Property 101 Thailand

นิติฯ ไม่ใช่ใครก็ได้! (ตอนการบริหารงานวิศวกรรม)

เมื่อไหร่ก็ตามที่เราฉลาดเลือก…เราจะได้ของที่คุ้มค่า คุ้มราคา และตรงตามความต้องการมากที่สุด เพราะของที่แพงที่สุดก็ใช่ว่าจะดีที่สุด และของที่ถูกที่สุดก็อาจจะไม่ได้แย่ที่สุดเสมอไป

จากบทความที่แล้วผู้เขียนได้กล่าวถึงหลักการเลือกนิติบุคคลที่มีความสามารถด้านการบริหารเงินไปแล้ว ในครั้งนี้จึงขอเล่าต่อถึงความสำคัญอีกด้านหนึ่งซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการบริหารอาคาร นั้นก็คือ “การบริหารงานด้านวิศวกรรม” ผู้อ่านที่มีประสบการณ์ในการใช้ชีวิตอยู่ในคอนโดมิเนียมเองก็อาจไม่ค่อยใส่ใจนักตราบเท่าที่การใช้ชีวิตของเรายังปกติสุขดีอยู่ และไม่ทราบว่าผู้ที่เราเรียกว่า “ช่างอาคาร” นั้นวันๆ เขาทำอะไรกันบ้าง…ในบทความนี้จะพาผู้อ่านส่องชีวิตของช่างอาคารผู้คอยดูแลระบบต่างๆ ของคอนโดมิเนียมของเรา เพื่อให้เราสามารถใช้ชีวิตอยู่ในคอนโดมิเนียมได้อย่างสะดวกสบายและปลอดภัย

เมื่อเกิดอะไรขึ้นภายในห้องชุด คนแรกที่เรามักจะนึกถึงก็คือ นิติฯ

ก่อนอื่นอยากให้ผู้อ่านลองนึกดูเล่นๆ ว่า…งานระบบทั้งหมดอันประกอบขึ้นมาเป็นอาคารๆ หนึ่งนั้นประกอบไปด้วยอะไรบ้าง…มันมีทั้งระบบน้ำ ระบบไฟ ระบบสัญญาณเตือนภัยต่างๆ ที่เรามักเห็นเพียงอุปกรณ์ชิ้นเล็กๆ ที่ติดอยู่ภายในห้องชุดของเรา เช่น สปริงเกอร์ (Sprinkler), เครื่องตรวจจับควัน (Smoke detector) หรือเครื่องตรวจจับความร้อน (Heat detector) แต่มันไม่ได้มีเพียงสิ่งที่เราสามารถมองเห็นได้โดยทั่วไปภายในห้องชุดของเราเท่านั้น ยังมีระบบต่างๆ อีกมากมายที่ถูกติดตั้งไว้ใต้ดิน, ฝังไว้ภายในผนัง, ติดตั้งอยู่บนชั้นดาดฟ้าของอาคาร หรือติดตั้งอยู่ภายในห้องเครื่องต่างๆ รอบๆ อาคารที่เราพักอาศัยอยู่ ซึ่งมีอยู่หลากหลายระบบด้วยกัน

www.rawpixel.com

ระบบน้ำ

เริ่มกันที่ “ระบบน้ำ” ก่อนเลย…ซึ่งส่วนนี้ผู้เขียนขอแบ่งออกเป็น 2 หมวดคือ “ระบบจ่ายน้ำประปา” ซึ่งก็คือน้ำที่เราใช้กันภายในห้องชุด รวมถึงส่วนกลางต่างๆ เช่น เอาไว้รดน้ำต้นไม้ ห้องน้ำส่วนกลาง สระว่ายน้ำ เป็นต้น ซึ่งหน้าที่ของช่างอาคารในส่วนนี้ก็คือ การดูแลระบบการจ่ายน้ำให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้อยู่ตลอดเวลา ไม่ให้เกิดการรั่วซึมที่บริเวณใดโดยที่ไม่รู้ เพราะนอกจากจะส่งผลให้ไม่สามารถใช้น้ำได้แล้ว ยังอาจส่งผลถึงค่าน้ำที่ตามมาอีกด้วย ทั้งนี้ยังรวมไปถึงระบบกักเก็บน้ำที่อาจอยู่ใต้ดินหรือบนดาดฟ้าและระบบปั๊มน้ำ (Booster pump) ที่ช่วยเพิ่มแรงดันน้ำให้น้ำที่ส่งไปยังห้องชุดต่างๆ แรงพอที่จะใช้งานได้อย่างสะดวก และมีระบบสำรองไว้ในกรณีที่มีการชำรุดเสียหาย เพราะเราต้องใช้น้ำกันอยู่ตลอดเวลา

