10 เหตุผลเลื่อนโอนกรรมสิทธิ์คอนโด มีอะไรบ้าง?
เวลาเราตัดสินใจซื้อบ้านซื้อคอนโดแล้ว ก็เฝ้ารอวันโอนกรรมสิทธิ์เพื่อย้ายเข้าอยู่ “บ้านในฝัน” กันทั้งนั้นใช่มั้ยคะ หรือใครจะเริ่มปล่อยเช่า ขายต่อ ก็รีบไม่ต่างกันเพื่อหวังจะได้คืนกำไรจากการลงทุนกันเร็วๆ
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ก็ใช่ว่าวันโอนกรรมสิทธิ์ที่จะมาถึงนั้นจะราบรื่นอย่างที่เราคิดเสมอไป เพราะ อสังหาฯ ถือเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่มีมูลค่า การจะซื้อขายไม่ง่ายเหมือนยื่นหมูยื่นแมวช็อปปิ้งสินค้าตามตลาดทั่วไป แต่จะเต็มไปด้วยกระบวนการต่างๆ ไหนจะทำสัญญา ไหนจะตรวจรับบ้าน ยังไม่รวมถึงขั้นตอนการจ่ายเงิน แถมยังต้องไปทำเรื่องซื้อขายกันที่สำนักงานที่ดิน แม้จะฟังดูซับซ้อนหลายขั้นตอน แต่ก็ไม่ได้ยากเกินเข้าใจค่ะ แค่ศึกษาให้ดีและเตรียมพร้อมก่อนการซื้อ ก็ไม่ได้ยากอย่างที่คิดนะคะ
ไหนๆ แล้ว เราลองมาส่องปัญหาที่อาจเกิดขึ้นของสาเหตุเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดกันซักหน่อยดีกว่าค่ะ ถือว่าเป็น Case Study ดีๆ สำหรับผู้เตรียมตัวซื้อ หรือถ้าใครซื้อไปแล้วลองดูว่าเหตุผลต่างๆ เหล่านี้จะแก้ไขได้ด้วยอย่างไรกันค่ะ
โดยปกติแล้วนั้น เมื่อเราผ่านกระบวนการจองห้องชุด โครงการจะเชิญเราเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย (อ.ช. 22) ภายใน 14 วัน และหลังจากนั้นจะเชิญเราโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายใน 30 วันนับจากวันทำสัญญาฯ ซึ่งถือเป็นกำหนดมาตรฐานค่ะ เราสามารถดูกำหนดวันโอนฯ นี้ได้ในสัญญาจะซื้อจะขายข้อที่ 4.4
แต่ถ้าวันโอนฯ ที่ระบุนั้นไม่สามารถเกิดขึ้นได้จริง ก็อาจมาจากสาเหตุการเลื่อนโอนได้ดังนี้
1. ผู้ซื้อกู้สินเชื่อไม่ผ่าน
เหตุผลนี้เกิดขึ้นจริงและบ่อยมาก โดยสาเหตุไม่ผ่านอนุมัติธนาคารนั้น เป็นไปตามตามดุลยพินิจประกอบการพิจารณาของสถาบันการเงินแต่เพียงผู้เดียวค่ะ แท้จริงแล้วแต่ละธนาคารก็มีนโยบายผ่อนผัน ลดหย่อนไม่ให้คุณสมบัติผู้ซื้อตึงจนเกินไปแล้วค่ะ แต่ถ้าเหตุของการอนุมัติเสี่ยงต่อความไม่มั่นคงเรื่องความสามารถจ่ายคืนหนี้ได้แล้วจริงๆ เราก็อาจต้องยื่นธนาคารอื่นๆ หาตัวเลือกหรือหาทางออกกันไปค่ะ
