ขั้นตอนง่ายๆ ขายคอนโดมือสองด้วยตนเอง ต้องทำอย่างไร?
วิธีการลงทุนระยะสั้นในภาคอสังหา สูตรหลัก คือ การขายต่อนั่นเองค่ะ
การขายต่อบ้านหรือคอนโดก็สามารถแบ่งได้เป็น 3 ช่วงหลักๆ คือ
1. ช่วงจอง ยังไม่ทำสัญญา เราเรียกช่วงนี้ว่า “การขายใบจอง”
2. ช่วงทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์ค่างวด เรียกว่า “การขายดาวน์”
3. ช่วงหลังโอนกรรมสิทธิ์แล้วเป็นต้นไป เรียกว่า “การขายบ้าน ขายคอนโดมือสอง”
ซึ่งทั้ง 3 ช่วงล้วนมีขั้นตอนที่ใกล้เคียงกันในเรื่องของเอกสารและค่าใช้จ่าย แต่มีสิ่งหนึ่งที่น่ากังวลใจสำหรับผู้ที่กำลังจะขายบ้านเองเป็นครั้งแรกนี่ซิคะ จะต้องทำอย่างไร? หาก…ต้องทำเองคนเดียว
“ผู้ซื้อ” ในวันนั้นสลับบทบาทกลายเป็น “ผู้ขาย” ในวันนี้... ขั้นตอนไม่ได้ยาก แค่ต้องเตรียมตัวกันซักหน่อย
ในช่วงขายใบจองและขายดาวน์ ยังพอมีเจ้าหน้าที่โครงการของ Developer ทั้งฝ่ายขาย ฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์ ฝ่ายโอนกรรมสิทธิ์ คอยให้ความช่วยเหลือแนะนำขั้นตอนปฏิบัติ แถมบริการเสร็จสรรพที่สำนักงานที่ดินให้ด้วย แต่เมื่อจบการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์มือหนึ่งกับ Developer เรียบร้อยแล้ว ภายหลังจากนี้เป็นธุระของเจ้าของห้องต้องดำเนินการต่อค่ะ
จาก “ผู้ซื้อ” ในวันนั้นสลับบทบาทกลายเป็น “ผู้ขาย” ในวันนี้ ก็ต้องมีการเตรียมตัวกันซักหน่อย ขอบอกว่าขั้นตอนไม่ได้ยากและน่ากลัวแต่อย่างใดเลยค่ะ อสังหา 101 ขอแนะนำทีละขั้นตอนขายคอนโดมือสองง่ายๆ ทำได้เองไม่ต้องง้อเอเจ้นท์ ดังนี้ค่ะ
ขั้นตอนที่ 1 เตรียมห้อง
เมื่อเราวางแผนขายคอนโด อย่างแรกต้องจัดการห้องให้อยู่ในสภาพสวยงาม เรียบร้อย ใหม่ สะอาด พร้อมต้อนรับผู้อยู่อาศัยคนใหม่ หากใครเคยอยู่อาศัยในห้องนี้หรือปล่อยเช่ามาก่อนแล้ว ควรจัดระเบียบใหม่หมด เฟอร์นิเจอร์บางชิ้นจะขายพร้อมห้องก็ได้ เช่น ม่าน โซฟารับแขก ชุดโต๊ะเก้าอี้ทานข้าว เครื่องใช้ไฟฟ้า แต่ข้าวของใช้แล้วบางอย่างควรทิ้งไปเพื่อสุขอนามัยที่ดี เช่น ฟูกที่นอน สิ่งสุดท้าย คือ ความสะอาด เราควรเนรมิตห้องให้ดูใหม่ที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เช่น กวาดถูพื้นให้ดูมันเงา ยาแนวพื้นกระเบื้อง ขัดล้างห้องน้ำ เช็ดกระจกให้ใสสะอาด
หลังจากนั้น ถ่ายรูปองศาสวยๆ ให้เห็นองค์ประกอบของ แต่ละมุมแต่ละโซนให้เห็นเป็นสัดส่วนชัดเจน ภาพรวมของห้อง และวิวภายนอกที่เห็นจากระเบียงค่ะ เน้นย้ำว่าไม่ถ่ายสภาพรกรุงรัง ข้าวของเกะกะ หรือถ่ายแนวอินดี้ไม่เห็น Layout ใดๆ ของห้องเด็ดขาดนะคะ..
