การตัดสินใจซื้อคอนโดซักที่ ภายหลังจากที่เราหาข้อมูลและเยี่ยมชมโครงการจนเป็นที่พึงพอใจแล้วนั้น การซื้อบ้านหรือคอนโดจะต้องเข้าสู่กระบวนแรก คือ การจองห้องชุดเพื่อซื้อสิทธิ์จับจองเป็นเจ้าของห้องอย่างเป็นทางการค่ะ
โดยทั่วๆ ไป เมื่อเราเข้าไปชมโครงการแล้วถูกใจจนตัดสินใจซื้อได้แล้วนั้น ฝ่ายขายจะเสนอว่าให้ลูกค้าทำการจองห้องชุดไว้ก่อน ด้วยหลักการ “First come, First serve” หรือ “มาก่อนได้ก่อน” หากไม่ทำการจองไว้ เกิดมีลูกค้าท่านอื่นเข้ามาแล้วสนใจห้องชุดเดียวกันนี้ ผู้ที่ทำการวางเงินจองและลงนามเอกสารก่อน ท่านนั้นจะได้สิทธิ์ห้องชุดไปค่ะ ยิ่งห้องมุมสวยๆ หรือปรากฎการณ์ช่วง Pre-Sale Condo การจองจะเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว รอช้าไม่ได้เลยถ้าไม่อยากโดนปาดหน้าค่ะ
อสังหา 101 จึงรวบรวมปัจจัยและกระบวนการจองคอนโดที่ควรทราบในวันลงนามใบจองซื้อห้องชุด ดังนี้
1.ตรวจสอบราคา
ราคาห้องชุดจะแตกต่างกันไปตามเริ่มจากทำเลที่ตั้ง ขนาดห้องนอน พื้นที่ มุม ตำแหน่งห้องและชั้นที่พักอาศัย โดยฝ่ายขายโครงการจะเสนอห้องที่เหมาะสมสอดคล้องกับความต้องการและทุนทรัพย์ (Budget) ของเรา เรื่องเงินถือเป็นสิ่งสำคัญที่สุด เพราะราคาอสังหาฯ มูลค่าหลักล้านขึ้นไป ดังนั้น เราต้องตรวจสอบตัวเลขทั้งหมดอย่างถี่ถ้วน รวมถึงเงื่อนไขการชำระอีกครั้ง ควรเป็นไปตามที่ตกลงกันทั้งสองฝ่าย
ตัวเลขหลักๆ คือ ราคาห้องต่อตารางเมตร ราคาหลังหักส่วนลด (ถ้ามี) และราคาห้องสุทธิ
คอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ พื้นที่ที่เห็นจะเรียกว่า “พื้นที่ขาย” และถือว่าราคาห้องชุดยังไม่สิ้นสุด จนกว่าโครงการจะสร้างเสร็จแล้วออกโฉนดวัด “พื้นที่จริง” โดยกรมที่ดินค่ะ เมื่อคำนวนด้วยหลักการราคาต่อตารางเมตรแล้วนั้น เราจะต้องจ่ายค่าพื้นที่เพิ่มลดตามสัดส่วนของพื้นที่จริงในวันโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ แต่ไม่ต้องห่วงนะคะ ตามกฎหมายได้บังคับไว้ว่า Developer สามารถเรียกเก็บได้สูงสุดแค่ 5% ของพื้นที่ขายค่ะ ดังนั้น Developer ส่วนใหญ่จึงไม่เสี่ยงสร้างห้องใหญ่เกินจริง แต่จะสร้างให้เท่าๆกับ “พื้นที่ขาย” ให้ได้มากที่สุด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาการเรียกเก็บเงินภายหลัง
ส่วนโครงการที่สร้างแล้วเสร็จมีโฉนดออกเรียบร้อยแล้วนั้น ไม่ต้องกังวลใจไปค่ะ เพราะตัวเลขพื้นที่จริงจะเป็นตัวเลขที่เสนอขายอย่างถูกต้องตั้งแต่ต้น
หากกล่าวถึงเงื่อนไขการชำระเงิน ก็คือ การแบ่งจ่ายออกเป็นงวดๆ ตามลำดับเวลา คือ
งวดจอง เริ่มตั้งแต่ 2,000 – 100,000 บาท ตามมูลค่าห้องชุด และจำนวนห้องนอน
งวดทำสัญญา เริ่มตั้งแต่ 5 – 30 % ของมูลค่าห้องชุด