หมวดที่ 2 คือ “ระบบระบายน้ำทิ้งและบำบัดน้ำเสีย” เนื่องจากน้ำที่ใช้แล้วต้องมีการปล่อยออกสู่ท่อระบายน้ำสาธารณะ จึงมีกฎหมายควบคุมไว้อย่างชัดเจนว่าคอนโดมิเนียมจำเป็นต้องมีระบบบำบัดน้ำเสียเพื่อปรับสภาพน้ำให้ได้คุณภาพระดับหนึ่งก่อนจึงจะสามารถปล่อยออกสู่ทางระบายน้ำสาธารณะได้

เหตุการณ์อันจะต้องใช้อุปกรณ์เหล่านี้มิได้เกิดขึ้นบ่อยครั้ง แต่เมื่อเกิดแล้วก็นำความเสียหายใหญ่หลวงมาสู่โครงการนั้นๆ

ระบบไฟฟ้า

ระบบที่ 2 “ระบบไฟฟ้า” ซึ่งถือว่าสำคัญต่อการใช้ชีวิตของเราไม่แพ้เรื่องน้ำเลย…ปัญหาที่มักพบกันเสมอๆ เกี่ยวกับเรื่องไฟฟ้าคงหนีไม่พ้น ไฟดับ ไฟตก ซึ่งเกิดได้จากหลายสาเหตุด้วยกัน อาทิเช่น การเกิดปัญหาไฟดับจากการไฟฟ้าโดยตรงซึ่งข้อนี้เราไม่สามารถทำอะไรกับมันได้ และจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อการจ่ายกระแสไฟฟ้าเข้าภายในห้องชุด แต่โครงการที่มีการดูแลระบบสำรองไฟที่ดีจะมีการสำรองไฟไว้ในส่วนสำคัญๆ เช่น ลิฟต์, โถงทางเดิน หรือบันไดหนีไฟ เพื่อให้ผู้พักอาศัยสามารถใช้งานได้แม้ว่าไฟฟ้าจะดับก็ตาม…สาเหตุที่ 2 เกิดจากความเสียหายของอุปกรณ์หรือเครื่องจักร เช่น อุปกรณ์ตัวใดตัวหนึ่งในห้องควบคุมเกิดความเสียหาย หรือเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองไม่ทำงาน ซึ่งอาจเกิดได้จากการเสื่อมสภาพตามการใช้งานหรือการดูแลรักษาที่ไม่ดีพอ…นายช่างของเราก็จะมีความสำคัญตรงนี้ เพราะอุปกรณ์ต่างๆ ต้องมีการดูแลรักษาที่ดี และได้รับการตรวจเช็คอย่างสม่ำเสมอตามคู่มือและระยะเวลาที่เจ้าของผลิตภัณฑ์กำหนดไว้

ระบบป้องกันอัคคีภัย

มาถึง “ระบบป้องกันอัคคีภัยและระบบดับเพลิง” กันบ้าง ตามที่ได้เกริ่นไว้ด้านบนที่บางอุปกรณ์จะเห็นติดตั้งอยู่แล้วภายในห้องชุดของเรา แต่ยังมีอีกหลายอุปกรณ์ที่ติดตั้งไว้บริเวณพื้นที่ส่วนกลาง อาทิเช่น ระบบแจ้งเตือนเหตุเพลิงไหม้ (Fire Alarm) ที่เรามักเห็นเป็นตู้สีแดงที่มีคันโยกและสายฉีดน้ำอยู่ด้านในตามชั้นพักอาศัยต่างๆ หรือ ระบบ Emergency light และ Exit sign light ที่คอยบอกเราว่าเวลาเกิดเหตุต้องวิ่งไปทางไหน รวมถึงระบบอัดอากาศบริเวณทางหนีไฟและโถงบันไดเพื่อไม่ให้ควันไฟลามเข้าไปในพื้นที่ได้ในกรณีเกิดเพลิงไหม้ ระบบเหล่านี้มีการทำงานที่เชื่อมโยงกันโดยมีแผงควบคุมอยู่ที่ห้องช่างซึ่งจะมีสัญญาณกระพริบเมื่อเกิดเหตุ

