เลือกไม่ผิด! คิดจะซื้อคอนโด ต้องดูอะไรบ้าง?
เป้าหมายอย่างหนึ่งในชีวิตของคนเรา คือ การมีบ้านเป็นของตัวเอง จะบ้านเดี่ยว บ้านทาวน์โฮม ฯลฯ ได้ทั้งนั้น แต่ในยุคที่ที่ดินหายาก ราคาแพง การใช้ชีวิตจึงปรับเปลี่ยนมาเป็นการอาศัยแนวสูง หรือ รูปแบบคอนโดมิเนียมกันมากขึ้น ด้วยเหตุผลที่ว่า ทำเลดี ใจกลางเมือง ติดคมนคมขนส่งต่างๆ เดินทางสะดวก การใช้ชีวิตไม่ยุ่งยาก ดูแลง่าย ขนาดพื้นที่พอดีใช้ สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน แถมยังมีโอกาสลงทุนปล่อยเช่า ขายได้ โยกย้ายที่พักอาศัยได้เรื่อยๆ
ประเด็นคือ…คอนโดผุดขึ้นในเมืองเป็นดอกเห็ด แล้วโครงการไหน คือ ตัวที่ใช่ที่สุด เอาเป็นว่าอยู่สบายตามฝันจริงๆ ไม่ใช่ซื้อคอนโดแถมปัญหา ตามเราเคยได้ยินกันบ่อยๆ
แล้วจะเริ่มต้นอย่างไรดี??
คอนโดผุดขึ้นในเมืองเป็นดอกเห็ด แล้วโครงการไหน คือ ตัวที่ใช่ที่สุด?...
อย่างแรก ถามตัวเองซักนิดว่าแท้จริงแล้ว เราอยากมีชีวิตแบบไหน อยากเป็นอยู่อย่างไร อยากเปลี่ยนรูปแบบการใช้ชีวิต หรือถึงเวลาต้องเริ่มลงทุนเพื่อความมั่นคงแล้ว จากนั้นให้ประเมินศักยภาพตัวเองทางการเงิน ชีวิตส่วนตัว ครอบครัว ว่าพร้อมรึยัง?? สำหรับทรัพย์สินชิ้นใหม่นี้
ถ้าพร้อมแล้ว…เดินหน้า “หาข้อมูล” ว่าซื้อคอนโดต้องดูอะไรบ้าง สิ่งสำคัญใดที่ควรรู้ก่อนซื้อ จากปัจจัยเหล่านี้กันค่ะ
1. ทำเล (Location)
ถือเป็นไฮไลท์ที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ กล่าวได้ว่าจุดขายที่ชนะทุกประตู คือ ทำเลศักยภาพ ทำเลที่มีความสมบูรณ์ด้านคุณภาพการใช้ชีวิตความเป็นอยู่ มีแหล่งอำนวยความสะดวกครบครัน คมนาคมเข้าถึง สามารถใช้ชีวิตประจำวันได้อย่างสบายๆ และต่อยอดการลงทุนและการเงินได้ สามารถทำผลกำไรจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นเรื่อยๆ ติดแหล่งคอมมูนิตี้ต่างๆ เรียกความสนใจจากผู้คนให้อยากมาใช้ชีวิตที่นี่ สามารถหมุนเวียนปล่อยเช่า ปล่อยขายได้ตลอด
ขณะนี้พื้นที่ทำเลทอง ได้ขยายออกจากใจกลางสู่รอบนอกกรุงเทพมากขึ้น ตามเส้นรถไฟฟ้าที่เปิดใหม่เรื่อยๆ ก็เป็นตัวเลือกให้เราได้หลากหลายและไม่กระจุกแออัดในบางพื้นที่มากเกินไป
ดังนั้นลองสำรวจตัวเองซักนิดว่า เราอยากใช้ชีวิตในสังคมและสิ่งแวดล้อมแบบไหน ให้สโคปตัวเองไปหาคอนโดที่ปลูกสร้างในย่านนั้นๆ เช่น ทองหล่อ อารีย์ ลาดพร้าว พญาไท ฯลฯ หรือตามพื้นที่ที่เราสนใจได้เลย งบประมาณ ค่าครองชีพ ค่าเดินทาง จะเป็นตัวกำหนดทำเลที่เราน่าจะพอใจค่ะ
2. ชื่อเสียงผู้พัฒนาโครงการ (Developer)
เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มองข้ามไม่ได้เลยค่ะ เพราะ การดูแลในระยะยาว ระบบการบริหาร ขั้นตอนการจัดการ วิธีการแก้ไขปัญหา และการตอบแทนสิทธิประโยชน์ต่างๆ ให้ลูกค้า บริษัทใหญ่ๆ ที่เจนจัดสนามจำพวกบริษัทมหาชน มักได้เปรียบกว่า Developer ขนาดเล็กมาก ถ้าเปรียบเทียบก็เหมือนปลาเล็กกินปลาใหญ่ ใช่เลยค่ะ…
ในมุมของผู้บริโภคอย่างเราๆ ถ้าพิจารณาเรื่องชื่อเสียง Developer สิ่งที่ได้ตอบแทน คือ ความมั่นใจว่าโครงการย่อมมีมาตรฐาน มีคุณภาพ ทั้งการก่อสร้างและวัสดุที่เลือกใช้ มีขั้นตอนการทำงานที่เป็นระบบ ตรวจสอบและเชื่อถือได้ เพราะอย่างไรแล้ว บริษัทผู้พัฒนาย่อมรักษาชื่อเสียง รักษาสภาพโครงการไม่ให้เก่าโทรม และรักษาฐานลูกค้าเป็นสำคัญ
Developer มีอยู่มากมายหลายบริษัท ซึ่งแต่ละที่มีคาแรกเตอร์ที่โดดเด่นแตกต่างกัน ก่อนซื้อควรทำการศึกษาข้อมูลด้านนี้เพื่อเข้าใจหลักการพัฒนา แนวคิด ประวัติความเป็นมา และผลตอบรับจากผู้ซื้อท่านอื่นๆ ที่แชร์กันในโซเชี่ยลด้วยก็ดีค่ะ
ในมุมของผู้บริโภค ชื่อเสียงของ Developer คือ ความมั่นใจในมาตรฐานและคุณภาพ
3. ราคา (Unit Price)
ถัดมา คือ ราคาห้องชุดในคอนโดจะถูกหรือแพงนั้น ขึ้นอยู่หลายปัจจัยด้วยกัน ทั้งจากทำเลซึ่งส่งผลต่อราคาที่ดิน รูปแบบโครงการ เช่น ตึกสูง 40 ชั้น ตึกเตี้ย 8 ชั้น และส่วนกลางจัดเต็มมากน้อยแค่ไหน ก็ส่งผลให้มูลค่าโครงการสูงขึ้นตามๆกัน รวมทั้งตำแหน่งและขนาดห้อง ก็เป็นปัจจัยต่อราคาห้องชุด
ในพื้นที่กรุงเทพรอบในนั้น ที่ดินเฉลี่ยตกตารางวาละล้านโดยเฉพาะที่ติดเส้นรถไฟฟ้า ส่วนพื้นที่ขยาย ราคาก็ลดหลั่นลงมาตามความเจริญที่กำลังเข้าถึงขึ้นเรื่อยๆ แต่ไม่ต้องกังวลใจนักสำหรับผู้ที่กำลังมองหาคอนโด เพราะปัจจุบัน Developer ผู้พัฒนาโครงการมีหลายบริษัทมากขึ้น รูปแบบโครงการก็แข่งขันกันอยู่ตลอด แถมอัดเต็มด้วยโปรโมชั่นเด็ดๆ เรียกยอดซื้อยอดขายให้สามารถจับต้องได้มาก โดยเฉลี่ย 1 ห้องนอนสำหรับกรุงเทพรอบในตกราวๆ 4-7 ล้านบาท ส่วนรอบนอกก็ถูกลงมาราวๆ 1-3 ล้านบาท
หลักการสำคัญ คือ เราต้องรู้งบประมาณตัวเอง ผนวกกับทำเลที่เลือกไว้ แล้วค้นหาคอนโดที่ราคาเอื้อมถึงค่ะ
4. ขนาดห้อง (Unit)
เรื่องนี้สัมพันธ์กับจำนวนคนอยู่ สมาชิกในครอบครัว พฤติกรรม กิจกรรมที่เราทำ ข้าวของทั้งหมดที่เรามี คุณผู้ชายอาจชอบห้องนอนและห้องทำงานแยกส่วนกัน ส่วนคุณผุ้หญิงอาจต้องมีห้องเก็บเสื้อผ้าแยกอีกหนึ่งห้อง คุณพ่อคุณแม่ครอบครัวเล็กก็อาจมีห้องลูกแยกอีกหนึ่งห้อง แต่ที่นิยมสูงสุดตามเทรนด์นิยมสมัยนี้แค่ 1 ห้องนอนก็สามารถใช้ชีวิตอยู่ได้เช่นกัน