เหตุผลหลักๆ เช่น ติดแบล็กลิสต์ ติดเครดิตบูโร ภาวะหนี้สูง อายุงานน้อย รายได้ไม่สูงเทียบกับสัดส่วนมูลค่าคอนโดที่สูงกว่า ฯลฯ ทางออกที่เป็นไปได้ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด คือ ควรทำเรื่อง Pre-approve ให้เรียบร้อยก่อน ว่าเรามีความสามารถกู้สินเชื่อได้หรือไม่ ถ้าได้ก็ลุยเลย แต่ถ้าไม่… ก็ควรจัดแต่งบัญชีเตรียมพร้อมไว้ก่อน แล้วค่อยซื้อก็ยังไม่สายเกินไปค่ะ
2. วงเงินอนุมัติไม่เพียงพอ
กรณีนี้คือเรากู้ธนาคารผ่าน แต่วงเงินอนุมัติกับไม่สูงเท่าที่เรายื่นขอ จนสุดท้ายต้องเร่งหาเงินสด กวักจากกระเป๋ามาจ่ายส่วนต่าง ซึ่งส่วนใหญ่ต้องเตรียมขั้นต่ำๆ ไว้หลักแสนแน่นอนค่ะ ขึ้นอยู่กับค่าใช้จ่ายวันโอนหักลบกับวงเงินอนุมัติเท่าไหร่ ถ้าใครมีเงินสดสำรองอยู่แล้วก็หายใจหายคอโล่งกันไป แต่ถ้าใครไม่มีเงินสดสำรองเลย งานนี้วิ่งวุ่นแน่นอนค่ะ
กรณีเช่นนี้ อาจขอความร่วมมือจากพ่อแม่ ญาติพี่น้องนามสกุลเดียวกัน มีประวัติการเงินดีๆ ช่วยยื่นกู้ร่วม เพียงเท่านี้ก็ช่วยเพิ่มเครดิตวงเงินได้แล้วค่ะ สำคัญที่สุดคือขอคำปรึกษาหาทางออกกับธนาคารก่อนเสมอนะคะ
ติดแบล็กลิสต์ ติดเครดิตบูโร ภาวะหนี้สูง อายุงานน้อย รายได้ไม่สูง สิ่งที่ควรทำก่อนซื้อ คือ Pre-approve
3. สัญญาเงินกู้ไม่ชัดเจน
เป็นปัญหาระหว่างผู้ยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคารสินเชื่อค่ะ ในขั้นตอนปกติของการยื่นขอสินเชื่อนั้น สิ่งสำคัญที่เรามักมองหาคือ อัตราดอกเบี้ย ลอยตัวหรือคงที่ พ่วงด้วยทำประกันหรือไม่ทำประกัน กู้สั้นกู้ยาว ล้วนประกอบการพิจารณาทั้งสิ้น สาเหตุที่อาจเกิดขึ้นได้ คือ เราไม่มีความเข้าใจสัญญาเงินกู้เพียงพอ หรือผิดพลาดในการสื่อสารกับเจ้าหน้าที่ เมื่อถึงเวลาจะลงนามสัญญาฯ แล้วพบว่าไม่ถูกต้องตามที่ตกลงกัน เป็นอันต้องขอยกเลิกหรือเลื่อนเซ็นสัญญากันใหม่
ปัญหาเลื่อนโอนฯ จากเรื่องนี้ก็เกิดขึ้นได้ค่ะ ธนาคารไม่สามารถปล่อยเงินกู้ได้จนกว่าสัญญาฯ จะเซ็นถูกต้องครบถ้วน โครงการเองก็ต้องรอให้ลูกค้าได้ผลอนุมัติอีกต่อถึงจะทำเรื่องซื้อขายบ้านคอนโดได้เช่นกัน
ถ้าเป็นเช่นนี้แล้ว เราอาจต้องตรวจเอกสารสัญญาอย่างละเอียดให้ครบถ้วนก่อนล่วงหน้าค่ะ อาจขอสัญญาฉบับร่างจากเจ้าหน้าที่ ให้เราอ่านก่อน เผื่อมีข้อไหนสงสัยใดๆ จะได้ถามไถ่ให้รู้เรื่อง หลักๆ ก็ตรวจสอบตัวเลขเป็นสำคัญค่ะ
4. ปัญหาการโอนเงิน
ส่วนใหญ่การโอนเงินล่าช้าหรือผิดพลาดมักเกิดกับกรณีต่างชาติค่ะ เพราะกฎเกณฑ์การซื้ออสังหาฯ ในไทยของชาวต่างชาตินั้นต้องเป็นธุรกรรมโอนเงินตราสกุลต่างประเทศมาซื้อเท่านั้น (TT หรือ Swift) โดยระบุเหตุผลมาอย่างถูกต้องชัดเจน แถมยังต้องใช้เอกสารรับรองการโอนเงินจากธนาคารเป็นองค์ประกอบหลัก
