ซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน ทำอย่างไร?
เทรนด์นิยมสมัยนี้ คนรุ่นใหม่สนใจการลงทุนเร็ว และเรียนรู้การทำธุรกิจไวมากขึ้นกว่าอดีตรุ่นพ่อรุ่นแม่ของเรา ต้องยอมรับจริงๆค่ะ ว่าคนรุ่นใหม่มีช่องทางหาเงินกันเก่งจริงๆ เพราะก้าวทันตามเทคโนโลยี ที่เข้าถึงข้อมูลได้ง่ายฉับไว และเรียนรู้อิทธิพลของผู้บริโภคมากขึ้น หากว่ากันตามจริง แหล่งรายได้เสริมจากการลงทุน ทุกวันนี้มีหลายรูปแบบหลายแขนงมาก เช่น ขายของออนไลน์ ขายงานฝีมือ บริการเดลิเวอร์รี่ บล็อกเกอร์ อินฟลูเอนเซอร์ ฯลฯ ยิ่งมีต้นทุนต่ำ คู่แข่งย่อมมีเยอะเป็นเงาตามตัว จึงไม่แปลกที่วงการเหล่านี้ อาจเกิดแล้วดับได้ง่ายๆ หากจับไม่ถูกทาง
แต่อย่างไรแล้ว การลงทุนที่มั่นคงถาวรและจำเป็นต่อผู้บริโภคยังคงมีอยู่ เช่น การลงทุนในกองทุนธนาคาร พันธบัตร ทองคำ และที่ขึ้นแท่นตลอดกาล คือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ค่ะ
ยิ่งปัจจุบันนี้ ปัจจัยที่อยู่อาศัยพื้นฐาน มีแนวโน้มปรับเปลี่ยนการใช้ชีวิตเป็นรูปแบบคอนโดแทนบ้านเดี่ยวมากขึ้น Developer หรือผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ จึงผุดโครงการใหม่ๆ เพิ่มจำนวนขึ้นปีละหมื่นๆ ยูนิต เพื่อตอบรับความต้องการของผู้บริโภค
คอนโดมิเนียม จึงเป็นเหมือนทรัพย์สองต่อ ได้ทั้งอยู่อาศัย ได้ทั้งการลงทุน ที่ผู้คนสนใจกระโดดมาเป็นนายหน้าและนักเก็งกำไรในแวดวงนี้กันอย่างไม่ขาดสาย
การซื้อคอนโดเพื่ออยู่เอง
เราควรเลือกซื้อตามความชอบให้สอดคล้องกับการใช้ชีวิตประจำวันของเรา เพื่อให้เราได้อยู่ในสังคมและสิ่งแวดล้อมที่เราพึงพอใจและนำพาชีวิตไปในทางที่ดีขึ้น
การซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน
เราควรเลือกซื้อโครงการจากกลุ่มเป้าหมาย และศึกษาถึงภาวะตลาดให้ดีก่อน เพื่อหลีกเหลี่ยงปัญหาการขาดทุน เช่น โครงการที่เราเล็งๆ อยู่ ล้วนแต่ปล่อยเช่าแต่กลับไม่มีผู้เช่า เพราะราคาดีแต่ทำเลไม่ดีพอ จนนักลงทุนในตึกต้องหั่นราคาคู่แข่งกันเอง หรือ ตั้งราคาเช่าสูงเกินกว่าผู้เช่าจะจ่ายไหว จึงหนีไปยังตัวเลือกอื่นแทน
แล้วการลงทุนคอนโด มีแบบไหนบ้าง?
