ทำไมต้องสำรวจตลาด? ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด
ไม่ว่าโลกจะเปลี่ยนไปแค่นั้น ปัจจัยในการดำรงชีวิตเรื่องที่อยู่อาศัยจะติดโผอยู่เสมอค่ะ บ้านก็เหมือนเกราะกำบังคุ้มภัยจากภายนอก ขณะเดียวกันก็เป็นสถานที่ที่ให้เราได้พักผ่อน สร้างสรรค์ เยียวยาและฟื้นฟูจิตใจจากภายใน จึงไม่มีใครสามารถใช้ชีวิตอยู่ได้โดยไม่มีบ้าน…
เพราะความสำคัญและความจำเป็นเช่นนี้เอง ในปัจจุบันจึงได้มีโครงการบ้านและที่อยู่อาศัยให้เราเลือกมากมายหลากหลายไปหมด แต่อย่างไรแล้วทรัพย์สินที่เรียกว่าอสังหาฯ มักมีมูลค่าเสมอ แถมราคายังวิ่งตามทำเล ยังไม่รวมขนาดพื้นที่ คุณภาพวัสดุ รวมไปถึงคุณภาพชีวิต ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ การจะหาบ้านที่คุ้มค่าสมราคาคงไม่ใช่เรื่องง่ายจริงๆ ค่ะ
การหาบ้านหรือคอนโดที่ตอบโจทย์ความต้องการของเราทุกอย่าง น้อยคนนักที่จะดวงดีหาปุ๊ปเจอปั๊บ จึงเป็นที่มาให้เริ่มต้นเสาะหาบ้านที่ใช่ที่สุดกันก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดซักที่ด้วยวิธีการ “สำรวจตลาด” นั่นเองค่ะ อสังหา 101 ขอแนะแนวถึงความสำคัญของการสำรวจตลาดกันซักนิดค่ะ
การหาบ้านหรือคอนโดที่ตอบโจทย์ความต้องการของเราทุกอย่าง น้อยคนนักที่จะดวงดีหาปุ๊ปเจอปั๊บ
การสำรวจตลาด (Survey)
แปลตรงๆ คือ การหาข้อมูล การค้นหาความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย การดูแนวโน้มคู่แข่ง การเปรียบเทียบ เพื่อปรับกลยุทธ์และสร้างฐานลูกค้า สำหรับเดินหน้าธุรกิจอย่างยั่งยืน ใช้ได้ทั้งสินค้าและการบริการ
วิธีการสำรวจส่วนใหญ่ทำได้หลายรูปแบบ เช่น การทำแบบสอบถาม การสัมภาษณ์ การเก็บฐานข้อมูลและวิเคราะห์สถิติ แต่ละธุรกิจจะใช้วิธีการแตกต่างกันไป ซึ่งการสำรวจตลาดเป็นวิธีปฏิบัติของกลุ่มผู้ประกอบการเป็นปกติอยู่แล้ว
แน่นอนค่ะ…กลุ่มลูกค้าผู้บริโภคอย่างเราๆ ก็สามารถสำรวจตลาดจากสินค้าจากผู้ผลิตแบรนด์ต่างๆ ได้เช่นกัน ทั้งราคา คุณภาพ เทรนด์ การผลิต ส่วนประกอบ ฯลฯ ได้ตั้งแต่สิ่งของ เครื่องใช้อุปโภคบริโภค เครื่องสำอางค์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รถยนต์ ไปจนถึงอสังหาริมทรัพย์
สำรวจตลาดวงการคอนโด
มีวัตถุประสงค์ ดังนี้
1. เพื่อเปิดโอกาสให้เราได้เปรียบเทียบโครงการในหลายมิติ