เนื่องจากเหตุการณ์อันจะต้องใช้อุปกรณ์เหล่านี้มิได้เกิดขึ้นบ่อยครั้ง แต่เมื่อเกิดแล้วก็นำความเสียหายใหญ่หลวงมาสู่โครงการนั้นๆ ซึ่งปัญหาส่วนใหญ่ที่พบก็เกิดจากการชำรุดของอุปกรณ์, การไม่ตรวจสอบตามกำหนดเวลา หรือมีสิ่งกีดขวางปิดกันทางหนีไฟไว้ ดังนั้นงานนี้ก็เป็นงานที่สำคัญมากอีกงานหนึ่งของช่างอาคารที่จะละเลยเสียไม่ได้ และต้องกระทำด้วยความละเอียดรอบคอบเป็นพิเศษอีกด้วยเนื่องจากเป็นการตรวจสอบการใช้งานด้วยอุปกรณ์มิใช่การทดสอบโดยใช้งานจริง

www.unsplash.com

ระบบลิฟท์

ต่อมาเป็นระบบที่ใช้เพื่อประหยัดพลังขาของเราซึ่งก็คือ “ระบบลิฟท์” นั่นเอง เพราะสมัยนี้ไม่ว่าจะเป็นอาคารเตี้ยหรือสูงก็ต้องมีลิฟต์เพื่ออำนวยความสะดวกในการขึ้นลงให้กับลูกบ้านทั้งสิ้น ซึ่งหากอาศัยอยู่ในอาคารสูงๆ ลิฟต์เสียขึ้นมาครั้งหนึ่งก็ไปไม่เป็นกันเลยทีเดียว ดังนั้นการดูแลและตรวจสอบลิฟต์ให้อยู่ในสภาพที่ดีอยู่เสมอจึงมีความจำเป็น ซึ่งจุดที่มักจะพบว่าชำรุดอยู่บ่อยครั้ง คือ ลวดสลิง และปุ่มกดต่างๆ เพราะมีการใช้งานอยู่ตลอดเวลา

นอกจากนี้ยังมี “การบำรุงรักษาอุปกรณ์ในพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ” ตามแต่ละโครงการว่าจะมีอะไรบ้าง เช่น สระว่ายน้ำ, อุปกรณ์ฟิตเนส, ห้องสตีม/ซาวน่า, ห้องสมุด หรือห้องคาราโอเกะ เป็นต้น ซึ่งก็เป็นการบำรุงรักษาอุปกรณ์ต่างๆ ที่อยู่ภายในห้องเหล่านั้นให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ดีอยู่เสมอ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้านเมื่อต้องการใช้งาน

สุดท้ายคือ “งานบริการ” ที่มีให้กับลูกบ้านเพื่อช่วยเหลือ บรรเทาเหตุ
www.rawpixel.com

สุดท้ายคือ “งานบริการ” ที่มีให้กับลูกบ้านเพื่อช่วยเหลือ บรรเทาเหตุ หรืออำนวยความสะดวกตามแต่ที่ลูกบ้านจะร้องขอ อาทิ เปลี่ยนหลอดไฟ, เจาะผนังเพื่อแขวนของ, ซ่อมท่อน้ำ หรือตรวจเช็คอุปกรณ์ เป็นต้น เพราะเมื่อเกิดอะไรขึ้นภายในห้องชุด คนแรกที่เรามักจะนึกถึงก็คือนิติฯ หรือช่างอาคารนั่นเอง

ผู้อ่านคงเห็นแล้วว่า “ช่างอาคารไม่ใช่ใครก็ได้” แต่ต้องเป็นผู้ที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน รวมถึงมีความละเอียดรอบคอบในงานของตนเป็นอย่างดี เพราะความประมาทหรือละเลยเพียงเล็กน้อยซึ่งอาจเป็นได้ทั้งตั้งใจหรือรู้เท่าไม่ถึงการณ์ก็อาจจะส่งผลต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้ที่อยู่ในคอนโดทั้งหมดได้ทีเดียว