ถ้าโครงการไหนซื้อขายชาวต่างชาติเต็มสัดส่วน 49% เรื่องนี้อาจต้องรอกันไปยาวๆ ทั้งเรื่องทยอยโอนเงิน การขอเอกสาร และรอลูกค้าเดินทางมาไทยเพื่อเซ็นเอกสารอีก ถ้าไม่มาก็ต้องทำเรื่องรับรองเอกสาร Notary Public ส่งเอกสารไปมาระหว่างประเทศ
ถ้าโอนเงินมาไม่ครบ ไม่ถูกต้อง ก็ต้องแก้ไขให้ถูกต้องชัดเจน ไม่มีข้อยกเว้นแต่อย่างใดค่ะ นี่จึงเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้การโอนฯ ห้องชุดอาจล่าช้าไปกว่ากำหนด เพราะติดเรื่องข้อกฎหมายค่ะ ดังนั้นถ้าผู้ซื้อคนใดซื้อร่วมกับชาวต่างชาติ หรือดูแลชาวต่างชาติ ต้องทำความเข้าใจวิธีการและเตรียมพร้อมล่วงหน้าพอสมควรเลยค่ะ
5. แผนการเงินส่วนตัว
ยังไม่พ้นเรื่องเงินๆ ทองๆ ค่ะ ประเด็นนี้เป็นแผนการเงินส่วนตัวของผู้ซื้อล้วนๆ ค่ะ จะมีผู้ซื้อบางส่วนที่ไม่ต้องการกู้หนี้ยืมสินจากธนาคาร แต่ชอบซื้อเงินสดมากกว่า ดังนั้นแผนการเงินเหล่านี้จะถูกจัดระเบียบมาแต่ต้น ดังเช่น รอเงินปันผล รอเงินกองทุน รอเงินโบนัส รอเงินจากการขายบ้านที่อื่นๆ ฯลฯ ซึ่งส่วนใหญ่แล้วมักมีกำหนดมาชัดเจน ไม่นานจากกำหนด 30 วันไปไกลนัก
วิธีการนี้แนะนำว่าให้เราคุยกับโครงการก่อนการซื้อขายค่ะ บอกฝ่ายขายถึงเงื่อนไขการโอนล่าช้ากว่ากำหนดว่าด้วยสาเหตุอะไรก็ตาม โดยไม่ลืมบอกกำหนดที่เราสามารถโอนฯ ได้ไปด้วย เพื่อให้ระบุในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรชัดเจนไปเลย ว่ากำหนดนี้เราพร้อมแน่นอน ไม่เบี้ยว ไม่ต้องเสียเวลาเร่งโอนฯ กันค่ะ
ถ้ายอมรับได้ทั้งสองฝ่าย ขอแค่ทำตามสัญญากันเรียบร้อยดี ก็รอได้ไม่มีปัญหาค่ะ
6. หลักความเชื่อ
เหตุผลส่วนตัวยอดนิยมตามความเชื่อไทยๆ คือ ฤกษ์งามยามดีนั่นเองค่ะ จะวันมงคล วันธงชัย วันเกิด ก็มีมาแล้วทั้งนั้น เหตุผลเหล่านี้ไม่ใช่โครงการไม่เข้าใจ แต่ให้เราเลือกแจ้งเจ้าหน้าที่เสียแต่เนิ่นๆ ล็อคคิวไว้ชัดเจนและเตรียมตัวให้พร้อมจริงๆ ค่ะ
ถ้าใครตรวจสภาพห้องชุดอยู่ ก็เร่งโครงการเก็บงานให้ทันย้ายเข้า หรือ เตรียมเงิน กู้เงินให้พร้อมทันอนุมัติวันธงชัยของเราจริงๆ หากพลาดฤกษ์นี้ไปแล้ว ดวงเปิดใหม่อีก 2 เดือนข้างหน้า โครงการอาจจะรอไม่ไหวก็เป็นได้ค่ะ
ส่วนใครไม่ซีเรียสจะถือฤกษ์สะดวกก็ดีเช่นกันค่ะ
ตรวจดีเฟคคอนโดไม่ผ่าน ถือเป็นหนึ่งเหตุผลเลื่อนโอนที่พบเห็นมาก....ทำอย่างไรดี ?