ถ้าจะพูดคุยเรื่องความเป็นอยู่พื้นฐาน ให้เริ่มจากถามตัวเองก่อน ว่าเราอยากมีความเป็นอยู่แบบไหน? อยู่ใจกลางเมืองเพราะชอบสังคมเมืองชอบการสังสรรค์ อยู่แนวรถไฟฟ้าเน้นการเดินทางสะดวกไม่ชอบเสียเวลาบนท้องถนน อยู่รอบนอกเมืองเน้นค่าครองชีพที่พอเพียง หรืออยู่ที่ไหนก็ได้ขอสังคมเพื่อนบ้านปลอดภัยและเป็นส่วนตัวสูงสุด เป็นต้น เมื่อตอบคำถามตัวเองได้แล้ว เราควรลิสต์เพื่อสำรวจองค์ประกอบของโครงการที่จะเริ่มสำรวจและเปรียบเทียบ ว่ามีจุดเด่นแตกต่างกันอย่างไรค่ะ
“ทำเลที่ตั้ง” เป็นสิ่งแรกที่ต้องให้ความสำคัญที่สุด เพราะมีผลต่อเนื่องกับราคา งบประมาณ ค่าครองชีพในระยะยาว และผลตอบแทนที่ได้รับ ทำเลทองใจกลางเมืองย่าน CBD ที่มีสิ่งปลูกสร้าง ดังเช่น สถานีรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้าเข้าถึงง่ายๆ นั้น จะมีราคาประเมินที่ดินสูงมากกว่าทำเลรอบนอกหรือช่วงขยายเมือง นอกจากนี้ยังมีเกร็ดเล็กๆน้อยๆ ดังเช่น เราควรหาโอกาสเดินเท้าสำรวจพื้นที่ด้วยตัวเองดูซักนิด ว่าแหล่งร้านค้า ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ใกล้ๆ โครงการนั้น อำนวยต่อการเดินบ้างมั้ย แค่โครงการตั้งอยู่คนละฝั่งถนน ก็ทำให้ชีวิตเปลี่ยนได้ไม่น้อยนะคะ สุดท้ายนี้…ควรเลือกทำเลที่เราสะดวกและรับมือกับค่าเดินทาง ค่าครองชีพได้เป็นดีที่สุดค่ะ
“การเดินทาง” เป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจย้ายบ้านหาที่อยู่ใหม่มากที่สุดของคนกรุงเทพเลยทีเดียวค่ะ สาเหตุหลักหนีไม่พ้นการจราจรแบบสามวันติดสี่วันดับของเมืองหลวง ความเหน็ดเหนื่อยจากการเดินทางมีผลต่อสุขภาพกายและใจมาก จึงไม่แปลกที่หลายๆ ท่านเลิกขับรถยนต์หันไปใช้มอเตอร์ไซค์ หรือรถไฟฟ้าไม่น้อยเลย เราสามารถเปรียบเทียบแต่ละโครงการได้จากสถานที่ตั้ง ระยะทางการเดินไปยังสถานีรถไฟฟ้า ป้ายรถสาธารณะ ท่าเรือ หรือการเดินเท้า ซึ่งแล้วแต่ความพึงพอใจของเรา ไม่ว่าจะเลือกบ้านหรือคอนโดที่ไหนก็ตาม สิ่งที่ต้องดีขึ้นกว่าเดิม ควรคิดถึงการเดินทางเป็นอันดับแรกๆ นะคะ
เราควรลิสต์เพื่อสำรวจองค์ประกอบของโครงการที่จะเริ่มสำรวจและเปรียบเทียบ ว่ามีจุดเด่นแตกต่างกันอย่างไร
“ราคา” เรื่องนี้มีผลกับเงินในกระเป๋าและแผนการเงินส่วนตัวของเราเต็มๆ ค่ะ โครงการในละแวกเดียวกันมักมีราคาที่ใกล้เคียง แต่จะมีโปรโมชั่น ส่วนลด ของแถม เพื่อส่งเสริมการขายแตกต่างกัน ดังนั้นประเด็นนี้ เราควรติดตามกับเซลล์คอนโดอย่างใกล้ชิด จังหวะการซื้อในช่วงเวลาแตกต่างกัน อาจได้มาซึ่งราคาคุ้มสุดคุ้ม แต่ก็ไม่ควรชะล่าใจมากเกินไป เพราะหลักการขาย คือ ใครวางเงินก่อนได้ก่อน ถ้าเราตัดสินใจช้า ห้องชุดอาจตกเป็นของคนอื่นก็เป็นได้