แนะนำว่า แวะไปถ่ายพื้นที่ส่วนกลางสวยๆ และสิ่งอำนวยความสะดวกของคอนโดซักนิดว่ามีอะไรบ้าง เพื่อสร้างแรงดึงดูดใจให้ลูกค้าค่ะ
ขั้นตอนที่ 2 คำนวนต้นทุน ตั้งราคาขาย
การขายห้องมือสอง มีต้นทุนสูงที่สุดในบรรดาการลงทุนขายต่อทั้งหมด ซึ่งมีต้นทุน ดังนี้
1. ราคาห้องชุด
2. ค่าใช้จ่ายวันโอนฯ (มือหนึ่ง) เช่น ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน ค่ามิเตอร์และเงินประกันไฟฟ้า ค่าธรรมเนียมโอน และค่าจดจำนอง (ถ้ามี)
3. ค่าส่วนกลางรายปี กรณีขายไม่ได้ทันทีในปีแรก
4. ค่าตกแต่ง (ถ้ามี)
5. ค่าคอมมิชชั่น (ถ้ามี)
6. ดอกเบี้ยธนาคาร (ถ้ามี)
7. อื่นๆ เช่น ค่าทำความสะอาด ค่าซ่อมบำรุงรักษาห้อง
ต้นทุนของแต่ละคนไม่เท่ากัน... การวางแผนการเงินและจัดทำบัญชีค่าใช้จ่ายห้องชุด ถือเป็นเรื่องสำคัญในการตั้งราคาขาย
ต้นทุนของแต่ละคนย่อมไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับระดับของโครงการ โปรโมชั่นที่ได้รับวันโอนฯ อัตราดอกเบี้ยพิเศษ การดูแลห้องทั่วไป ดังนั้นการวางแผนการเงินและจัดทำบัญชีค่าใช้จ่ายห้องชุด จึงถือเป็นเรื่องสำคัญมากในการตั้งราคาขาย
ขั้นตอนที่ 3 ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์
สิ่งถัดมาต่อจากต้นทุน เราควรทราบค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมือสองค่ะ ว่าในฐานะ “ผู้ขาย” เราจำเป็นต้องรับภาระอะไรบ้าง ดังนี้
เริ่มต้นด้วย…ตรวจสอบราคาประเมินห้องชุด
เพื่อใช้คำนวนฐานภาษีตัวอื่นต่อไป ซึ่งเราสามารถดูข้อมูลได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ โดยระบุจังหวัด ชื่ออาคารชุด และชั้นพักอาศัย ได้ที่ : property.treasury.go.th/pvmwebsite
ราคาประเมินตามชั้นพักอาศัย (บาท/ตารางเมตร) x พื้นที่ห้องชุดจริงตามโฉนด = ราคาประเมินห้องชุด
1. ค่าธรรมเนียมโอน
คำนวน 2% ของราคาประเมิน ตามกฎหมายระบุให้แบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ซื้อตามสัดส่วนที่เท่ากัน คือ คนละ 1% แต่สำหรับกลยุทธ์การขาย ผู้ขายสามารถทำเป็นโปรโมชั่น ออกค่าใช้จ่ายส่วนนี้ให้ผู้ซื้อก็ได้เหมือนกันค่ะ
2. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
คำนวน 3.3% ของราคาขาย เราจำเป็นต้องชำระกรณีถือครองห้องชุดไม่ถึง 5 ปี แต่หากเจ้าของห้องหรือผู้ขาย ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านมาครบ 1 ปี ก็จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ กรณีย้ายเข้าทะเบียนบ้านแต่ไม่ถึงระยะเวลา 1 ปียังคงต้องเสียภาษีนี้ปกติค่ะ
3. ค่าอากรแสตมป์
คำนวน 0.5% ของราคาขาย เราจำเป็นต้องชำระกรณีถือครองห้องชุดมากกว่า 5 ปีขึ้นไป หรือน้อยกว่า 5 ปีแต่มีชื่อผู้ขายในทะเบียนบ้านมาครบ 1 ปี
ข้อสังเกตุ คือ หากเราชำระภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ จะเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น
จะเห็นได้ว่าการมีชื่อในทะเบียนบ้าน ช่วยลดภาษีได้เยอะเลยทีเดียวค่ะ เพราะภาครัฐประเมินว่าที่อยู่ทะเบียนบ้านเป็น “บ้านหลังหลัก” ที่ภาครัฐดูแลฐานภาษีไม่ให้แพงมากเกินไปค่ะ
