fbpx

ลงทุนปล่อยเช่าคอนโด เริ่มต้นอย่างไรดี?

4.30 min. Read

การคิดริ่เริ่มลงทุนอะไรซักอย่าง เรามักได้ยินคำเตือนว่า “การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาให้เข้าใจก่อนการลงทุน” อยู่ทุกครั้งไป ประโยคเด็ดฆ่าไม่ตายตัวนี้เป็นความจริงที่แทรกซึมอยู่ทุกธุรกิจจริงๆ ค่ะ ไม่เว้นแม้แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ยิ่งมูลค่าการลงทุนไม่ใช่น้อยๆ ต้องคิดแล้วคิดอีกจนแน่ใจจริงๆ ถึงจะเริ่มลงมือ

การลงทุนอสังหาที่นิยมกัน คือ ลงทุนคอนโดมิเนียมในรูปแบบระยะสั้น และระยะยาว

สำหรับการลงทุนระยะสั้น คือ การขายต่อเปลี่ยนมือ แบบซื้อมาขายไป ซึ่งนักลงทุนส่วนใหญ่จะชอบแบบนี้ เพราะใช้เวลาไม่นาน ได้ผลตอบแทนเป็นกำไรส่วนต่างจากต้นทุน ส่วนการลงทุนระยะยาว คือ การปล่อยเช่า เน้นเก็บกินเงินค่าเช่ารายเดือนไปเรื่อยๆ กว่าจะคืนทุนต้องใช้เวลาพอสมควร แต่ก็ทำให้เรามีรายได้เข้ามาไม่ขาดเช่นกัน

ในบทนี้ อสังหา 101 ขอเอาใจนักลงทุนสายระยะยาวเน้นความมั่นคงทางรายได้ บอกเล่าวิธีคิดเริ่มต้นการปล่อยเช่าคอนโด มีอะไรบ้างไปศึกษารายละเอียดกันค่ะ

standard unit
การลงทุนอสังหาที่นิยม คือ ลงทุนคอนโดมิเนียมในรูปแบบระยะสั้น และระยะยาว

1. เลือกกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย (Target)

ผู้เช่า คือ แหล่งรายได้ ดังนั้นเราต้องจำกัดกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจนเป็นอย่างแรก ก่อนที่จะหาโครงการใดๆ เพื่อการลงทุนค่ะ

  • Target กลุ่มนักเรียน นิสิต นักศึกษา 

ผู้เช่ากลุ่มนี้มีระยะเช่าประมาณ 3-5 ปี ตามช่วงเทอมการศึกษาของนักเรียนแต่ละคน และหากหมดรอบการศึกษากับผู้เช่าเดิมแล้ว เรายังมีโอกาสปล่อยเช่ากับกลุ่มนักเรียนที่เพิ่งเปิดการศึกษาใหม่เป็นผู้เช่าถัดไป ซึ่งจะเป็นวงเวียนเช่นนี้ไปเรื่อยๆ

  • Target กลุ่มวัยทำงาน 

ผู้เช่ากลุ่มนี้มีระยะเช่าประมาณ 1-2 ปี เพราะ โอกาสการย้ายงานของผู้เช่ายังมีอยู่บ้าง และเป็นไปได้ในอนาคตว่ากลุ่มวัยนี้จะหาซื้อคอนโดได้เอง เนื่องจากการเติบโตทางหน้าที่การงาน แต่อย่างไรแล้วยังสามารถหมุนเวียนได้เรื่อยๆ เช่นกัน ในทางกลับกันเราสามารถสร้างโอกาสขายห้องชุดนี้ให้แก่ผู้เช่าได้ในอนาคต ถ้าผู้เช่าคุ้นเคยและรู้สึกประทับใจในภาพรวม โดยรวมกลุ่มนี้ได้รับความสนใจในตลาดปล่อยเช่าคอนโดมากที่สุดค่ะ

  • Target กลุ่มนักธุรกิจต่างชาติ

ผู้เช่ากลุ่มนี้มีระยะเช่าประมาณ 2-3 ปีหรือตามเงื่อนไขของบริษัทฯ โอกาสการหาผู้เช่าจะไม่ง่ายและเร็วนัก เพราะกลุ่มนี้จะมองหาคอนโดระดับหรูหราครบวงจร เครื่องอำนวยความสะดวกครบครัน มีที่จอดรถรองรับรถราคาแพง บุคลากรในโครงการต้องสื่อสารภาษาอังกฤษได้ และที่สำคัญ คือต้องการความเป็นส่วนตัวระดับสูงมาก หากคอนโดที่เราสนใจลงทุนยังไม่ตอบทุกความต้องการ โอกาสในการหาผู้เช่าจะไม่ต่อเนื่อง แต่หากปล่อยเช่าได้แล้วนั้น ผลตอบแทนจะค่อนข้างสูงทีเดียวค่ะ