ขนาดห้องตามโครงการต่างๆ มีหลายแบบให้เลือก คือ 1 Bedroom, 2 Bedroom, Studio, Deplex, Hybrid, Penthouse พื้นที่เริ่มต้นตั้งแต่ 22 – 50 ตร.ม สำหรับ 1 ห้องนอน และ 50-100 ตร.ม สำหรับ 2 ห้องนอน โดยประมาณนะคะ
แน่นอนว่า พื้นที่กว้างๆ ย่อมดึงดูดใจมากกว่าเพราะให้ความรู้สึกไม่อึดอัดคับแคบ แต่ต้องไม่ลืมเรื่องงบประมาณ เพราะขนาดพื้นที่ผันตามราคาต่อตารางเมตร ยิ่งพื้นที่เยอะ ราคาห้องก็จะสูงตาม อย่างไรแล้ว แนะนำว่าลองโทรสอบถามฝ่ายขายโครงการสำหรับข้อมูลต่างๆเหล่านี้เพื่อความถูกต้องที่สุดค่ะ
5. สเปก (Specification)
หรือ รายละเอียดมาตรฐานโครงการ คุณภาพวัสดุที่ใช้ในโครงการและในห้องชุด รวมถึงงานออกแบบ ดีไซน์ เฟอร์นิเจอร์ ยี่ห้อต่างๆที่ Developer เลือกใช้ในโครงการ นอกจากส่งผลต่อภาพลักษณ์ภายนอกที่เห็นแล้ว ยังพ่วงด้วยคุณภาพการผลิต การติดตั้ง และตัวสิ่งของว่ามีความแข็งแรงทนทาน การรับประกันคุณภาพอย่างไร
คอนโดระดับสูง มักเติมแต่งยี่ห้อแบรนด์ดัง วัสดุนำเข้า มาตรฐานสูงและใส่ใจเรื่องภาพลักษณ์มาก ในส่วนของระดับกลางลงมา จะเน้นฟังก์ชั่นการใช้งาน ผ่านมาตรฐานเช่นกัน ยี่ห้อจะคุ้นเคยกันในแวดลงอสังหาไทย หรือเลือกออกแบบและผลิตเองแบบ (Custom-Made) เฉพาะโครงการนั้นๆ ไปเลย
เรื่องนี้เป็นรสนิยมของเราในฐานะผู้จะซื้อล้วนๆ ค่ะ ว่าถูกใจ พึงพอใจในมาตรฐานและความสวยของโปรดักส์ที่โครงการมีหรือไม่ ลองเลือกรูปแบบที่เห็นแล้วรู้สึกว่า “ใช่” โดนใจแล้วกันนะคะ
6. ส่วนกลาง (Common Area)
คือ สิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ที่เป็นส่วนรวม จุดประสงค์เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตอย่างแท้จริง เสมือนพื้นที่กิจกรรมดีๆ สำหรับผู้พักอาศัยในคอนโดมาใช้งานร่วมกันได้ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้อง Co-working Space ห้องโฮมเทียเตอร์ ฯลฯ ไปจนถึงลิฟท์ นิติบุคคลบริหารโครงการให้ลูกบ้านอยู่ร่วมกันอย่างดี รปภ. แม่บ้าน กล้องวงจรปิด เหล่านี้ก็ถือว่าเป็นส่วนกลางที่ให้ความปลอดภัยกับเราเช่นกัน
อาจไม่จำเป็นต้องเลือกโครงการที่มีส่วนกลางเยอะมากมายนัก เพราะนั่นก็เพิ่มภาระค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายรายปีเหมือนกัน แต่ให้เราลองมองหาโครงการที่มีส่วนกลางตรงกับพฤติกรรมการใช้ชีวิตประจำวันของเรา และมีความปลอดภัยสูงสุดจะดีกว่าค่ะ
7. นิติบุคคล (Juristic Person)
พลาดไม่ได้ คือ บริษัทนิติบุคคลค่ะ เพราะเขาเหล่านี้จะเป็นผู้บริหารจัดการตั้งแต่ความเป็นอยู่ ความสงบเรียบร้อยของผู้พักอาศัย ทรัพย์สิน ความปลอดภัย และการเงิน
