การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีอยู่หลากหลายรูปแบบ แต่เพื่อให้ผู้อ่านเห็นความแตกต่างได้อย่างชัดเจน ผู้เขียนขอแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ กล่าวคือ
การลงทุนระยะสั้น
การลงทุนระยะสั้น (Short Term Investment) ซึ่งศัพท์ที่นิยมเรียกกันในวงการอสังหาริมทรัพย์คือ “การซื้อมาขายไป” หรือ“Flipping” นั่นเอง และจากลักษณะของการลงทุนระยะสั้นนี้เองเราจึงเรียกผู้ที่นิยมลงทุนในประเภทนี้ว่า “นักเก็งกำไร” หรือ “Speculator”
การขายต่อก่อนโอนกรรมสิทธิ์
การลงทุนแบบซื้อมาขายไปจะมีอยู่ 2 ช่วงด้วยกัน ซึ่งเป็นการซื้อแล้วขายต่อก่อนถึงกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าของโครงการ (บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์)
ช่วงที่ 1 อาจจะคุ้นหูกันในชื่อ “ช่วงขายใบจอง” ช่วงนี้ถือเป็นการขายทำกำไรที่ใช้ระยะเวลาที่สั้นที่สุด เพราะต้องขายให้ได้ก่อนถึงกำหนดวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งปกติจะมีระยะห่างกันประมาณ 2 สัปดาห์หลังจากที่ทำการจองซื้อ โดยการขายในช่วงนี้ทางเจ้าของโครงการมักจะกำหนดค่าธรรมเนียมในการขายใบจองไว้ค่อนข้างสูง ซึ่งบางโครงการอาจกำหนดไว้เท่ากับยอดเงินจองเลยทีเดียว…แต่ก็ถือเป็นการลงทุนที่ใช้ทุนน้อยที่สุด ได้กำไรเร็วที่สุด และได้เงินกลับมาเร็วที่สุดด้วย
นักเก็งกำไรที่มีประสบการณ์ในการลงทุนค่อนข้างสูงจึงนิยมลงทุนในช่วงนี้ โดยจะศึกษาโครงการที่กำลังจะเปิดขาย Presales เพราะเป็นช่วงเวลาที่จะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาที่ดีที่สุด เลือกทำเลที่มีความต้องการของตลาดสูง เช่น ติดรถไฟฟ้า ติดรถไฟใต้ดิน หรือสะดวกในการเดินทางได้ในหลายช่องทาง อยู่ในบริเวณ CBD หรือส่วนต่อขยาย CBD หรือสถานศึกษาชั้นนำ เป็นต้น
ช่วงที่ 2 คือ “ขายหลังจากที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย” เรียบร้อยแล้ว การขายในช่วงนี้ตามกฎหมายมิให้คิดค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนสัญญาฯ แต่ทางเจ้าของโครงการอาจคิดในส่วนของการดำเนินการทางด้านเอกสารแทน เนื่องจากจะต้องมีการออกเอกสารเพิ่มเติมให้กับผู้จะซื้อที่เรียกว่า “หนังสือโอนสิทธิ์” หรือบางโครงการอาจดำเนินการ “เปลี่ยนสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่” ให้กับผู้จะซื้อรายใหม่ด้วย ซึ่งค่าดำเนินการดังกล่าวจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 – 10,000 บาทแล้วแต่โครงการ
ทั้งนี้หากนักเก็งกำไรสามารถขายต่อได้ในช่วงเวลานี้จะไม่มีค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ จะมีเฉพาะค่าธรรมเนียมในการขายต่อหรือค่าดำเนินการทางด้านเอกสารตามที่กล่าวมาข้างต้นที่อาจต้องชำระให้กับเจ้าของโครงการเท่านั้น
นักเก็งกำไร และ นักลงทุน มีความแตกต่างกันตามลักษณะของการลงทุน
การลงทุนระยะยาว
การลงทุนระยะยาว (Long Term Investment) เป็นการลงทุนที่อาจเหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินทุนค่อนข้างสูงในลักษณะที่เรามักเรียกกันว่า “เงินเย็น” หรือเงินในส่วนที่เรามิต้องนำไปใช้จ่ายในส่วนอื่นใดได้เป็นระยะเวลานาน (Holding) ซึ่งผู้ลงทุนในลักษณะนี้เราจะรู้จักกันในนามของ “Investor” หรือ “นักลงทุน”
จากที่กล่าวมาทั้งหมดนี้เองจึงทำให้ “นักเก็งกำไร (Speculator)” และ “นักลงทุน (Investor)” มีความแตกต่างกันตามลักษณะของการลงทุน
มาดูกันต่อว่าการลงทุนระยะยาวมีอะไรบ้าง
การขายต่อหลังจากโอนกรรมสิทธิ์
การซื้อมาแล้วขายต่อหลังจากที่ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าของโครงการเรียบร้อยแล้ว…กรณีนี้เป็นสิ่งที่นักเก็งกำไรมักไม่อยากให้เกิดขึ้น เพราะมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง กล่าวคือ ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ในครั้งแรกกับทางเจ้าของโครงการ และค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อใหม่เมื่อขายต่อได้
ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการ
โดยในช่วงแรก (การโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการ) จะมีค่าใช้จ่ายอยู่ 3 ส่วนด้วยกัน คือ
ส่วนแรกจะเป็นค่าใช้จ่ายที่จะต้องชำระให้กับ “เจ้าของโครงการ” เป็นค่าห้องชุดงวดสุดท้าย ค่าพื้นที่เพิ่ม/ลด (ถ้ามี) และค่าประกันและติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า(ถ้ามี)
