม้จะไม่ได้ใช้ขอกู้ยืมเงินกับเรา แต่ตลอดระยะเวลาการเช่าก็เก็บเป็นรายเดือน การันตีได้ไม่เต็มร้อย อย่างไรแล้วเจ้าของห้องทุกคนย่อมต้องการความมั่นใจว่า พฤติกรรมการชำระของผู้เช่าต้องอยู่ในเกณฑ์ดี ไม่หนี ไม่เบี้ยว ตรงเวลา รวมไปถึงมีกำลังทรัพย์จ่ายหนี้ทุกเดือน
ผู้เช่าสามารถดำเนินการได้ด้วยตนเอง และนำเอกสารมาแสดง หากผู้เช่ามีท่าทีไม่เห็นด้วย โวยวายเล่นใหญ่อ้างสิทธิ์ความเป็นส่วนตัวนู่นนี่ ให้เชื่อได้เลยว่าอาจเสี่ยงพฤติกรรมเชิงลบ เช่น การจ่ายล่าช้า ภาระหนี้สูง ฯลฯ ปัจจัยเหล่านี้กระทบกับการจ่ายค่าเช่าแน่นอนค่ะ
สามารถตรวจสอบได้ที่ : www.ncb.co.th
ตรวจสอบประวัติอาชญากรรม
วิธีนี้อาจไม่ได้ยินเท่าไหร่นักในประเทศไทย แต่สำหรับต่างประเทศถือว่าเป็นเรื่องปกติเลยทีเดียวค่ะ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะความไม่คุ้นชิน จึงได้มองข้าม รู้สึกว่าเป็นเรื่องยุ่งยากเกินตัว หรือคิดว่าเรื่องมากเกินไปหรือไม่ อย่าเพิ่งชะล่าใจไปค่ะ! เรื่องนี้เป็นเรื่องที่สำคัญมาก
รู้หน้าไม่รู้ใจ…หากติดตามข่าวตำรวจทลายกลุ่มคนมั่วสุมพี้ยา เชื่อเถอค่ะว่าเหตุการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นตามห้องเช่า อพาร์ทเม้นท์ และคอนโดทั้งนั้น มีเรื่องจริงเกิดขึ้นมากมายไม่เกี่ยวว่าคอนโดจะอยู่เกรดไหน คอนโดหรูหราก็บุกจับมาก็นักต่อนัก โดยที่เจ้าของห้องไม่รู้เรื่องราวมาก่อนมีถมไปค่ะ หากผู้เช่าต้องประวัติคดีอาชญากรรม หรือเกี่ยวข้องกับแกงค์ยาเสพย์ติด จะเดือดร้อนพ่วงเกี่ยวกับเจ้าของห้องชุดอย่างมากค่ะ
ปัจจุบันนี้ หลายองค์กร บริษัท รัฐวิสาหกิจ ก็เรียกหาเอกสารชนิดนี้ก่อนการรับเข้าทำงานใดๆ หากปล่อยปละละเลย ผู้เช่าอาจใช้ห้องเราในทางที่มิชอบก็เป็นได้ ทั้งนี้ บุคคลทั่วไปสามารถยื่นขอเอกสารใบรับรองนี้ได้เอง จากนั้นค่อยนำมายื่นแสดงผลกับเราภายหลังได้ค่ะ
สามารถติดต่อได้ที่ : กองทะเบียนอาชกร สำนักงานตำรวจแห่งชาติ
สัญญาเช่า
วิธีการพื้นฐานที่สุด คือ การทำสัญญาเช่านั่นเองค่ะ นอกเหนือจากการขอข้อมูลดังที่กล่าวมาแล้ว การเข้าสู่กระบวนการเซ็นสัญญาเพื่อทำข้อตกลงผูกมัดทั้งสองฝ่ายอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร ถือว่าถูกต้องชัดเจนที่สุด ไม่ควรปล่อยให้ผู้เช่าเข้าอยู่อย่างเด็ดขาดถ้าไม่ทำสัญญาเช่า ไม่ว่าผู้เช่าจะเช่าแค่ระยะสั้นหลักเดือน หรือน้อยกว่านั้นก็ตาม
