นาทีนี้! เศรษฐกิจขาลง หรือ เศรษฐกิจขาลง (ทุน) ?
ตั้งแต่ปีที่ผ่านมาหลายคนต่างพากันจับตามองภาวะเศรษฐกิจ ทั้งสถานะเศษฐกิจของโลกที่สหรัฐอเมริกาและจีนต่างทำสงครามทางการค้ากันอย่างดุเดือด ต่างฝ่ายต่างงัดเอายุทธวิธีต่างๆ มาต่อสู้กันจนประเทศต่างๆ ทั่วโลกต่างกลัวว่าจะส่งผลกระทบมาถึงตน ไม่เว้นแม้แต่ประเทศไทยของเรา…
ทำไมจึงเป็นช่วงเศรษฐกิจขาลง ?
สถานการณ์นี้ยังไม่ทันจะคลี่คลายก็มีบททดสอบบทใหม่ให้กับผู้นำระดับโลกกันอย่างทั่วถึง แต่ครั้งนี้กลับไม่ใช่สงครามการเมืองหรือสงครามการค้าอย่างครั้งก่อนๆ แต่กลับเป็นการต่อสู้กับสิ่งมีชีวิตขนาดเล็กที่เข้ามาส่งผลกระทบต่อชีวิตของคนทั่วโลก และแพร่กระจายอย่างรวดเร็วจนเราตั้งรับกันไม่ทันอย่างสถานการณ์ “การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด 19” ที่อสังหา 101 ขอเรียกว่าเป็นสึนามิที่พัดมากระหน่ำเศรษฐกิจโลกระรอกที่ 2 ที่ส่งผลกระทบชัดเจนเสียยิ่งกว่าตอนที่สหรัฐอเมริกาตีกับจีนเสียอีก
เกิดอะไรกับเศรษฐกิจนะหรือคะ? ไม่ต้องบอกผู้อ่านของเราก็น่าจะได้ฟังจากข่าวกันอยู่ทุกวัน หรือแม้กระทั่งเหตุการณ์นี้อาจส่งผลกระทบโดยตรงกับผู้อ่านของเราไปแล้วก็เป็นได้ เช่น บางท่านอาจกำลังนั่งทำงานกันที่บ้าน หรือที่เรียกกันภาษาอินเตอร์หน่อยว่า “Work From Home” เพราะการหยุดการแพร่ระบาดได้ดีที่สุดก็คือการรักษาระยะห่างทางสังคม หรือ “Social Distancing” นั่นเอง หรือบางท่านอาจได้รับผลกระทบมากจนถึงขั้นต้องออกจากงานเลยก็มี
เกริ่นเรื่องเศรษฐกิจมาเสียยาวขนาดนี้…ผู้อ่านอาจกำลังสงสัยว่าอสังหา 101 ต้องการจะสื่อถึงเรื่องอะไร
ทั้งหมดที่อสังหา 101 ได้เกริ่นมาข้างต้นนั้นบ่งบอกว่า…
ช่วงนี้เป็น “เศรษฐกิจขาลง (ทุน)” จริงหรือ?
ขณะนี้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจของประเทศกำลังอยู่ในสถานการณ์ “เศรษฐกิจขาลง” ค่ะ
ซึ่งผู้ที่มองวิกฤติให้เป็นโอกาส หลายท่านอาจมองว่าช่วงนี้แหละเป็นช่วง “เศรษฐกิจขาลงทุน” ที่ดีที่สุด โดยเฉพาะตลาดหุ้น ที่ราคาหุ้นของแทบจะทุกหมวดธุรกิจต่างปรับตัวลดลงอย่างน่าใจหาย แต่ในทางกลับกันนักลงทุนหลายรายกำลังเล็งอยู่ว่า ช่วงใดจะเป็นช่วงที่ดีที่สุดในการช้อนซื้อ เพื่อให้เกิดความเสี่ยงน้อยที่สุด และได้ผลตอบแทนมากที่สุด
ผู้ที่มองวิกฤติให้เป็นโอกาส ช่วงนี้แหละ!... เป็นช่วง “เศรษฐกิจขาลงทุน” ที่ดีที่สุด
แต่อสังหา 101 ไม่ได้จะมาแนะนำผู้อ่านให้เล่นหุ้นกันนะคะ แต่เราจะมาแนะนำคำศัพท์สำคัญๆ ที่เป็นตัวบ่งบอกความน่าเชื่อถือของ Developer เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง Developer เกือบจะทุกรายในตลาดต่างพากันเสนอโปรโมชั่นที่น่าดึงดูดใจ เพื่อกระตุ้นยอดขาย ซึ่งอสังหา 101 มองว่า…ช่วงนี้หากใครที่พร้อม เตรียมตัวซื้อของถูกและดีกันได้เลยค่ะ…เพียงแต่คุณต้องดูให้รู้ เพราะหากเราเลือกเป็น เลือกถูก จะเป็นทรัพย์สินที่มีแต่มูลค่าเพิ่ม ไม่มีลดค่ะ
Market Cap. คืออะไร
ขอเริ่มที่คำศัพท์ที่คุ้นหู แต่หลายท่านอาจจะไม่ทราบความหมายที่แท้จริงของมันอย่างคำว่า “Market Cap”
Market Cap. หรือชื่อเต็มๆ คือ Market Capitalization หมายถึง มูลค่าตามราคาตลาดโดยรวมของหลักทรัพย์จดทะเบียน