งวดดาวน์ เริ่มตั้งแต่ 5 – 15% ของมูลค่าห้องชุด แบ่งจ่ายรายเดือน
และงวดสุดท้าย ยอดห้องชุดส่วนที่เหลือทั้งหมด จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
จำนวนเปอร์เซนต์และจำนวนเงินในแต่ละงวดจะเป็นไปตามนโยบายของแต่ละ Developer ไม่เหมือนกัน เราไม่สามารถใช้นโยบายของ Developer เจ้าอื่นๆ มาแทรกซ้อนหลักปฏิบัติแทนกันได้
และแน่นอน…ขั้นตอนนี้เรายังอยู่ในกระบวนการงวดจองกันนะคะ
ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ส่วนใหญ่ใบจองซื้อและใบเสนอราคาจะแจกแจงเป็นหมายเหตุกำกับให้เรารับทราบไว้ด้วย เพื่อให้เราสามารถวางแผนการเงิน และรับรู้รายจ่ายที่ต้องชำระทั้งหมดตั้งแต่วันแรก และมีเวลาวางแผนการเงินได้เหมาะสมก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งประกอบไปด้วย ค่าพื้นที่เพิ่มลด (ถ้ามี) ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน ค่าประกันอาคาร ค่ามิเตอร์และเงินประกันไฟฟ้า ค่าน้ำต่อยูนิต และค่าธรรมเนียมการโอนฯ เป็นต้น
แต่อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายอย่างละเอียดนั้น เราจะได้รับข้อมูลอีกครั้งจากเจ้าหน้าที่ฝ่ายโอนกรรมสิทธิ์ภายหลังนะคะ
จองห้องชุดไว้ก่อน ด้วยหลักการ “First come, First serve” หรือ “มาก่อนได้ก่อน”
2.สอบถามโปรโมชั่น
โปรโมชั่นหรือข้อเสนอส่งเสริมการขาย เป็นอีกหนึ่งตัวที่ช่วยดึงดูดการซื้อขายได้ดี โดยปกติ Developer จะมีหรือไม่มีโปรโมชั่นก็ได้ หรือโปรโมชั่นที่มีอาจจะแตกต่างตามแต่ละช่วงเวลาไม่เหมือนกัน
ตัวอย่างเช่น “จองภายในเดือนนี้ ฟรีสมาร์ทโฟน” หรือ “โปรส่วนลดฯ เฉพาะผู้ที่จองภายในงานอีเว้นท์” จะเห็นได้ว่าข้อเสนอดังกล่าวมักจะผูกกับเงื่อนไขของเวลา ต้องจอง ทำสัญญาฯ หรือโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาและนโยบายที่ Developer กำหนด
โปรโมชั่นของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภทด้วยกันค่ะ เช่น โปรส่วนลดราคาห้องชุด โปรฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ โปรแถมเครื่องใช้ไฟฟ้า โปรแถมเฟอร์นิเจอร์ โปรได้รับบัตรกำนัล โปรฟรีค่าทำสัญญาฯ โปรสะสมคะแนนบัตรเครดิต ถึงขนาดบาง Developer แถมรถยนต์เลยก็มี แต่แน่นอนว่าราคาห้องก็เป็นระดับลักซูรี่เหมือนกันค่ะ
อย่างไรก็ดี เราสามารถสอบถามฝ่ายขายโครงการ เผื่อช่วงนั้นมีโปรโมชั่นพิเศษสุดคุ้มและน่าสนใจกับตัวเรา ก็ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายบางประเภทไปได้มากทีเดียว และที่สำคัญสอบถามเงื่อนไขของโปรโมชั่นพ่วงด้วยเสมอนะคะ
เงินจองใช้ยืนยันการจองสิทธิ์ห้องชุดที่เราต้องการ เป็นหลักประกันก่อน
3.เตรียมเอกสาร