“รูปแบบห้องชุด” เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่น่าเปรียบเทียบ ผังห้องชุดมีผลต่อการจัดวางแบ่งสัดส่วนห้องชุดให้เป็นระบบระเบียบค่ะ Layout บางโครงการเป็นแนวยาวลึก บางโครงการเป็นสี่เหลี่ยมจตุรัส บางโครงการมีเสาโครงสร้างโผล่ขึ้นมากลางห้อง เราควรเลือกโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยในห้องสร้างประโยชน์ได้เยอะที่สุด ไม่เสียพื้นที่ไปกับเสา หลืบ มุม ของโครงการ รวมทั้งการจัดวางหน้าต่าง ระเบียง ห้องครัว ห้องน้ำ ควรเลือกรูปแบบที่ตรงกับพฤติกรรมการใช้งานของเรามากที่สุดค่ะ
“คุณภาพวัสดุภายใน” แต่ละโครงการเลือกใช้ของก่อสร้าง ตกแต่งภายในหลายเกรดแตกต่างกัน ส่วนมากถ้าเป็นห้องชุดคอนโดระดับกลางลงล่าง เกรดของวัสดุจะค่อนข้างมาตรฐานเน้นการใช้งานมากกว่าดีไซน์ อาจจะผลิตและออกแบบเองโดย Developer แต่ถ้าเป็นคอนโดระดับลักชูรี่ จะเลือกวัสดุนำเข้า เน้นทั้งการใช้งานและดีไซน์หรูหราสวยงาม แต่อย่างไรแล้ว ถ้าให้เปรียบเทียบเราควรเลือกโครงการที่จัดหาวัสดุคงทนต่อการใช้ง่ายในระยะยาว แข็งแรง และมีรับประกันที่ดี สำหรับดีไซน์นั้น แล้วแต่ความชอบและความถูกใจส่วนตัวเลยค่ะ
“ปริมาณห้องชุด” บ่งบอกถึงความหนาแน่นของเจ้าของร่วมที่พักอาศัยในสังคมเดียวกับเรา เริ่มต้นตั้งแต่หลักร้อยไปจนถึงหลักพันห้อง ซึ่งประเด็นนี้จะสื่อถึงความเป็นส่วนตัวเป็นสำคัญ ถ้าใครเน้นความเงียบสงบ ไม่วุ่นวาย ไม่ชอบคนเยอะ ตัวเลขเปรียบเทียบห้องชุดจะเห็นค่าแน่นอนที่สุด แต่ข้อด้อยที่ตามมา คือ ค่าส่วนกลางที่มีราคาสูง นั่นก็เป็นเพราะตัวหารร่วมจากห้องชุดอื่นๆ มีจำนวนน้อยนั่นเองค่ะ แต่ถ้าเลือกโครงการที่มีปริมาณห้องมาก ความเป็นส่วนตัวจะลดน้อยลงอย่างเห็นได้ชัด กรณีประชุมเจ้าของร่วม ก็จะมีหลากหลายความคิดเห็นเกิดขึ้นมากกว่า และแน่นอนว่าข้อดีเด่นชัด คือ ค่าส่วนกลางที่ราคาถูกค่ะ
“พื้นที่ส่วนกลาง” ประเด็นนี้สัมพันธ์กับจำนวนปริมาณห้องชุดค่ะ หากโครงการสร้างห้องชุดเยอะ หมายความว่าส่วนกลางต้องรองรับลูกบ้านได้อย่างพอเพียง และจัดสิ่งอำนวยความสะดวกไว้หลากหลายมากกว่า หากโครงการที่มีห้องชุดจำนวนน้อย พื้นที่ส่วนกลางก็มักลดหลั่นจำนวนตามกันไป แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับนโยบายและคอนเซปต์โครงการของ Developer ประกอบด้วยเช่นกันค่ะ หากต้องเปรียบเทียบกัน แนะนำว่าควรเลือกส่วนกลางที่เหมาะกับพฤติกรรมการใช้งานของเราไว้ก่อนค่ะ การมีพื้นที่ส่วนกลางมากเกินความจำเป็น ก็ตามมาด้วยค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาส่วนกลางไม่น้อยเช่นกัน