4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย
คำนวน 2.5% ของราคาประเมิน ซึ่งผู้ขายต้องชำระทุกกรณี
5. ค่าพยาน คำขอ
เป็นค่าใช้จ่ายเพียงเล็กน้อยไม่เกิน 500 บาท โดยเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวนให้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
ทั้งนี้ เราสามารถคำนวนภาษีจากเว็บไซต์ของกรมสรรพากรได้ด้วยตนเองที่ rdsrv2.rd.go.th/landwht/formcal1.asp
Google AdSense
ขั้นตอนที่ 4 ทำการตลาด
เมื่อเตรียมพร้อมทั้งห้องและวางแผนค่าใช้จ่ายได้แล้ว เริ่มต้นทำการตลาดโดยการโพสประกาศขายตามสื่อ Social Media ต่างๆ ที่รับเป็นตัวแทนให้สิทธิ์ลงขายฟรี แนบรูปภาพพร้อมรายละเอียดภายในห้องชุด
ข้อมูลที่จำเป็นและจุดขายโดดเด่น เช่น พื้นที่ห้อง, จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ, ทำเลเด่น สถานีรถไฟฟ้าหรือห้างใกล้เคียง, Fully Furnished หรือ Fully Fitted, วิวจากห้อง, ผู้พักอาศัยเป็นคนกลุ่มใด, คอนโดเลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ เป็นต้น
ขั้นตอนที่ 5 บริการและติดตามลูกค้า
ผู้ขายต้องแสตนด์บายพร้อมเปิดห้องชุดตามเวลาที่นัดหมายกับลูกค้าเสมอค่ะ ลูกค้าทุกคนล้วนต้องการดูห้องจริง บรรยากาศจริงว่าถูกใจมากน้อยแค่ไหน ยิ่งบริการช่วยเหลือประทับใจและติดตามผลต่อเนื่อง ยิ่งช่วยให้เราสามารถปิดการขายได้เร็วเท่านั้นค่ะ
ลูกค้าทุกคนล้วนต้องการดูห้องจริง บรรยากาศจริงว่าถูกใจมากน้อยแค่ไหน...
ขั้นตอนที่ 6 เตรียมเอกสาร
ในขั้นตอนนี้เมื่อลูกค้าตกลงปลงใจซื้อขายห้องชุดกับเราแล้ว ก็เตรียมดำเนินการทางเอกสารให้เพียบพร้อมทั้ง 2 ฝ่ายค่ะ เอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อสถานะต่างๆ จะเป็นไปตามมาตรฐานทั่วไป เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน รวมทั้งผู้ขายก็จัดเตรียมแบบเดียวกัน
นอกจากเอกสารส่วนตัวแล้วนั้น เอกสารสำคัญประกอบการซื้อขาย ที่ผู้ขายต้องจัดเตรียมไปด้วย คือ
1. โฉนดห้องชุด ฉบับจริง
2. ใบปลอดหนี้ ฉบับจริง
เราสามารถแจ้งขอใบปลอดหนี้ได้ที่นิติบุคคลอาคารชุดของโครงการ โดยมีลายเซ็นจากผู้จัดการนิติบุคคลรับรองสถานะห้องชุด เพื่อยืนยันว่าไม่ติดค้างหนี้ค่าส่วนกลาง ค่าสาธารณูปโภคใดๆกับโครงการแล้ว สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้ตามกฎหมายค่ะ
โดยปกติ เราควรแจ้งนิติฯ ล่วงหน้าอย่างน้อย 3 วันทำการเพื่อจัดเตรียมเอกสาร ที่สำคัญเอกสารดังกล่าวนี้มีอายุเพียง 7 วันนับจากลงวันที่หัวเอกสารเท่านั้น ดังนั้น ยังไม่ต้องรีบขอเอกสารตัวนี้ หากยังไม่ได้กำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนนะคะ
ขั้นตอนที่ 7 โอนกรรมสิทธิ์
เมื่อเราตกลงนัดวันโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายคอนโดกับลูกค้าได้แล้วนั้น ในขั้นตอนนี้เราต้องไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดิน ในเขตพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ ในวันและเวลาราชการเท่านั้นค่ะ
โดยมีขั้นตอนง่ายๆ คือ