  • Target เป็นกลุ่มขาจรระยะสั้น

ผู้เช่ากลุ่มนี้มีระยะเช่าประมาณ 3-6 เดือน เป็นไปได้ทั้งคนทำงานทั่วไปช่วงย้ายสถานที่ทำงานชั่วคราว และนักท่องเที่ยวแบบ Long Term Travelling การเช่าเฉลี่ย 1-2 รอบในแต่ละปี ขึ้นอยู่กับการประกาศเช่าห้องอย่างต่อเนื่อง และความสามารถแข่งขันกับโรงแรมได้หรือไม่ค่ะ

การวางภาพลักษณ์กลุ่มผู้เช่าคร่าวๆ ก็ช่วยคัดกรองผู้เช่าดีๆ ที่รักษาสภาพห้องของเราได้เหมือนกันนะคะ

www.unsplash.com

2. เลือกขนาดพื้นที่ (Bedroom)

เมื่อเราเลือกกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายได้แล้วนั้น ปัจจัยต่อมาคือขนาดพื้นที่ที่เหมาะสมสอดคล้องกับการใช้ชีวิตของกลุ่มเป้าหมาย

  • Target กลุ่มนักเรียน นิสิต นักศึกษา พื้นที่ยอดนิยมเป็นไปได้ทั้ง 1-2 ห้องนอน เพราะกลุ่มนี้จะมีผู้ปกครองแวะเวียนมาพักอาศัยด้วยตลอดค่ะ 
  • Target กลุ่มวัยทำงาน พื้นที่ที่ใช้งานจริงและนิยมมากที่สุดคือ 1 ห้องนอนเท่านั้นค่ะ
  • Target กลุ่มนักธุรกิจต่างชาติ พื้นที่ที่ต้องการเป็นไปได้ที่ 2-3 ห้องนอน เพราะส่วนใหญ่แล้วจะมีครอบครัวติดตามมาด้วยค่ะ
  • Target เป็นกลุ่มขาจรระยะสั้น พื้นที่ที่ต้องการเพียงแค่ 1 ห้องนอนเท่านั้นค่ะ

แนะนำว่าพื้นที่ใช้งานได้จริงไม่อึดอัดควรเริ่มต้นที่ 30 ตารางเมตรสำหรับ 1 ห้องนอนค่ะ และสำหรับ 2-3 ห้องนอน แนะนำว่าควรเข้าไปดูบรรยากาศของห้องจริงจะดีที่สุด เพื่อดูการแบ่งซอยห้องว่าจะเป็นสัดส่วนที่อยู่ได้จริงหรือไม่ค่ะ

Google AdSense

3. เลือกทำเลสถานที่และรูปแบบโครงการ

โดยเฉพาะทำเลที่สามารถดึงกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายได้ต่อเนื่องที่สุด 

  • Target กลุ่มนักเรียน นิสิต นักศึกษา 

ลองมองหาคอนโดย่านโรงเรียน มหาลัย สถาบันต่างๆ อาจไม่จำเป็นต้องติดรถไฟฟ้าเสมอไป แต่ขอแค่สะดวกให้เดินไปได้ในระยะที่ไม่ไกล ไม่อันตรายจากท้องถนน ไม่เป็นพื้นที่เปลี่ยว มีร้านค้า เน้นความปลอดภัยไว้สำหรับบุตรหลานทั้งจากภายในและภายนอกโครงการค่ะ

