การย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโด จำเป็นแค่ไหน?
กฎหมายบังคับบุคคลสัญชาติไทยทุกคนล้วนต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านด้วยกันทั้งนั้น เสมือนมีสังกัด มีหลักแหล่ง มีถิ่นฐาน ใครไม่มีก็ไม่ต่างกับคนหลักลอย ทำธุรกรรม สิทธิประโยชน์หรือประกันสังคมใดๆ ก็ไม่ราบรื่น เมื่อแรกเกิดชื่อของเราจะถูกจดทะเบียนบ้านอยู่ร่วมกับผู้ปกครองบิดามารดา ภายหลังจากนั้น การจะย้ายบ้าน ขยับขยายย้ายชื่อเข้าออกกันอย่างไร ก็สามารถเกิดขึ้นได้ตามสถานการณ์ของแต่ละครอบครัวไปค่ะ
รู้หรือไม่คะ…การซื้อขายคอนโดมิเนียม ก็คือบ้านที่พักอาศัยประเภทหนึ่งเหมือนกัน ได้โฉนดเหมือนกัน แต่เป็นรูปแบบพื้นที่บนอาคารชุด และได้รับทะเบียนบ้านเหมือนกันค่ะ สิ่งหนึ่งที่ Developer จะต้องส่งมอบให้เราหลังการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อขายที่สำนักงานที่ดินเสร็จสิ้น คือ เล่มทะเบียนบ้าน (สีน้ำเงิน) ให้กับผู้ซื้อค่ะ
อสังหา 101 ได้รับคำถามเข้ามาว่าจำเป็นมั้ย? ที่เราต้องย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโด ทำไมโครงการไม่ใส่ชื่อให้เราในทะเบียนบ้าน ประกอบกับข่าวที่หน่วยงานภาครัฐเริ่มคิดภาษีที่ดินแล้ว จึงทำให้ผู้คนเริ่มให้ความสนใจกับการย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโดในครอบครองมากขึ้น เพื่อปฏิบัติตามหลักและงดเว้นการจ่ายภาษีอย่างถูกต้อง
ดังนั้น เรามาทำความรู้จักหลักการของทะเบียนบ้านคอนโดฉบับเข้าใจง่ายๆ กัน ดังนี้ค่ะ
ว่าด้วยเรื่องทะเบียนบ้าน
ทะเบียนบ้าน (ท.ธ 14) คือ เล่มทะเบียนบ้านที่ออกให้บ้านแต่ละหลัง กำหนดให้มีเลขที่ประจำวัน (เลขที่บ้าน) ซึ่งปลูกสร้างโดยได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร หรือมีเอกสิทธิ์ให้ที่ดินปลูกสร้างอาคาร
โดยปกติแล้ว บุคคลธรรมดาจะสังกัดทะเบียนบ้านได้แค่ 1 ที่อยู่เท่านั้น (ในฐานะเจ้าบ้าน หรือผู้อยู่อาศัยก็ตาม) ส่วนใหญ่แล้วประชาชนทั่วไปจะมีชื่อปรากฎแรกเริ่มในทะเบียนบ้าน ตามการแจ้งเกิดที่บิดามารดาของเราใส่ชื่อไว้ตั้งแต่ต้นนั่นเอง เมื่อเราย้ายบ้านไปยังที่อยู่ใหม่ ย้ายภูมิลำเนา ขายบ้าน ซื้อบ้านใหม่ จำเป็นต้องแจ้งชื่อย้ายออกไปยังทะเบียนบ้านที่อยู่ใหม่ก็สามารถทำได้ค่ะ ถือว่าเป็นงานทะเบียนราษฎร ซึ่งต้องกระทำสำนักงานเขตที่บ้านตั้งอยู่
ดังเช่น กรณีการแจ้งย้ายออกต้นทาง ก็ต้องไปดำเนินเรื่องย้ายเข้าที่ที่อยู่ปลายทางภายใน 15 วัน ถ้ากระทำล่าช้าพ้นกำหนดนี้ไปก็จะโดนปรับเงินค่ะ หรือใช้วิธีแจ้งย้ายปลายทางเลยก็ได้ค่ะ
จำเป็นมั้ย? ที่เราต้องย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโด...ทำไมโครงการไม่ใส่ชื่อให้เราในทะเบียนบ้าน?
จำเป็นมั้ย..ต้องย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโด?
ประเด็นนี้ ต้องแล้วแต่ผู้อยู่อาศัยค่ะ หากเราซื้อคอนโดไว้เป็นที่พักวันทำงาน และมีบ้านที่สังกัดชื่ออยู่แล้วเป็นที่อยู่อาศัยหลัก และยังสะดวกใช้ที่นั่นอยู่ ก็ไม่จำเป็นต้องย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโดก็ได้ค่ะ แต่หากเรามีบ้านอยู่ต่างจังหวัดและซื้อคอนโดพำนักในกรุงเทพฯ แบบระยะยาว ก็สามารถทำเรื่องย้ายภูมิลำเนาเข้าทะเบียนบ้านคอนโด เพื่อความสะดวกทางธุระต่างๆ
ประโยชน์ของการย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน?