โครงการหลายๆ แห่งภาพลักษณ์แรกขายสวยงาม แต่บริษัทนิติฯ ที่รับหน้าที่เข้ามาบริหารทำงานแย่ ก็ทำให้บ้านในฝันของเราพังได้ง่ายๆ ท้ายที่สุดต้องยอมขายทิ้ง ย้ายที่อยู่กันเป็นแถวๆ
ปีแรกของการโอนกรรมสิทธิ์นั้น โดยส่วนใหญ่ Developer จะใช้บริษัทบริหารอาคารชุดในเครือของตนเอง เป็นผู้ดูแลจนกว่าจะจัดตั้งคณะกรรมการ การประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และโหวตคะแนนเสียงว่าจะว่าจ้างหรือหาบริษัทอื่นมาบริหารแทน ก็ว่ากันไปค่ะ
เรื่องนี้เราสามารถขอข้อมูลจากฝ่ายขายได้ว่าบริษัทใดดูแลอยู่ ถ้าได้แวะเวียนไปโครงการลองเดินเยี่ยมชมส่วนกลางว่าได้รับการดูแลสภาพเรียบร้อยดีหรือไม่ มาตรการการคัดกรองผู้มาเยือนของรปภ. เป็นอย่างไร หรือแวะห้องนิติฯ สอบถามเจ้าหน้าที่เรื่องการจัดการต่างๆ เช่น การจัดการที่จอดรถไม่เพียงพอ มีวิธีแก้ปัญหาอย่างไร เท่านี้ก็สามารถประเมินการทำงานได้คร่าวๆ แล้วค่ะ
ภาพลักษณ์แรกขายสวยงาม... แต่บริษัทนิติฯ ที่รับหน้าที่เข้ามาบริหารทำงานแย่ ก็ทำให้บ้านในฝันของเราพังได้ง่ายๆ...
8. งบประมาณ (Budget)
ปัจจัยปิดท้าย คือ เงินในกระเป๋าของเรานั่นเองค่ะ เลือกโครงการที่เราจ่ายไหวและทำเลที่เราสะดวก ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพิจารณาซื้อคอนโดซักที่
ทำเลแนะนำ อยู่เองก็ได้ ลงทุนก็ดี แถมเงินงอกเงย เช่น
ทองหล่อ – ย่านหรูและสถานที่ท่องเที่ยวเชิงไลฟ์สไตล์ชื่อดัง ที่ที่ได้ชื่อว่าราคาที่ดินหายากและแพงที่สุด
สาทร – ศูนย์กลางเศรษฐกิจของไทย พลุกพล่านไปด้วยนักธุรกิจ เต็มไปด้วยอาคารสำนักงานชั้นนำของประเทศ
สีลม – แหล่งความเจริญชื่อดังรวมออฟฟิศ โรงแรม ท่องเที่ยว ช้อปปิ้ง จุดพาดผ่านรถไฟฟ้า 2 สาย ที่ชาวต่างชาติต้องมาเยือน
ราชดำริ – ดาวน์ทาวน์ของกรุงเทพ รายล้อมด้วยสถานที่ Hi-Class ชั้นนำทุกประเภท ออฟฟิศ ห้างสรรพสินค้า สถานทูต
อารีย์ – ที่ท่องเที่ยวของคนรุ่นใหม่แหล่งรวม Gen Y – Z รวมไลฟ์สไตล์ ขึ้นชื่อ Cafe Hopping มีอาคารสำนักงานใหญ่ของหลายองค์กรตั้งอยู่
ห้าแยกลาดพร้าว – ทำเลทองที่ชื่นชอบของคนเมือง ไม่ไกลใจกลางกรุง เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกและคุณภาพชีวิตดีๆ
ราชเทวี – แหล่งฮิปสเตอร์ ศูนย์รวมวัยรุ่น สถานศึกษา สถาบันทางการแพทย์ และสถานที่ราชการ
ส่วนเรื่องขนาดห้อง สเปก และส่วนกลาง ค่อยเป็นน้ำจิ้มเสริมรสชาติความเป็นอยู่ของเรานะคะ
อสังหา 101 แนะนำว่าควรเลือกดูหลายๆที่ เพื่อเปรียบเทียบ ย้ำว่าเลือกในสิ่งที่เราพอใจจริงๆ ไม่ต้องตามค่านิยมใดๆ เพราะ อสังหามีมูลค่า ราคาสูง ต้องวางแผนอย่างดีในทุกๆ มิติค่ะ