การลงทุนคอนโดนั้นมีอยู่ด้วยกัน 2 แบบ คือ
1. การซื้อคอนโดเพื่อขายต่อ
ถือเป็นการลงทุนในระยะสั้น เน้นการซื้อมาขายไป ยิ่งเราสามารถเลือกซื้อโครงการ (Supply) ที่เป็นที่ต้องการของกลุ่มเป้าหมาย (Demand) ได้มากเท่าไร โอกาสในการทำกำไรและ Return เงินที่ลงทุนไป ก็จะยิ่งกลับมาเร็วเท่านั้น
หลักเกณฑ์ของการลงทุนระยะสั้น คือ สร้างผลกำไรจากการขายอสังหา (Capital Gain) กล่าวคือ การได้เงินส่วนต่างของราคาที่ได้จากการขาย ซึ่งราคานี้ได้ปรับตัวสูงขึ้นจากราคาแรกที่เคยซื้อมา โดยจะเปรียบเทียบเป็นเปอร์เซนต์ ยิ่งจำนวนเปอร์เซนต์สูงยิ่งคุ้มค่าต่อการลงทุนเท่านั้น
ซื้อโครงการจากกลุ่มเป้าหมาย และศึกษาถึงภาวะตลาดให้ดีก่อน เพื่อหลีกเหลี่ยงปัญหาการขาดทุน
ทีนี้…เรามาเจาะลึกการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนระยะสั้นกันอีกนิดนะคะ โดยจะแบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ นั่นคือ
ประเภทที่ 1 คือ การซื้อห้องและขาย “ก่อน” ถึงกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ตามหน้าสัญญาจะซื้อจะขายกับ Developer โดยในช่วงนี้จะแบ่งได้อีกเป็น 2 ช่วงย่อยๆ คือ การขายใบจอง และการขายดาวน์
- การขายใบจอง ช่วงนี้ถือเป็นการขายทำกำไรที่ใช้เวลาที่สั้น เพราะต้องขายให้ได้ ก่อนถึงกำหนดวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งส่วนใหญ่จะมีระยะห่างกันประมาณ 7-14 วัน การขายใบจองถือเป็นการลงทุนระยะสั้นที่สุด ส่วนใหญ่การลงทุนแบบนี้จะได้ผลที่ดีต่อเมื่อโครงการเป็นที่ต้องการอย่างสูง ในสภาวะเศรษฐกิจดีๆ หรือช่วงโครงการใหม่เปิดตัวและเราได้ราคา Pre-sale ดังที่เราเห็นตามข่าว มีผู้คนมาตั้งเตนท์รอกันแต่เช้ามืด เพื่อแย่งกันจับจองห้องสวยๆ ราคาดีๆ นั่นเองค่ะ
- การขายดาวน์ คือ การขายหลังจากที่เราทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จเรียบร้อยแล้ว โดยเราจะต้องมีความพร้อมทางการเงิน และสามารถจ่ายเงินดาวน์ให้แก่ Developer ได้ในระหว่างที่ทำการประกาศขายห้องไปด้วย หากเราสามารถขายต่อได้ในช่วงนี้ ต้นทุนที่เกิดขึ้น คือ เงินจอง+เงินทำสัญญา+เงินผ่อนดาวน์ ที่เราได้ชำระไป ถือว่ายังโชคดีที่ต้นทุนไม่บานปลายมากนัก หากเทียบกับค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด จะมีแต่เฉพาะค่าดำเนินการทางเอกสารในการขายต่อหากขายได้ ที่ต้องชำระให้กับ Developer เท่านั้น
ประเภทที่ 2 คือ การซื้อห้องและขาย “หลัง” การโอนกรรมสิทธิ์กับ Developer เสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้ว กรณีนี้นักลงทุนระยะสั้นมักไม่อยากให้เกิดขึ้นที่สุดค่ะ เพราะต้องใช้ต้นทุนค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง
กล่าวคือ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ในครั้งแรกกับทางเจ้าของโครงการ หรือค่าบ้านบวกกับค่าธรรมเนียมต่างๆ และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อใหม่เมื่อขายต่อได้ หรือ ค่าคอมมิชชั่น ค่าภาษีต่างๆ ซึ่งเรามักจะเรียกการซื้อขายประเภทนี้ว่า “การซื้อมือสอง” นั่นเองค่ะ
2. การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า
ถือเป็นการลงทุนระยะยาว และอาจต้องใช้เงินลงทุนจำนวนหนึ่ง รวมถึงกว่าจะคืนทุนต้องใช้เวลาพอสมควร แต่สิ่งที่ได้กลับมาคือ “ทรัพย์สิน” ซึ่งก็ถือว่าคุ้มค่า เพราะอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะมีมูลค่าสูงขึ้นในทุกๆ ปี ถ้าเราเลือกซื้อได้อย่างถูกต้องและใช้หลักเกณฑ์ที่ดี
หลักเกณฑ์ของการลงทุนระยะสั้น คือ สร้างอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) โดยส่วนใหญ่อัตราผลตอบแทนจะอยู่ที่ 6-8% ต่อปี หรือควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 2% เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต ยิ่งจำนวนเปอร์เซนต์สูง ยิ่งคุ้มค่าต่อการลงทุนไม่ต่างจากหลัก Capital Gain เช่นกันค่ะ
ต้องไม่ลืมสำรวจตลาดค่าเช่าคอนโดบริเวณโดยรอบเพื่อคัดกรองกลุ่มผู้เช่าและกำลังทรัพย์ที่สามารถจ่ายได้ง่ายขึ้น
วิธีคิดคำนวนค่าเช่ามีหลายสูตรด้วยกัน เช่น ใช้ต้นทุนคูณกับ Rental Yield ของทำเลนั้นๆ หรือ คิดจากราคาห้องชุดล้านละกี่พันบาทตามที่เราพอใจ หรือ คิดราคาให้คลุมค่าผ่อนจ่ายธนาคารรายเดือน
ไม่ว่าจะสูตรใดก็ตาม ต้องไม่ลืมสำรวจตลาดค่าเช่าคอนโดบริเวณโดยรอบ ว่ามีอัตราการปล่อยเช่ารายเดือนเท่าไหร่ โดยเลือกโครงการในระดับราคาเดียวกัน เพื่อคัดกรองกลุ่มผู้เช่าและกำลังทรัพย์ที่สามารถจ่ายได้ง่ายขึ้น หากเราตั้งราคาสูงโดดจากละแวกนั้นไปมาก อาจส่งผลให้การปล่อยเช่าจะยากขึ้นค่ะ
การปล่อยเช่าคอนโดที่พบนิยมในปัจจุบัน คือ ปล่อยเช่ารายเดือน และปล่อยเช่ารายปี โดยระยะสั้นที่สุด คือ 3 เดือน ส่วนรายปีนั้นมักต่อสัญญากันแบบปีต่อปีค่ะ ทั้งนี้ พรบ.อาคารชุดไม่อนุญาตการปล่อยเช่ารายวัน หรือ ธุรกิจแบบ Airbnb สำหรับนักท่องเที่ยวให้เข้าพักอาศัย เพราะค่อนข้างกระทบกับธุรกิจโรงแรม และที่สำคัญ คือ เจ้าของร่วมโครงการที่อยู่ประจำอาจได้รับการรบกวนจากบุคคลภายนอก และความปลอดภัยที่อาจลดลงได้
อย่าลืมนะคะ การปล่อยเช่าคอนโดนั้น นอกจากค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว เรายังต้องลงทุนตกแต่งห้องชุด ให้อำนวยความสะดวกสำหรับผู้ที่มองหาห้องเช่าให้พร้อมอยู่ที่สุดค่ะ
ไม่ว่าการซื้อคอนโดลงทุนแบบไหนก็ตาม หัวใจสำคัญต้องอาศัย “ศักยภาพของทำเลและคุณภาพของโครงการ” อย่างมากค่ะ ศึกษาและสำรวจพื้นที่ดีๆ ก่อนการตัดสินใจซื้ออสังหาเพื่อการลงทุนซักชิ้น และวางแผนทางการเงินอยู่ตลอด รับรองไม่มีคำว่าขาดทุนแน่นอนค่ะ