“ความพอเพียงของที่จอดรถ” ปัจจัยนี้ฟังดูเล็กแต่เป็นเรื่องใหญ่ ที่มีปัญหาพบเจอมาหลายโครงการ หาทางแก้ไม่มีทางจบ หากใครจะซื้อคอนโดไหนให้ถามถึงสัดส่วนพื้นที่จอดรถร่วมด้วยเสมอนะคะ โครงการปัจจุบันนี้มีพื้นที่จอดรถจำกัดตรงข้ามกับจำนวนห้องชุดที่สร้าง บางโครงการรองรับเพียงแค่ 40% เท่านั้น บางโครงการให้ถึง 100% โดยเฉพาะคอนโดระดับลักชูรี่ การตัดสินใจซื้อคอนโดส่วนใหญ่ก็เพื่อการเดินทางที่สะดวกกว่าและลดละเลิกการใช้รถยนต์ไปบ้าง แคมเปญคอนโดติดแนวรถไฟฟ้าจึงได้รับความนิยมที่สุด เพราะพฤติกรรมการใช้ชีวิตคนเมืองเปลี่ยนไปค่ะ ความแออัดของรถยนต์ในท้องถนนว่าเยอะ การเบียดเสียดหาที่จอดรถก็ลำบากไม่ต่างกันทีเดียวเชียวค่ะ ควรเลือกโครงการที่บริหารจัดการที่จอดรถได้อย่างดีไว้ก่อนนะคะ
2. เพื่อเปิดโอกาสให้เราได้รู้จักผู้พัฒนาโครงการ
โดยเฉพาะวิสัยทัศน์ของ Developer เราจะได้เห็นแนวคิดการพัฒนาโครงการที่หลากหลายเพื่อพัฒนาที่อยู่ศัย และสร้างความเป็นอยู่ที่ดีขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง นวัตกรรมใหม่ๆ นโยบายการตลาดหรือกลยุทธ์วิธีใดที่จะตอบสนองโดนใจและเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดของลูกค้าได้ สนามแข่งขันของ Developer เรียกว่าฟาดฟันกันไม่น้อยเลยค่ะ ในมุมของผู้บริโภค…นอกจากจะเลือกที่อยู่อาศัยอย่างชาญฉลาด โครงการล้ำๆ คุณภาพชีวิตดีๆ แล้ว ยังได้ความรู้ความสนุกของแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไปด้วยนะคะ
3. เปิดโอกาสการลงทุน
หากเราได้รู้จักข้อมูลโครงการอย่างลึกซึ้ง รู้จักผู้พัฒนาโครงการ รู้จักทักษะเชิงกลยุทธ์เพื่อพัฒนาธุรกิจให้ยั่งยืน รู้จักแผนการก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ในอนาคตก่อนใคร เราจะสามารถต่อยอดความคิดของตนเองเหล่านี้ ให้งอกเงยเป็นผลกำไรได้ ลองศึกษาอย่างรู้รอบและวิเคราะห์เกมการลงทุนธุรกิจอสังหาได้อย่างเข้าใจผ่านการสำรวจตลาด เข้าไปดูและสัมผัสจริง เห็นภาพกว่าการนั่งอ่านตำราเป็นไหนๆ ค่ะ
สุดท้ายนี้ อสังหา 101 ยังคงแนะนำทุกท่านว่าการเข้าไปเยี่ยมชมโครงการ สำรวจตลาดคอนโดมิเนียมหลายๆ ที่ อย่างไรก็เป็นประโยชน์กับตัวผู้ซื้อเสมอค่ะ เลือกที่เหมาะสมที่สุดมากกว่าถูกใจที่สุด แบบ “ดูรู้ อยู่เป็น” ก็สามารถมีคอนโดที่คุ้มค่าสมราคาได้อย่างไม่ยากแน่นอนค่ะ