คอนโดเปลี่ยนมือยังไง?…
คำถามง่ายๆ แต่คำตอบวิ่งไปได้หลายทางทีเดียวค่ะ ถ้าในแง่ลงทุนก็คงเน้นคุยโขมงเรื่องตัวเลขบวกลบ หาผลกำไรเลี่ยงขาดทุนยังไงให้รอด ถ้าในแง่ช่วงเวลา ก็ตอบได้อีกว่าทั้งก่อนและหลังโอนกรรมสิทธิ์ แบบไหนคุ้มกว่ากันดีกว่ากัน…แต่ไม่ว่าจะแง่ไหนก็ต้องมีเอกสารเป็นพระเอกหลักอยู่ทุกงาน เพราะย่อมไม่มีใครยอมดำเนินการทางวาจาอย่างแน่นอน
ในบทนี้ อสังหา 101 จึงขอเล่าความรู้และการเตรียมการในมุมของเอกสารแนบท้ายสัญญาอันพาไปสู่การเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ซื้อเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเปลี่ยนมือกันนี่ละค่ะ
ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดกับ Developer ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการโอนสิทธิ์เปลี่ยนมือ ไปจนถึงลดหรือสละชื่อผู้ซื้อร่วมได้ ซึ่งกรณีเหล่านี้เกิดขึ้นได้ด้วยหลายปัจจัย เช่น ความต้องการของครอบครัว เงื่อนไขการกู้สินเชื่อบ้าน หรือการขายดาวน์ต่อให้คนอื่นไปเลย
โดย Developer ต้องยินยอมรับทราบในการดำเนินการใดๆ นี้ของผู้ซื้อ เพื่อจะจัดทำหนังสือแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (อ.ช. 22) และเสนอลงนามรับทราบข้อตกลงร่วมกันทุกฝ่าย จนถึงมีผลการเปลี่ยนแปลงชื่อผู้ซื้อโดยสมบูรณ์
เรามาทำรู้จักเอกสารแต่ละชนิดกันเลยค่ะ
หนังสือโอนสิทธิ
การโอนสิทธิ์ คือ การที่ผู้ซื้อ (ผู้โอนสิทธิ) ได้โอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ให้แก่ผู้จะซื้อใหม่ (ผู้รับโอนสิทธิ) โดยได้รับความยินยอมจาก Developer หรือผู้ขายเจ้าของโครงการ ภายใต้ข้อตกลงที่กำหนดและลงนามร่วมกันใน “หนังสือโอนสิทธิ”
กรณีเช่นนี้พบได้บ่อยครั้ง โดยเฉพาะการซื้อขายต่อให้บุคคลอื่น (Resale)
ผู้โอนสิทธิ์และผู้รับโอนสิทธิ์ ทั้ง 2 ฝ่ายจะต้องเตรียมเอกสารประกอบการจัดทำหนังสือโอนสิทธิคอนโด ดังนี้
- สำเนาบัตรประชาชน (ยังไม่หมดอายุ)
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
ปกติขั้นตอนดำเนินการจัดทำเอกสารของ Developer ประมาณ 3-5 วันทำการ โดยมีเงื่อนไขว่าผู้โอนสิทธิต้องไม่มีภาระค้างชำระหนี้ใดกับ Developer ก่อนการโอนสิทธิ์ และอาจมีค่าดำเนินการทางเอกสารตามนโยบายของแต่ละบริษัทไม่เหมือนกันค่ะ
หนังสือเพิ่มชื่อ
การเพิ่มชื่อ คือ การที่ผู้ซื้อ (ผู้จะซื้อ) ต้องการเพิ่มสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ให้แก่บุคคลอื่นร่วมด้วย (ผู้จะซื้อร่วม) ให้เข้ามาผูกพันในฐานะ “ผู้จะซื้อ” ตามสัญญาฯ โดยได้รับความยินยอมจาก Developer หรือผู้ขายเจ้าของโครงการ ภายใต้ข้อตกลงที่กำหนดและลงนามร่วมกันใน “หนังสือเพิ่มชื่อ”
กรณีเช่นนี้พบได้บ่อยครั้งกับการซื้อเครือญาติ เพื่อใช้ครอบครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดร่วมกัน หรือเป็นไปตามกฎการกู้สินเชื่อบ้านร่วมกันก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
ผู้จะซื้อและผู้จะซื้อร่วม ทั้ง 2 ฝ่ายจะต้องเตรียมเอกสารประกอบการจัดทำหนังสือเพิ่มชื่อคอนโด ดังนี้
- สำเนาบัตรประชาชน (ยังไม่หมดอายุ)
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
ปกติขั้นตอนดำเนินการจัดทำเอกสารของ Developer ประมาณ 3-5 วันทำการ และไม่มีค่าดำเนินการทางเอกสารค่ะ
ผู้ซื้อมีสิทธิ์ในการโอนสิทธิ์เปลี่ยนมือ ไปจนถึงลดหรือสละชื่อผู้ซื้อร่วมได้ ซึ่งกรณีเหล่านี้เกิดขึ้นได้ด้วยหลายปัจจัย
หนังสือสละสิทธิ์
การสละสิทธิ์หรือลดชื่อ คือ การที่ผู้จะซื้อร่วมฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง (ผู้สละสิทธิ์) ต้องการสละสิทธิ หน้าที่ และหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ให้แก่ผู้จะซื้อร่วมอีกฝ่ายหนึ่งแต่เพียงผู้เดียว (ผู้จะซื้อ) โดยได้รับความยินยอมจาก Developer หรือผู้ขายเจ้าของโครงการ ภายใต้ข้อตกลงที่กำหนดและลงนามร่วมกันใน “หนังสือสละสิทธิ์”
กรณีเช่นนี้พบได้บ่อยครั้งกับการซื้อเครือญาติ เพื่อสละกรรมสิทธิ์ห้องชุดร่วมกัน หรือเป็นไปตามกฎการกู้สินเชื่อบ้านร่วมกันก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
ผู้จะซื้อและผู้สละสิทธิ์ ทั้ง 2 ฝ่ายจะต้องเตรียมเอกสารประกอบการจัดทำหนังสือเพิ่มชื่อคอนโด ดังนี้
- สำเนาบัตรประชาชน (ที่ยังไม่หมดอายุ)
- สำเนาทะเบียนบ้าน
- สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
ปกติขั้นตอนดำเนินการจัดทำเอกสารของ Developer ประมาณ 3-5 วันทำการ และไม่มีค่าดำเนินการทางเอกสารค่ะ
เอกสารเหล่านี้ถือเป็นแนบท้ายสัญญาจะซื้อจะขายหลัก ซึ่งต้องถือเอกสารคู่ฉบับกันทุกฝ่าย และต้องจัดเก็บอย่างดีโดยเฉพาะท่านใดที่ต้องกู้สินเชื่อธนาคาร จะต้องใช้เอกสารเหล่านี้ประกอบการพิจารณาอนุมัติค่ะ