ประกาศลดค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนอง ใช้ได้ในเงื่อนไขใดบ้าง?
วันนี้อสังหา 101 จะขอพูดถึงเรื่องการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ประกาศออกมาเป็นราชกิจจานุเบกษากันสักหน่อยค่ะ
เนื่องจากในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมาหลังจากมีประกาศกระทรวงมหาดไทยฉบับล่าสุดเมื่อวันที่ 11 มิถุนายน 2563 เรื่องของ “หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด สำหรับกรณีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้” ก็มีคำถามจากผู้อ่านมายังอสังหา 101 หลายท่านว่าประกาศดังกล่าวหมายความว่าอย่างไร? มีประโยชน์อะไรหรือไม่? สำหรับผู้ที่กำลังจะตัดสินใจซื้อคอนโดในช่วงเวลานี้
การปรับปรุงโครงสร้างหนี้มีประโยชน์อะไรหรือไม่? สำหรับผู้ที่กำลังจะตัดสินใจซื้อคอนโดในช่วงเวลานี้
ก่อนที่เราจะเริ่มวิเคราะห์กันว่าประกาศฯ ดังกล่าวมีประโยชน์อะไรกับผู้อ่านหรือไม่ อสังหา 101 ขอหยิบยกใจความสำคัญมาอธิบายเพื่อให้เกิดความกระจ่างและเข้าใจถึงวัตถุประสงค์ของการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ในครั้งนี้ให้มากขึ้นกันก่อนนะคะ
การปรับปรุงโครงสร้างหนี้คืออะไร?
ข้อที่ 1. “การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ หมายถึง การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ได้ดำเนินการตามหลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงินที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด”
โดยเจ้าหนี้ตามความหมายของประกาศนี้จะแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงิน อันได้แก่ สถาบันการเงินหรือที่เราเรียกกันติดปากว่า “ธนาคาร” ทั้งของภาครัฐและเอกชน และบริษัทบริหารสินทรัพย์อันเป็นบริษัทที่ได้จดทะเบียนกับธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อทำหน้าที่ในการบริหารสินทรัพย์ที่ด้อยคุณภาพของสถาบันการเงิน
เจ้าหนี้ประเภทที่ 2 จะหมายถึง “เจ้าหนี้อื่น” ที่เป็นบริษัทที่ไม่ใช่สถาบันการเงิน เช่น บริษัทที่ประกอบธุรกิจบัตรเครดิต, สินเชื่อส่วนบุคคล, สินเชื่อรายย่อย และธุรกิจเช่าซื้อ ที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย
เมื่อเราทราบแล้วว่าเจ้าหนี้ประเภทไหนที่เข้าข่ายให้เราสามารถนำมาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กันได้บ้าง มาดูกันต่อเลยว่าการปรับลดค่าธรรมเนียมมีเงื่อนไขอะไรกันบ้าง?
ข้อที่ 2. “ให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุด ซึ่งจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และห้องชุดในอาคารชุดซึ่งจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่ง สำหรับกรณีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้…”
ผู้อ่านหลายท่านเมื่ออ่านมาถึงตรงนี้แล้วอาจดีใจว่ารัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือเพียงแค่ 0.01% หรือให้คำนวณกันง่ายๆ ก็คือ ล้านละ 100 บาท จากปกติที่ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จะอยู่ที่ 2% หรือ ล้านละ 20,000 บาท และค่าจดจำนอง 1% หรือล้านละ 10,000 บาท เพื่อให้เห็นภาพได้ชัดเจนขึ้นผู้อ่านลองดูตารางเปรียบเทียบด้านล่างนะคะ
กล่าวคือ หากมูลค่าของคอนโดอยู่ที่ราคา 1,000,000 บาท และสามารถขอสินเชื่อได้เต็มวงเงิน จากปกติที่เราจะต้องหาเงินสดมาชำระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองที่ 30,000 บาท เราจะจ่ายเพียงแค่ 200 บาทเท่านั้น ประหยัดเงินในกระเป๋าเราไปได้ถึง 29,800 บาททีเดียว
แต่ สำหรับผู้อ่านที่มองหาคอนโดใหม่ หรือคอนโดมือหนึ่ง เงื่อนไขนี้จะใช้ได้เฉพาะคอนโดที่ราคาไม่เกิน 3,000,000 บาทเท่านั้นนะคะ
แล้วประกาศฯ ที่ว่านี้ใช้ปรับปรุงโครงสร้างหนี้อะไรบ้าง?