1. ยื่นเอกสารครบชุดให้เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจเอกสารเพื่อรับบัตรคิว และนั่งรอเรียกคิวที่ฝ่ายทะเบียน
2. เจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน ทำเรื่องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยผู้ซื้อและผู้ขายต้องลงนามเอกสารราชการอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องต่อหน้าเจ้าหน้าที่
3. เจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน คำนวนค่าใช้จ่ายและยื่นใบค่าใช้จ่ายให้เราไปชำระที่ฝ่ายการเงินหรือแคชเชียร์
4. ผู้ซื้อและผู้ขายเคลียร์ค่าใช้จ่ายในส่วนของตนเอง และนำชุดใบเสร็จส่งให้เจ้าหน้าที่ทะเบียนคนเดิมอีกครั้ง
5. เจ้าหน้าที่ฝ่ายทะเบียน พิมพ์หลังโฉนด และคืนเอกสารให้แก่ผู้ซื้อผู้ขาย เช่น โฉนด สัญญาซื้อขาย ใบเสร็จ สัญญาจำนองของผู้ซื้อ(ถ้ามี)
เป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการซื้อขายคอนโดมือสองของเรา ณ สำนักงานที่ดินแล้วค่ะ
แต่ยังไม่หมดซะทีเดียว ผู้ขายยังต้องดำเนินเรื่องและส่งมอบของต่ออีกเล็กน้อย
ขั้นตอนที่ 8 ส่งมอบกุญแจบ้าน
เราต้องส่งมอบกุญแจ อุปกรณ์ที่จำเป็น เช่น รีโมทแอร์ คีย์การ์ดเข้าออก ใบรับประกันสินค้า คู่มือที่พักอาศัย บลูทูทรถยนต์ ฯลฯ ให้แก่ผู้ซื้อใหม่ให้ครบ เพื่อการใช้ชีวิตได้โดยปกติ ที่สำคัญอย่าลืมเซ็นรับของกันซักหน่อยนะคะ ป้องกันการหลงลืมหรือของหายค่ะ
ขั้นตอนที่ 9 โอนมิเตอร์ไฟฟ้า
สิ่งสำคัญสุดท้าย คือ การเปลี่ยนชื่อมิเตอร์ไฟฟ้าและโอนเงินประกันให้เป็นชื่อผู้ซื้อใหม่ค่ะ หากเราไม่ดำเนินการเปลี่ยน บิลค่าไฟในแต่ละเดือนก็จะยังคงเป็นชื่อเจ้าของเก่า ดังนั้นดำเนินการเปลี่ยนตามผู้ใช้งานจริงย่อมดีที่สุดค่ะ
เราสามารถติดต่อได้ที่การไฟฟ้านครหลวงในเขตกรุงเทพ สาขาใดก็ได้ โดยเตรียมเอกสารประกอบ ดังนี้
1. สัญญาซื้อขายห้องชุด (อ.ช.23) 2 ชุด
2. ใบเสร็จเงินประกัน ฉบับจริง
3. บิลค่าไฟห้องชุด ฉบับเดือนล่าสุด
4. หนังสือมอบอำนาจ เพื่อเปลี่ยนชื่อและโอนเงินประกัน จำนวน 2 ชุด กรณีผู้ซื้อและผู้ขายไม่ได้ไปทำเรื่องด้วยตนเอง
5. สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนของผู้ซื้อและผู้ขาย 2 ชุด
การทำธุรกรรมเปลี่ยนชื่อผู้ใช้และโอนเงินประกันไปสู่บุคคลใหม่ได้นั้น ห้องชุดต้องไม่คงค้างค่าไฟใดๆ ทั้งสิ้น ในประเด็นนี้ผู้ขายต้องจัดการเคลียร์ค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อนค่ะ
เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว ก็นำส่งใบเสร็จเงินประกันและสัญญาซื้อขายไฟฟ้าฉบับผู้ซื้อใหม่ ให้กับลูกค้าของเราด้วยนะคะ
เพียง 9 ขั้นตอนง่ายๆ ก็จบกระบวนการซื้อขายคอนโดมือสองแล้วค่ะ ซึ่งขั้นตอนจริงๆ ไม่ยุ่งยาก สามารถจัดการเองได้
แต่ถ้าใครไม่มีเวลา ก็สามารถใช้บริการเอเจ้นท์ของ Property 101 Thailand ช่วยดำเนินการได้เช่นกัน หรือหากต้องการความรู้และคำปรึกษาเพิ่มเติมก็สามารถลงเรียนในคอร์ส 9 ขั้นตอนควรรู้ ซื้อคอนโดอย่างไรให้อยู่อย่างมีความสุขและเงินงอกเงยกันได้นะคะ
การลงทุนอสังหาไม่ได้ยากอย่างที่คิด เรียนรู้ตลอดเวลา ศึกษาวิธีการและเตรียมพร้อมไว้ ก็เป็นนักลงทุนมือฉมังได้แล้วค่ะ