เมื่อตกลงพูดคุยราคาตกลงกับฝ่ายขายเสร็จสิ้นเป็นที่เรียบร้อยแล้วนั้น เราต้องยื่นเอกสารส่วนตัว เพื่อฝ่ายขายจะใช้ประกอบการทำชุดเอกสารใบจองซื้ออย่างเป็นลายลักษณ์อักษรให้กับเรา และลงนามต่อไป
โดยปกติเราคนไทยจะใช้เพียงแค่สำเนาบัตรประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้จะซื้อค่ะ หากเป็นชาวต่างชาติก็จะใช้สำเนาหนังสือเดินทาง (Passport)
หากสมมติเราไม่สะดวกไปจองเอง จะฝากบุคคลอื่นไปจองแทนทำได้หรือไม่? กรณีนี้ต้องแจ้งเลยค่ะว่า…ทำได้ แต่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจฉบับลงนามถูกต้องสมบูรณ์ พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของเราให้ตัวแทนถือไปด้วยนะคะ แต่ถ้าเป็นไปได้ เราไปดำเนินการทั้งหมดด้วยตนเองจะดีที่สุด เพื่อลดความยุ่งยากทางเอกสารที่ต้องเรียกเก็บและจัดเตรียมไปมาทั้งทางฝั่งเราเองและฝั่งคอนโดค่ะ
4.วางเงินจอง
ในขั้นตอนสุดท้ายนี้ โครงการจะเรียกเงินจองเพื่อยืนยันการจองสิทธิ์ห้องชุดที่เราต้องการเป็นหลักประกันก่อน โดยจำนวนเงินจองนั้นจะเป็นไปตามเงื่อนไขของ Developer และเงินจำนวนดังกล่าวจะถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาห้องชุด
วิธีชำระมีหลายวิธีเพื่ออำนวยความสะดวกลูกค้า โดยทั่วไปโครงการจะรับบัตรเครดิต บัตรเดบิต เงินโอนธนาคาร และเช็ค
สำหรับท่านที่ไม่สะดวกวางเงินจองเอง แต่ใช้บัตรเครดิตของบุคคลอื่นที่มาด้วย เช่น พ่อแม่ ญาติ พี่น้อง ซึ่งไม่ใช่ผู้จะซื้อแต่อย่างใด รูดจองแทนได้มั้ย? คำตอบคือ…ได้ค่ะ สามารถชำระเงินแทนกันได้ แต่ให้แจ้งฝ่ายขายว่าชื่อบัตร ชื่อบัญชี ได้รับโอนจ่ายจากใครมา เพื่อซื้อในนามของเราค่ะ ไม่จำเป็นต้องทำหนังสือมอบอำนาจใดๆ นะคะ
ส่วนการโอนเงินเข้าธนาคารนั้น ให้โอนตรงเข้าบัญชีบริษัทฯ เจ้าของโครงการโดยตรงเท่านั้น ไม่ควรโอนเข้าบัญชีพนักงาน เพื่อป้องกันเหตุทุจริตที่อาจเกิดขึ้นได้ค่ะ
หลังจากชำระเงินเรียบร้อยแล้วนั้น ให้รอรับใบเสร็จและตรวจสอบข้อมูลในเอกสารอีกครั้งหนึ่งนะคะว่าถูกต้องครบถ้วนทั้งหมดดีหรือไม่ค่ะ
กระบวนการจองคอนโดนั้น จะทำที่สำนักงานขายของโครงการ (Sales Office) และเมื่อเราดำเนินการตามทั้ง 4 ข้อแล้ว ทางฝ่ายขายจะจัดทำชุดเอกสารการจองจำนวน 2 ชุด ประกอบไปด้วยใบจองซื้อ ใบเสนอราคา ใบจองแนบท้ายระบุโปรโมชั่น (ถ้ามี) ผังห้องชุด (Unit Layout) และใบเสร็จเงินจอง
เอกสารการจองจะจัดทำขึ้น 2 ฉบับถือเหมือนกันทั้ง 2 ฝ่าย ให้เราลงนามร่วมกัน และทุกแผ่นเอกสาร ถือเป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการจองเรียบร้อย และเตรียมเข้าสู่กระบวนการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในขั้นตอนถัดไปค่ะ