กล่าวคือ เป็นค่าที่คำนวณจากการนำราคาปิดของหลักทรัพย์จดทะเบียนคูณกับจำนวนหลักทรัพย์ (ปริมาณหุ้น) จดทะเบียนปัจจุบัน (Listed Shares) และการคำนวณค่า Market Capitalization ของตลาด SET และ ตลาด MAI ทางตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจะเลือกหลักทรัพย์ประเภทหุ้นสามัญ หุ้นบุริมสิทธิ และ Warrant มาใช้ในการคำนวณ
แล้ว “Market Cap.” บอกอะไรกับเรา
มูลค่าของ Market Cap. จะสะท้อนให้ผู้ลงทุนเห็นถึงขนาดและความน่าสนใจลงทุนของตลาดหลักทรัพย์นั้นๆ ทั้งในแง่ของสภาพคล่อง ปริมาณ และประเภทสินค้าที่จะเลือกลงทุน
Top 5 Developers ที่มี Market Cap สูงสุดปี 2562
หลังจากที่ Developer ได้ทยอยประกาศผลประกอบการของปี 2562 กันเรียบร้อยแล้ว เรามาดูกันดีกว่าค่ะว่า ปีที่ผ่านมา Developer ที่มี Market Cap. สูงที่สุด 5 อันดับแรกเป็นใครกันบ้าง
ยังคงครอบอันดับหนึ่งอย่างต่อเนื่องสำหรับ “Land and Houses” ด้วยมูลค่า 84,842 ล้านบาท ต่อมาที่อันดับ 2 คือ “Supalai” ที่มูลค่า 34,717 ล้านบาท ส่วนอันดับที่ 3 และ 4 มีมูลค่า Market Cap. ที่ใกล้เคียงกันที่ 22,979 และ 22,500 ล้านบาท นั่นก็คือ “Pruksa” และ “Q House” สุดท้ายอันดับที่ 5 เป็น Developer ที่เราอาจจะยังไม่คุ้นหูกันนักในธุรกิจบ้านและคอนโด แต่ไม่ใช่น้องใหม่ในวงการอสังหาฯ อย่าง “Fraser” ด้วยมูลค่า 21,579 ล้านบาท ด้วยการเข้าซื้อกิจการของ Golden Land ในปี 2562 ที่ผ่านมา (ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)
หากคุณดูให้รู้...คุณจะได้เปรียบในการเลือกสิ่งที่ดีที่สุด
รายรับคืออะไร
มาต่อกันที่คำศัพท์คำที่ 2 นั่นก็คือ “รายรับ” หรือในภาษาอังกฤษอาจใช้คำว่า Revenue ซึ่งก็คือ ผลตอบแทนที่บริษัท หรือเจ้าของกิจการได้รับจากการขายสินค้าหรือบริการตามปกติ และยังหมายรวมถึงผลตอบแทนอื่นๆ ที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินงานตามปกติด้วย
ดังนั้นหนึ่งในรายรับหลักในธุรกิจอสังหาจึงหมายถึง ผลตอบแทนที่ได้จากการขายอสังหา หรือเงินที่ได้รับจากการขายบ้านหรือคอนโดนั่นเองค่ะ
Top 5 Developers ที่มียอดขายและรายรับรวมสูงสุดปี 2562
แล้วในปีที่ผ่านมา Developer รายใดที่มียอดขายและรายรับมากที่สุด 5 อันดับแรก…อสังหา 101 ต้องกล่าวว่า “ไม่ผิดโผ” เพราะเป็นชื่อที่คุ้นหูกันเป็นอย่างดีด้วยตัวเลขยอดขายแตะหลักหมื่นล้านทั้ง 5 บริษัท
เริ่มจากอันดับหนึ่งอย่าง “Pruksa” ด้วยตัวเลขยอดขายและรายรับรวมสูงที่สุดที่ 39,885 และ 40,152 ล้านบาท ตามด้วยอันดับที่ 2 อย่าง “Land and Houses” ที่มียอดขายของปี 62 อยู่ที่ 29,761 และรายรับรวมสูงถึง 37,042 ล้านบาท ต่อมาที่อันดับที่ 3 คือ “Sansiri” ที่มียอดขายและรายรับรวมที่ 24,310 และ 27,192 ล้านบาท อันดับที่ 4 จะลืมไม่ได้เลยนั่นก็คือ “Supalai” ซึ่งมียอดขายและรายรับรวมใกล้เคียงกันที่มูลค่า 23,557 และ 23,957 ล้านบาท มาถึงอันดับที่ 5 อันดับสุดท้ายอย่าง “AP” ที่มียอดขายไม่น้อยเลยที่ 23,244 และรายรับรวมที่ตัวเลข 24,975 ล้านบาท (ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)
อาจมีผู้อ่านบางท่านสังเกตตัวเลขยอดขายและรายรับรวมแล้ว มีข้อสงสัยว่า…ทำไมบาง Developer จึงมีตัวเลขที่แตกต่างกันค่อนข้างมาก เช่น Land and Houses และ Sansiri … นั่นเป็นเพราะ 2 Developer นี้มีรายได้จากผลตอบแทนอื่นๆ ที่ไม่ได้เกิดจากยอดขายเพียงอย่างเดียวนั่นเองค่ะ
หากคุณอยู่ให้เป็น...คุณจะมีความสุข ที่ได้อยู่กับสิ่งที่คุณได้เลือก
ทำไมกำไรสุทธิจึงเป็นตัวบ่งถึงศักยภาพ?