หากผู้เช่ามีพฤติกรรมอิดออด หรือขอแก้สัญญาให้เกิดประโยชน์กับผู้เช่ามากกว่า เช่น เลื่อนกำหนดชำระค่าเช่า ไม่คิดค่าปรับการจ่ายล่าช้า การโยกย้ายสิ่งของ หรืออำนาจการกระทำใดๆ ในห้องที่ไม่ต้องขออนุญาต เป็นต้น
ประเด็นนี้ ขอให้เจ้าของพิจารณาไตร่ตรองอย่างถี่ถ้วนอีกครั้งว่าสามารถยินยอมรับได้หรือไม่ หากบางกรณีประนีประนอมกันได้ ก็ไม่นับเป็นเหตุให้ปฏิเสธการเช่าแต่อย่างใดค่ะ
เชื่อสัญชาตญาณ
อาจฟังดูจับต้องได้ยาก แต่การใช้สัญชาตญาณหรือเซนส์ของเรา อาจเป็นการตัดสินใจที่ถูกต้องที่สุดก็เป็นได้ หลายครั้งผู้เช่ามีประวัติสวยแต่มีพฤติกรรมช่างติ จับผิด จุกจิก คิดทุกอย่างเป็นเงินเป็นทอง หาผลประโยชน์เล็กๆน้อยๆ ฯลฯ ถ้าย้ายมาอยู่จะกลายเป็นผู้เช่าเรื่องมากทันทีค่ะ ไม่ถูกใจทุกอย่างเสียเวลาเราวิ่งวุ่นบริการ
ข้อนี้อาจสังเกตุได้จากทุกกระบวนการตั้งแต่ช่วงเตรียมเอกสาร อ่านสัญญาเช่า ไปจนถึงการเข้าดูห้องก่อนตัดสินใจเช่าค่ะ ถ้าผลตอบรับของผู้เช่าไม่ค่อยให้ความร่วมมือกับเจ้าของห้อง หรือมีข้อเรียกร้องมากมาย ควรทำใจตัดไฟแต่ต้นลมอาจเป็นทางเลือกที่ดีกว่าก็เป็นได้
วิธีคัดกรองเลือกผู้เช่าบ้านดีๆ 5 ข้อนี้ เจ้าของห้องจะเลือกใช้ทั้งหมดหรือบางข้อนั้น ก็สามารถพิจารณาได้ตามความเหมาะสม
อย่างไรแล้ว วิธีคัดกรองเลือกผู้เช่าบ้านดีๆ 5 ข้อนี้ เจ้าของห้องจะเลือกใช้ทั้งหมดหรือบางข้อนั้น ก็สามารถพิจารณาได้ตามความเหมาะสมค่ะ แต่ไม่ว่าข้อไหน…เจ้าของห้องควรยึดหลักปฏิบัติเก็บข้อมูลทุกอย่างของผู้เช่า ไม่เผยแพร่ เพื่อรักษาความเป็นส่วนตัวและแฟร์กับผู้เช่าที่แบ่งปันให้ความร่วมมืออย่างดี ถือเป็นข้อตกลงร่วมด้วย
อสังหา 101 ขอให้มีความอดทน ช้าแต่ชัวร์ไว้ก่อนจะดีกว่าได้ผู้เช่าเร็วแต่ต้องมาปวดหัวไล่ออกภายหลัง หากกรณีไหนที่เราไม่สนใจรับควรรีบปฏิเสธแต่เนิ่นๆ เพื่อไม่เสียเวลาระหว่างกันค่ะ
ทางกลับกัน เมื่อเราหาผู้เช่าดีๆ ได้แล้วนั้น เราก็ควรดูแลผู้เช่าอย่างดีเหมือนกันค่ะ โดยการสอบถามความพึงพอใจ ปัญหาการเข้าอยู่ที่ต้องการให้ช่วยเหลือ ขาดเหลืออะไรหรือไม่ บริการทำความสะอาดเป็นครั้งคราว ส่งของขวัญให้ในโอกาสพิเศษ ก็เป็นการรักษาความสัมพันธ์ในระยะยาวได้แล้วค่ะ