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 0.01% ใช้ได้ใน 4 กรณี
กรณีที่ 1. “ลูกหนี้ของสถาบันการเงินโอนห้องชุดเพื่อชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงิน หรือ ลูกหนี้ของเจ้าหนี้อื่นโอนห้องชุดเพื่อชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้อื่น”
กรณีที่ 2. “สถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้อื่นโอนห้องชุดที่รับโอนมาตาม (1) ให้แก่ลูกหนี้ของสถาบันการเงินหรือลูกหนี้ของเจ้าหนี้อื่น
ใน 2 กรณีแรกนี้ คือการโอนห้องชุดที่มิได้มีภาระหนี้หรือติดจำนองเพื่อเป็นการชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้อื่นที่ตนเองเป็นลูกหนี้อยู่ หรือการที่สถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้อื่นได้โอนห้องชุดที่ตนรับโอนจากการชำระหนี้มา (การขายต่อคอนโดที่รับโอนเพื่อชำระหนี้มา) ให้กับลูกหนี้คนอื่นของสถาบันการเงิน หรือ เจ้าหนี้อื่นเท่านั้น
หรือนิยามสั้นๆ คือ การที่เรานำคอนโดที่เป็นทรัพย์สินของเรามาชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงินแทนการชำระหนี้ด้วยเงินสดนั่นเอง…
การที่เรานำคอนโดที่เป็นทรัพย์สินของเรามาชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงินแทนการชำระหนี้ด้วยเงินสด
กรณีที่ 3. “ลูกหนี้ของสถาบันการเงินโอนห้องชุดที่ลูกหนี้ของสถาบันการเงินนำมาจำนองเป็นประกันหนี้ของสถาบันการเงินให้แก่ผู้อื่นซึ่งมิใช่เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงิน เพื่อนำเงินที่ได้จากการโอนห้องชุดนั้นไปชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงิน”
กรณีที่ 4. “ลูกหนี้ของเจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงินโอนห้องชุดที่ลูกหนี้ของเจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน นำมาจำนองเป็นประกันหนี้ของบริษัท ที่มิใช่สถาบันการเงินให้แก่ผู้อื่นซึ่งมิใช่เจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน เพื่อนำเงินที่ได้จากการโอนห้องชุดนั้นไปชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน”
ส่วน 2 กรณีหลังนี้จะหมายถึง การโอนห้องชุดที่เราเอาไปจำนองไว้กับสถาบันการเงินหรือบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงินให้กับบุคคลที่ 3 (บุคคลอื่นที่ไม่ได้เป็นทั้งสถาบันการเงินหรือบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน) เพื่อนำเงินที่ได้มาชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้ที่เราเอาคอนโดไปจำนองไว้
หรืออธิบายให้เข้าใจได้ง่ายขึ้น ก็คือ การขายคอนโดที่เรากู้เงินมาซื้อเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายครั้งนี้ไปชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงินที่เรากู้เงินมา เพื่อลดยอดหนี้หรือปิดบัญชีเงินกู้นั่นเอง…
การขายคอนโดที่เรากู้เงินมาซื้อเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายครั้งนี้ไปชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงินที่เรากู้เงินมา เพื่อลดยอดหนี้หรือปิดบัญชีเงินกู้
แต่ในกรณีที่ 4 และ 5 มีเงื่อนไขอยู่ว่าเราจะได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะยอดเงินที่จะนำไปชำระหนี้เท่านั้น โดยส่วนที่เกินจากยอดหนี้เราจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราปกติคือ 2% กล่าวคือ…
“ให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนห้องชุด ร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งของราคาประเมินทุนทรัพย์ตาม (4) และ (5) สำหรับจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงินหรือเจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน แล้วแต่กรณี และให้เรียกเก็บตามอัตราปกติสำหรับราคาประเมินทุนทรัพย์ส่วนที่เกินจำนวนเงินที่นำไปชำระหนี้ดังกล่าว”