7. ห้องไม่เสร็จ
ปัญหาชวนปวดหัวเรื่องบ้านๆ โดยเฉพาะตรวจดีเฟคคอนโดไม่ผ่าน ถือเป็นหนึ่งเหตุผลเลื่อนโอนที่พบเห็นมาก อาจเป็นเพราะมีลูกค้าในโครงการเยอะ เจ้าหน้าที่ไม่เพียงพอ ช่างฝีมือไม่ละเอียด เก็บงานไม่เรียบร้อย ส่งผลให้การตรวจรับงานไม่ผ่านภายในครั้งแรกครั้งเดียว ลูกค้าผู้ซื้อหลายๆ ครั้งต้องเดินทางไปตรวจห้องด้วยตนเอง 2-3 ครั้งขึ้นไป หรือมากกว่านั้น จนกว่าจะมั่นใจได้ว่างานนั้นได้รับการแก้ไขอย่างมีคุณภาพแล้วจริงๆ
ในกรณีเช่นนี้แนะนำว่าอย่าเพิ่งโอนฯ จนกว่าทุกรายการแก้ไขจะซ่อมเสร็จเรียบร้อยดีแล้วทั้งหมดค่ะ ไม่เซ็นรับห้องโดยการหว่านล้อมของเจ้าหน้าที่อย่างเด็ดขาด มิเช่นนั้นแล้วเราอาจโดนเร่งโอนฯ ทันทีก็เป็นได้
ในสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 8 ก็มีระบุเรื่องสภาพห้องชุดไว้อย่างชัดเจนค่ะ โครงการไม่สามารถเร่งรัดโอนได้ถ้าส่งมอบสภาพห้องชุดที่ไม่เรียบร้อยไปเป็นตามการตกลงซื้อขาย
ที่สำคัญ เราควรถ่ายรูประบุวันที่ไว้เป็นหลักฐานพร้อมส่งจดหมายลงทะเบียนให้โครงการ เรื่องขอเลื่อนโอนอย่างเป็นทางการด้วยเช่นกันค่ะ
กรณีร้ายแรงที่สุดคือโครงการริบเงินเพราะไม่โอนฯ ห้องชุดตามกำหนด เราจะได้มีหลักฐานแย้งได้ว่าเหตุที่เกิดขึ้นมาจากความไม่พร้อมของสภาพห้องชุดค่ะ
8. โครงการก่อสร้างล่าช้า
อีกหนึ่งประเด็นเลื่อนโอนที่ไม่ได้เกิดจากผู้ซื้อ แต่เกิดจากผู้ขายคือโครงการก่อสร้างล่าช้า เลยกำหนดวันโอนฯ จากหน้าสัญญาข้อ 4.4 ค่ะ ซึ่งสาเหตุที่ใช้อ้างอิงส่วนใหญ่ ตัวอย่างเช่น เหตุอุทกภัย วัสดุขาดตลาด ฯลฯ ซึ่งโดยขั้นตอนนี้โครงการมีสิทธิ์ขยายโอนฯ ได้ ทั้งโดยบอกกล่าวและไม่บอกกล่าวค่ะ ให้เราลองย้อนไปอ่านสัญญาฯ กันอีกทีนะคะ
ในสัญญาจะซื้อจะขายข้อ 5. การก่อสร้างอาคาร จะระบุชัดเจนว่าให้บอกกล่าวผู้ซื้อล่วงหน้าภายใน 7 วันทันทีที่เหตุนั้นสิ้นสุด แต่ต้องไม่เกิน 1 ปี เป็นลายลักษณ์อักษร