ส่วนที่ 2 เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับ “นิติบุคคลอาคารชุดของโครงการ” เป็นส่วนของ “เงินกองทุน” และ “ค่าส่วนกลาง”
ส่วนสุดท้าย เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับ “กรมที่ดิน” นั่นคือ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย โดยใช้ราคาที่สูงกว่าคำนวณ (โดยทั่วไปมักจ่ายคนละครึ่งกับเจ้าของโครงการ) และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ หรือที่เรียกว่า “มูลค่าจำนอง” (ชำระเฉพาะกรณีที่ขอสินเชื่อจากธนาคารเท่านั้น) รวมถึงค่าคำขอ 20 บาท ค่าอากร (ตามป.37) 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท
ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อรายใหม่ (Resale)
แต่เมื่อขายต่อได้หลังจากที่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงแรก (โอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการ) ไปเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายต่อจะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงที่ 2 ดังนี้
1.ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ 2% …Tip เล็กๆ ที่ขอแนะนำคือ หากราคาที่ซื้อขายกันจริงๆมีมูลค่าสูงกว่าราคาประเมิน ให้แจ้งราคาที่ต่ำกว่าหรือเท่ากับราคาประเมินต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินแทน เพื่อที่จะได้ชำระค่าธรรมเนียมการโอนฯ จากยอดราคาประเมิน ซึ่งจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง
2.ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน
3.ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขาย… Tip สำหรับข้อนี้คือ
- จะเสียเฉพาะอสังหาฯ ที่ซื้อมาแล้วขายไปก่อนระยะเวลา 5 ปี
- หากทำการย้ายชื่อเจ้าบ้านเข้าทะเบียนบ้านเกินกว่า 1 ปี จะได้รับยกเว้นค่าภาษีในข้อนี้
- ทรัพย์สินที่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
4.ค่าภาษีเงินได้ (ภงด.) จะคิดแบบขั้นบันไดภาษี กล่าวคือ หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง
5.ค่าจดจำนอง 1% (ข้อนี้ผู้ที่ต้องชำระจะเป็นผู้ซื้อ ในกรณีที่ขอสินเชื่อจากธนาคาร)
6.ค่าคำขอ 20 บาท ค่าอากร (ตามป.37) 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท
โดยทั่วไปแล้วค่าใช้จ่ายในข้อ 2 – 4 ผู้ขายควรเป็นผู้ออก ส่วนข้อที่ 5 จะเป็นส่วนของผู้ซื้อ และในข้อ 1 กับ 6 จะออกกันคนละครึ่ง แต่อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้มิได้มีกฎหมายหรือข้อบังคับตายตัวว่าเป็นความรับผิดชอบของใคร จึงสามารถขึ้นอยู่กับการตกลงกันของผู้ซื้อและผู้ขายได้
การลงทุนระยะสั้นดีกว่าการลงทุนระยะยาวหรือไม่ เราไม่อาจตัดสินได้ เพราะทุกการลงทุนมีทั้งข้อดีและข้อเสีย การเลือกลงทุนในแต่ละประเภทนั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลากหลายอย่าง
หลังจากที่อ่านบทความข้างต้นแล้วผู้อ่านหลายท่านอาจคิดว่า… “การลงทุนระยะสั้นดีกว่าการลงทุนระยะยาว” ผู้เขียนต้องขอบอกว่า “เราไม่อาจตัดสินได้แบบนั้น” เพราะทุกการลงทุนมีทั้งข้อดีและข้อเสีย รวมถึงการเลือกลงทุนในแต่ละประเภทนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลากหลายอย่างเช่น ความพร้อมด้านการเงินของนักลงทุนเอง จำนวนผลกำไรหรือระยะเวลาการคืนทุนที่ต้องการ กล่าวคือ
หากเราเพิ่งเริ่มลงทุนหรือมีเงินทุนที่ไม่มากนัก…เราอาจเหมาะกับการลงทุนในระยะสั้น คือ ซื้อมาและขายไปในระยะเวลาอันสั้น ซึ่งผลตอบแทนที่ได้มาจากการซื้อขายแต่ละครั้งอาจไม่มากนัก แต่เราสามารถได้ต้นทุนและผลกำไรกลับมาอย่างรวดเร็ว เช่น การขายใบจอง…เราอาจจะใช้เงินทุนเพียง 20,000 – 50,000 บาทในการจองคอนโนมิเนียมห้องหนึ่ง และหากสามารถขายใบจองได้ก่อนที่ต้องจ่ายเงินค่าทำสัญญา เราก็จะสามารถได้เงินที่จ่ายค่าจองและส่วนต่างจากการขายใบจองกลับคืนมาในระยะเวลาเพียง 2 สัปดาห์ โดยมิต้องหาเงินทุนอีกก้อนหนึ่งเพื่อมาจ่ายค่าทำสัญญานั้นเอง
แต่หากเรามีเงินทุนที่มากขึ้น สามารถทำการโอนกรรมสิทธิ์ได้หลังจากที่อสังหาริมทรัพย์ก่อสร้างแล้วเสร็จ ระยะเวลาที่เพิ่มขึ้นประกอบกับอสังหาริมทรัพย์ที่เห็นเป็นรูปธรรมแล้วนี่เองจะส่งผลให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย ทำให้เราสามารถสร้างกำไรที่สูงขึ้นเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น