ค่าจดจำนอง 0.01%
มาถึงเรื่องของค่าจดจำนองกันบ้าง ในส่วนของการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ต้องมีการจดจำนองกันใหม่ จะสามารถทำได้ในกรณีเดียวคือ…
การรีไฟแนนซ์ (Refinance)
“การจำนองห้องชุดระหว่างลูกหนี้ของสถาบันการเงินกับเจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงิน หรือระหว่างลูกหนี้ของเจ้าหนี้อื่นกับเจ้าหนี้อื่น ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบียนจำนองห้องชุดซึ่งเป็นหลักประกันอยู่เดิมหรือห้องชุดซึ่งนำมาเป็นหลักประกันใหม่”
กรณีนี้เรามักจะรู้จักหรือเรียกกันทั่วไปว่า “การรีไฟแนนซ์” กล่าวคือ เป็นการปรับปรุงโครงสร้างหนี้โดยการนำคอนโดห้องเดิมหรือคอนโดห้องใหม่ก็ได้มาเป็นหลักประกันการขอปรับปรุงวงเงินกู้ ดอกเบี้ย หรือยอดการผ่อนชำระ เพื่อลดยอดหนี้ หรือเพิ่มความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ให้กับลูกหนี้นั่นเอง
เอกสารที่ต้องใช้เพื่อรับสิทธิพิเศษ
ข้อที่ 3 “เพื่อให้ได้รับประโยชน์ตามข้อ 2 ผู้ขอจดทะเบียนต้องมีหนังสือรับรองหนี้ที่ต้องดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามหลักเกณฑ์การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงินที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ…สำหรับกรณีตามข้อ 2 (4) (5) ผู้ขอจดทะเบียนต้องมีหนังสือรับรองการโอนอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ของสถาบันการเงินให้แก่ผู้อื่นซึ่งมิใช่เจ้าหนี้ที่เป็นสถาบันการเงินหรือลูกหนี้ของเจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงินให้แก่ผู้อื่นซึ่งมิใช่เจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน”
มาถึงเรื่องสำคัญเรื่องสุดท้าย…ไม่ใช่ว่าใครๆ ก็จะสามารถเดินไปที่กรมที่ดินและรับสิทธิลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์หรือค่าจดจำนองกันได้ง่ายๆ นะคะ เพราะจะต้องมีเอกสารจากสถาบันการเงินรับรองการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของเราในครั้งนี้ด้วย นั่นก็คือ
- หนังสือรับรองหนี้ที่ต้องดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงิน (ใช้สำหรับทุกกรณี)
- หนังสือรับรองการโอนอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ของสถาบันการเงินให้แก่ผู้อื่นซึ่งมิใช่สถาบันการเงิน หรือลูกหนี้ของเจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงินให้แก่ผู้อื่นซึ่งมิใช่เจ้าหนี้ที่เป็นบริษัทที่มิใช่สถาบันการเงิน (ใช้เอกสารฉบับนี้เพิ่มในกรณีที่ 3 และ 4)
ค่าจดจำนอง 0.01% ...ช่วยเหลือค่าใช้จ่ายของลูกหนี้ เพิ่มโอกาสให้สามารถชำระหนี้ได้มากขึ้น
กล่าวโดยสรุปก็คือ ประกาศฯ ดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มโอกาสในการได้รับชำระหนี้คืนให้กับสถาบันการเงินต่างๆ และช่วยเหลือค่าใช้จ่ายของลูกหนี้ที่มีความต้องการขายคอนโดเพื่อชำระหนี้คืนให้กับสถาบันการเงิน หรือการเพิ่มโอกาสให้ลูกหนี้ได้มีความสามารถในการชำระหนี้ได้มากขึ้น จากผลกระทบที่อาจได้รับจากวิกฤตเศรษฐกิจในปัจจุบัน
ดังนั้นประกาศฯ ฉบับนี้จึงเป็นประโยชน์สำหรับ…
1. ผู้อ่านที่ต้องการรีไฟแนนซ์
2. ผู้อ่านที่กำลังต้องการขายคอนโดมือสองเพื่อชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
3. ผู้อ่านที่กำลังมองหา หรือกำลังตัดสินใจซื้อคอนโดมือสอง…โดยจะได้รับอานิสงส์นี้หากคอนโดห้องดังกล่าวผู้ขายจดจำนองไว้กับสถาบันการเงินค่ะ
บทความนี้อาจจะยาวไปซักนิด วิชาการไปซักหน่อย แต่หวังว่าจะมีประโยชน์สำหรับผู้ติดตามอสังหา 101 ของเรานะคะ
อ้างอิงข่าวจาก
http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2563/E/137/T_0007.PDF
http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2563/E/137/T_0010.PDF