อัตรากำไรสุทธิ หรือ Net Profit Margin เป็นการวัดอัตราส่วนทางการเงิน ระหว่างผลกำไรสุทธิกับรายรับ ซึ่งเป็นอัตราส่วนที่บ่งบอกถึงความสามารถการทำกำไรสุทธิของกิจการ อันบ่งบอกถึงประสิทธิภาพการดำเนินงานของกิจการและความสามารถของผู้บริหาร
อัตรากำไรสุทธิ = กำไรสุทธิ / รายรับ * 100 (%)
กำไรสุทธิ จึงเป็นเงินที่บริษัทจะได้รับจริง หลังจากที่หักค่าใช้จ่ายทั้งหมดออกแล้ว รวมถึงดอกเบี้ยและภาษีเงินได้ด้วย
ดังนั้นการมีรายรับหรือยอดขายที่สูง อาจมิได้บ่งบอกว่าบริษัทนั้นจะได้รับผลกำไรที่สูงตามไปด้วย บริษัทที่มีเสถียรภาพสูงจึงเป็นบริษัทที่สามารถหารายรับได้สูง และมีศักยภาพในการดำเนินการบริหารจัดการต้นทุนทุกอย่างได้เป็นอย่างดี เพื่อให้มีอัตราส่วนของกำไรสุทธิที่สูงที่สุด
ด้วยเหตุนี้เองในธุรกิจอสังหานั้น การจะได้มาซึ่ง Net Profit Margin ที่สูง อาจหมายรวมถึงความสามารถตั้งแต่การคัดเลือกที่ดิน ตามมาด้วยแนวคิดในการพัฒนาโครงการที่เป็นที่ต้องการของตลาด เพื่อให้เกิดยอดขายที่สูง ประกอบกับต้องมีการบริหารเวลาการก่อสร้างที่ดีให้สามารถแล้วเสร็จตามกำหนด เพื่อมิให้เกิดค่าใช้จ่ายในเรื่องของเบี้ยปรับหรือดอกเบี้ยธนาคาร รวมถึงศักยภาพในการบริหารต้นทุนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนทางการเงิน ต้นทุนการก่อสร้าง หรือต้นทุนภายในของบริษัทให้สอดคล้องกันอย่างมีประสิทธิภาพและสุดท้ายคือสามารถจัดการให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือไม่ เพราะยอดรายรับก้อนที่ใหญ่ที่สุดของธุรกิจอสังหาร้อยละ 80-90 จะเกิดขึ้นในขั้นตอนการโอนนั่นเอง
Top 5 Developers ที่ทำกำไรสุทธิสูงที่สุดปี 2562
ถึงตรงนี้แล้วอสังหา 101 จะพาผู้อ่านไปดูกันต่อในหัวข้อสุดท้ายนี้ค่ะ ว่า Top 5 ของ Developer ที่มีกำไรสุทธิสูงที่สุดในปี 2562 เป็นใครกันบ้าง
อันดับหนึ่งในปี 2562 ก็เป็นอันดับที่หนึ่งมาจากปี 61 และเป็น Developer เดียวที่มีกำไรสุทธิทะลุหลักหมื่นล้าน…จะเป็นใครไปไม่ได้เลยนอกจาก “Land and Houses” ด้วยกำไรสุทธิที่สูงถึง 10,024 ล้านบาท อันดับที่ 2 และ 3 มีตัวเลขกำไรสุทธิที่ใกล้เคียงกันที่ตัวเลข 5,402 และ 5,358 ล้านบาท นั่นคือ “Supalai” และ “Pruksa” ส่วนอันดับที่ 4 และ 5 อย่าง “Noble” และ “AP” ก็มีกำไรสุทธิที่ใกล้เคียงกันเช่นกันที่ 3,071 และ 3,067 ล้านบาท (ข้อมูลจากตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)
อสังหา 101 หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้ผู้อ่านของเราที่กำลังตัดสินใจว่าจะลงทุนในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ดีหรือไม่ ได้มีข้อมูลและมุมมองในอีกแง่มุมหนึ่งเพื่อประกอบการตัดสินใจนะคะ เพราะหากคุณดูให้รู้…คุณจะได้เปรียบในการเลือกในสิ่งที่ดีที่สุด และหากคุณอยู่ให้เป็น…คุณก็จะมีความสุขที่ได้อยู่กับสิ่งที่คุณได้เลือกมาอย่างดีที่สุดแล้วค่ะ