ในกรณีเช่นนี้ ผู้ซื้ออย่างเราๆ ก็มีสิทธิ์เลือกได้ว่าจะทำอย่างไรต่อไป รอโครงการสร้างเสร็จหรือยกเลิก ให้ย้อนไปดูสิทธิ์ของเราได้ในสัญญาฯ ข้อ 7.3 นั่นเองคะ เลือกเอาว่าจะรอโครงการสร้างเสร็จพร้อมขอรับค่าเบี้ยปรับล่าช้า หรือจะยกเลิกซื้อโครงการแล้วขอคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย ก็แจ้งความประสงค์ของเรากับโครงการค่ะ
9. โครงการเสร็จเร็วกว่ากำหนด
กรณีนี้ไม่ใช่เลื่อนโอนกรรมสิทธิ์ออก แต่เป็นเลื่อนเข้าเร็วกว่าเดิมค่ะ ไม่รู้ว่าแต่ละท่านจะดีใจหรือเสียใจ อยากอยู่แต่เตรียมตัวไม่ทันก็มีถมไปค่ะ
กรณีต้องปรบมือให้โครงการที่มีความน่าเชื่อถือ สร้างโครงการได้เสร็จสวยเร็วกว่ากำหนด แต่ฝั่งผู้ซื้ออาจจะผิดแผนไปซะหน่อย หมุนเงินไม่ทันโครงการก็เชิญเราโอนฯ ซะแล้ว… ไม่ต้องกังวลใจไปค่ะ เรายังสามารถขอโอนฯ ตามกำหนดข้อ 4.4 ได้เช่นเดิม เพราะถือว่าเป็นวันโอนฯ ตามตกลง เราไม่ได้ผิดสัญญาแต่อย่างใด แต่หมายความว่าพ้นจากกำหนดนี้ไม่ได้แล้วนะคะ ก็โครงการพร้อมซะขนาดนี้
อย่างไรแล้วไม่ได้แค่เร็วอย่างเดียว โครงการมักมีโปรโมชั่นมาล่อตาล่อใจให้เราอยากโอนเร็วแบบคุ้มเกินคุ้ม ส่วนลด ของแถมนู่นนี่ที่ไม่ได้พบเจอบ่อยๆ ในการซื้อขายช่วงเวลาปกติ เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน แถมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือ ร่วมโปรโมชั่นกับธนาคารทำอัตราดอกเบี้ยถูกแสนถูก หากใครพร้อมก็แนะนำว่าถ้าบวกลบคูณหารแล้วคุ้ม ก็โอนฯ ไปเลยดีกว่าค่ะ
10. เหตุสุดวิสัย
เหตุที่ไม่สามารถควบคุมได้ คือ ราชการประกาศปิดกระทัน หรือ ล่วงหน้าเพียงไม่กี่วัน กรณีเช่นนี้ก็มีพบเห็นได้เรื่อยๆ ซึ่งทั้งโครงการและประชาชนทั่วไปต่างต้องปฏิบัติตามค่ะ ส่วนใหญ่ที่เคยเจอ เช่น พระราชพิธีต่างๆ หรือ วันหยุดนักขัตฤกษ์ที่รัฐบาลประกาศ เป็นต้น
หากใครเจอปัญหาเช่นนี้ก็เพียงตกลงนัดวันโอนฯ กันใหม่ก็เรียบร้อยดีแล้วค่ะ
เป็นอย่างไรกันบ้างคะ มีเหตุผลเลื่อนโอนฯ ที่เป็นไปได้มาเล่าสู่กันฟังในวงการเสียหน่อย แต่อย่างไรแล้วก็สรุปได้ว่า ถ้าเราเตรียมตัวให้พร้อม เตรียมการเงินดี เอกสารครบ บอกกล่าวล่วงหน้า ก็จะไม่เป็นปัญหาฉุกละหุกให้เกิดเหตุเลื่อนโอนออกแต่อย่างใดเลยค่ะ การซื้อคอนโดไม่ใช่เรื่องยาก ใครๆ ก็ซื้อได้นะคะ