  • Target กลุ่มวัยทำงาน 
    ปัจจัยนี้ควรเจาะลึกถึงอาชีพเพิ่มอีกนิดก็ดีค่ะ หากเราเลือกทำเลใกล้โรงพยาบาล กลุ่มเป้าหมาย คือ แพทย์ พยาบาล หรือหากเราเลือกใกล้สนามบิน เราจะได้กลุ่มผู้เช่าทำงานสนามบิน ซึ่งทั้ง 2 ประเภทนี้มีลักษณะการทำงานเป็นกะ เข้าออกไม่เป็นเวลา อาจต้องมองหาคอนโดที่อำนวยความสะดวกเรื่องที่จอดรถ รวมถึงพนักงานช่วงกลางคืนที่ต้องรองรับเหตุฉุกเฉินได้อย่างทันท่วงทีค่ะ เช่น ลิฟต์ต้องพร้อมเปิดใช้ 24 ชั่วโมง เพราะหากเกิดปัญหาที่คอนโดจะทำให้ผู้เช่า เช่น อาชีพในสนามบินพลาดกะการทำงานไป เกิดผลเสียหายมากทีเดียวค่ะ

หากเป็นทำเลศูนย์ราชการ เราจะได้กลุ่มผู้เช่าราชการ หรือกลุ่มพนักงานออฟฟิศทั่วไป ก็ควรเลือกติดเส้นรถไฟฟ้าและหากินสะดวกเป็นสำคัญ

  • Target กลุ่มนักธุรกิจต่างชาติ
    เรียกว่าตรงจุดทำเลทองเลยค่ะ คือ ย่านเขตเศรษฐกิจ เส้นหลักใจกลางเมือง เช่น สีลม สาธร อโศก สุขุมวิท อาจไม่ต้องกังวลใจเรื่องติดรถไฟฟ้าหรือไม่ เพราะกลุ่มนี้จะได้รับบริการรถรับส่ง บริการจัดส่งอาหารจากบริษัทฯ เป็นสวัสดิการร่วมด้วยอยู่แล้วค่ะ
  • Target เป็นกลุ่มขาจรระยะสั้น
    ทำเลที่ต้องการที่สุด คือ แนวรถไฟฟ้าอย่างเดียว เพราะกลุ่มขาจรมักไม่มีรถยนต์ส่วนตัว เน้นความคล่องตัวไปไหนมาไหนสะดวกที่สุด

จะเห็นได้ว่าปัจจัยของทำเลสถานที่ยังคงวนเวียนตามเส้นรถไฟฟ้าเช่นเดิม เพราะตอบสนองการใช้ชีวิตได้ทุกกลุ่ม ส่วนปัจจัยรองคือสภาพแวดล้อมข้างเคียงโครงการ และท้ายที่สุดคือสังคมภายในโครงการเองต้องน่าอยู่เช่นกันค่ะ

ทำเลสามารถดึงกลุ่มผู้เช่าเป้าหมายได้ต่อเนื่องที่สุด
www.unsplash.com

4. ราคาค่าเช่าและกำลังทรัพย์ผู้เช่า

ราคาค่าเช่าประเมินจากองค์ประกอบของโครงการเป็นหลักค่ะ ทำเลสถานที่ วัสดุคุณภาพ ส่วนกลาง การตกแต่งห้องชุด และการคำนวนตัวเลขให้สอดคล้องกับที่เราต้องผ่อนจ่ายธนาคารรายเดือน (ถ้ามี) หรือแผนการเงินที่คืนทุนได้เร็วที่สุด 

ประมาณการกำลังทรัพย์ค่าเช่าเฉลี่ยในมุมของผู้เช่า ดังนี้

1 ห้องนอน เริ่มต้นค่าเช่าเฉลี่ย 15,000 – 22,000 บาทต่อเดือน

2 ห้องนอน เริ่มต้นค่าเช่าเฉลี่ย 22,000 – 30,000 บาทต่อเดือน

3 ห้องนอน เริ่มต้นค่าเช่าเฉลี่ย 45,000 – 65,000 บาทต่อเดือน

แต่อย่างไรแล้ว การตั้งราคาค่าเช่าขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยที่ได้กล่าวมา แต่ละท่านมีเทคนิคไม่เหมือนกัน ต้องทำการบ้านเรื่องนี้ดีๆ นะคะ

financial plan
www.rawpixel.com

การวางแผนเริ่มต้นลงทุนปล่อยเช่าคอนโด ไม่ต้องเร่งรีบตามกระแสสังคมนะคะ ควรศึกษาและเก็บประสบการณ์อย่างค่อยเป็นค่อยไปดีกว่าค่ะ อย่างไรซะ…ที่อยู่อาศัยก็เป็นปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็น และมีความต้องการในตลาดอยู่เสมอ ถ้าพร้อมเมื่อไหร่ ก็เริ่มลุยกันเลยค่ะ




Copy link