หากเราซื้อคอนโดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริงๆ แนะนำว่าย้ายชื่อเข้าไว้ก่อนจะได้ประโยชน์มากกว่าค่ะ อย่างแรก คือ ความสะดวกต่อการหยิบใช้งาน การยื่นเอกสารทำธุรกรรมต่างๆ และการเลือกตั้ง
ประโยชน์ทางด้านภาษีที่ดิน หากลักษณะการทำประโยชน์ปรากฎว่าเป็นที่อยู่อาศัยจะได้รับการยกเว้นชำระ หากไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านจะถูกพิจารณาในด้านอื่นๆ จนต้องเสียภาษีตามที่รัฐกำหนด
และประโยชน์ทางด้านการลงทุน โดยการย้ายชื่อผู้ซื้อตามหลังโฉนดเข้าทะเบียนบ้านเป็นเวลาครบ 1 ปี หากอนาคตประสงค์จะขายคอนโดนั้น จะได้รับยกเว้นการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า โดยไม่จำเป็นต้องรอถึง 5 ปี (นับจากวันชนวัน) แต่ชำระค่าอากรแสตมป์ จำนวนร้อยละ 0.5 จากราคาประเมินหรือราคาขายแทน ถือว่าช่วยเซฟไปได้เยอะมากทีเดียวค่ะ
ไม่ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านคอนโดได้มั้ย?
ได้ค่ะ หากเรามีชื่อทะเบียนบ้านที่อื่นอยู่แล้ว คอนโดที่เราเพิ่งซื้อใหม่ สามารถเก็บทะเบียนบ้านเว้นว่างทิ้งไว้ได้เช่นกัน โดยไม่เกิดปัญหาอะไร เพราะทรัพย์สินของกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้แสดงชัดในโฉนดตั้งแต่ต้นค่ะ
ทำไมโครงการไม่ใส่ชื่อในทะเบียนบ้านให้เลย?
เป็นเพราะ โครงการไม่มีอำนาจในการทำเรื่องนี้ได้ กล่าวคือ โครงการไม่มีสิทธิ์ย้ายภูมิลำเนาของใครได้นั่นเองค่ะ
หลายคนเข้าใจว่าโครงการควรจะจัดการให้เรียบร้อยเหมือนตอนทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์จนได้โฉนดมาเป็นชื่อผู้ซื้อ แต่การซื้อขายบ้านคอนโดกับการแก้ไขทะเบียนราษฎร ทั้ง 2 เรื่องนี้เป็นคนละเรื่องกันโดยสิ้นเชิงค่ะ การซื้อขายห้องชุดเป็นธุรกรรมขายขาดเพียงครั้งเดียวระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่สำนักที่ดิน ที่โครงการไปดำเนินการแทนเราได้นั้นเพราะได้รับการมอบอำนาจอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร
ส่วนการย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านเป็นงานทะเบียนราษฎรที่ประชาชนต้องจัดการธุระเองตามต้องการที่สำนักงานเขตที่โครงการตั้งอยู่ค่ะ
ย้ายทะเบียนบ้าน ต้องเปลี่ยนบัตรประชาชนมั้ย?
ไม่จำเป็นค่ะ เราสามารถรอให้บัตรประชาชนหมดอายุ แล้วจึงต่ออายุบัตรให้ตรงตามที่อยู่ตามทะเบียนบ้านคอนโดภายหลังได้ แต่หากต้องการแก้ไขให้ถูกต้องตรงกันก่อนบัตรหมดอายุ ก็สามารถทำได้เช่นกันแต่ต้องชำระค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนบัตรแก่สำนักงานเขตต่อไปค่ะ
ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน ใช้เอกสารอะไรบ้าง?
ผู้ซื้อคอนโดที่มีชื่อตามโฉนด ต้องการย้ายชื่อเข้าทะเบียนคอนโดเดียวกันนั้นด้วย สามารถทำเรื่องย้ายที่อยู่ปลายทางและเตรียมเอกสารประกอบ ไปดำเนินการที่สำนักงานเขตที่โครงการตั้งอยู่ ดังนี้
1. สัญญาซื้อขาย (อ.ช 23)
2. โฉนดหรือสำเนาโฉนด กรณีจำนองกับธนาคาร (อ.ช 2)
3. สัญญาจำนอง
4. ทะเบียนบ้านเล่มเก่า เลขที่บ้านที่จะย้ายออก
5. ทะเบียนบ้านเล่มใหม่ เลขที่บ้านโครงการที่จะจะย้ายเข้า
6. บัตรประชาชน
ในกรณีเช่นนี้ หากเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ทุกอย่างถูกต้องตรงกัน ชื่อเจ้าของห้องชุดที่ย้ายเข้าทะเบียนบ้านใหม่คนแรกจะได้รับสิทธิ์เป็นเจ้าบ้านค่ะ
ขั้นตอนที่สำนักงานเขต
เดี๋ยวนี้ราชการไทยฉับไวขึ้นมาก ถ้าคนไม่เยอะจริงๆ นะคะ แค่เราเตรียมเอกสารไปให้ครบ แล้วติดต่อฝ่ายงานทะเบียนชั้นล่างของสำนักงานเขต ยื่นเอกสารที่เคาท์เตอร์ประชาสัมพันธ์เพื่อตรวจสอบความถูกต้อง เมื่อเรียบร้อยดีทั้งหมดเจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิวเพื่อทำเรื่องและเซ็นเอกสารที่เคาท์เตอร์ตามหมายเลข เพียงเท่านี้ก็เรียบร้อยแล้วค่ะ
ภายหลังซื้อขายคอนโดเสร็จแล้ว ก็ยังต้องไปต่อกับธุระบ้านๆ ถึงจะจบกระบวนดี เท่านี้ก็เป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์แบบทุกมิติแล้วค่ะ
