เหตุใด? Developer คอนโดต้องส่งจดหมายหาลูกค้า
อสังหา 101 เชื่อว่าผู้อ่านหลายท่านอาจได้รับจดหมายในเดือนหนึ่งๆ หลายต่อหลายฉบับ ทั้งที่ในโลกยุคปัจจุบันนี้ เราหันมารับจดหมายอิเล็กทรอนิคหรือ Email กันอย่างแพร่หลายแล้ว Developer หลายรายในวงการอสังหาก็เช่นกัน ได้เปลี่ยนการจัดส่งใบเสร็จรับเงินที่แต่เดิมเคยต้องพิมพ์เป็นจดหมายส่งมาที่บ้าน หรือตามที่อยู่จัดส่งเอกสารที่ผู้จะซื้อได้แจ้งไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย มาเป็นการส่ง E-receipt ทาง Email แทน ส่งผลให้ปริมาณการส่งจดหมายที่เป็นกระดาษเริ่มลดน้อยลงเรื่อยๆ เพื่อเป็นการประหยัดต้นทุน ลดปริมาณขยะและรักษาทรัพยากรของโลกไปพร้อมๆ กัน
หลักฐานที่จะได้รับความเชื่อถือมากที่สุดนอกเหนือจากพยานบุคคล ก็ยังคงเป็นหลักฐานด้านเอกสารอยู่นั่นเอง
แต่อย่างไรก็ตามในทางกฎหมายแล้ว หากมีเหตุให้เกิดการฟ้องร้องและต้องมีการพิจารณาคดีในชั้นศาล หลักฐานที่จะได้รับความเชื่อถือมากที่สุดนอกเหนือจากพยานบุคคล ก็ยังคงเป็นหลักฐานด้านเอกสารอยู่นั่นเอง เป็นเหตุให้เอกสารหรือหนังสือสำคัญต่างๆ ยังคงต้องทำการจัดส่งทางไปรษณีย์แบบลงทะเบียนตอบรับ เพื่อให้มีผู้เซ็นรับ เพราะผลแห่งสัญญาจะซื้อจะขายในบางข้อจะเริ่มนับจากวันที่จดหมายถึงมือผู้รับแล้วเท่านั้น
อสังหา 101 ขอเริ่มนำทุกท่านดูไปพร้อมๆ กันว่าเวลาที่เราซื้อคอนโดมิเนียม 1 ห้องนั้น จะมีเอกสารอะไรบ้างที่เราจะต้องได้รับ หรืออาจจะได้รับในบางกรณีเท่านั้น
ใบเสร็จค่าจองซื้อห้องชุด
ฉบับที่ 1… “ใบเสร็จค่าจองห้องชุด” เอกสารฉบับนี้เราอาจได้รับตั้งแต่วันจองห้องชุด แต่ในบาง Developer ที่ไม่อนุญาตให้เจ้าหน้าที่หน้างานออกใบเสร็จรับเงินฉบับจริงให้กับลูกค้าได้ เราจะได้รับใบเสร็จรับเงินชั่วคราวมาก่อนในวันจอง และทางสำนักงานใหญ่จะส่งใบเสร็จฉบับจริง หรือส่งเป็น E-receipt มาให้เราในภายหลัง โดยใบเสร็จฉบับนี้จะส่งถึงผู้จะซื้อที่มีชื่อระบุอยู่ใบเอกสารการจองซื้อห้องชุด และจัดส่งไปยังที่อยู่สำหรับการจัดส่งเอกสารที่ถูกระบุไว้ในเอกสารการจองซื้อห้องชุดเช่นกัน
ส่วนรายละเอียดอื่นๆ ในใบเสร็จรับเงินก็คือ เลขที่ห้องชุดที่เราจองซื้อ และมูลค่าเงินจองที่เราได้ชำระไว้…อสังหา 101 ขอแนะนำให้ผู้อ่านตรวจสอบข้อมูลต่างๆ ในใบเสร็จนี้อย่างละเอียดอีกครั้ง เพื่อให้เอกสารฉบับต่อๆ ไปที่จะส่งถึงเราจัดส่งได้อย่างถูกต้อง และเป็นห้องชุดที่เราได้ทำการจองซื้อไว้จริงๆ ซึ่งหากพบว่ามีข้อมูลใดไม่ถูกต้อง ขอให้รีบติดต่อกลับไปยังโครงการเพื่อให้ดำเนินการแก้ไขเอกสารให้ถูกต้องต่อไป
ใบเสร็จค่าทำสัญญา
ฉบับที่ 2…ลักษณะการได้มาจะคล้ายๆ กับฉบับแรกเนื่องจากเป็น “ใบเสร็จค่าทำสัญญา” ซึ่งเราจะได้รับหลังจากชำระเงินค่าทำสัญญา และเข้าลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายกับทาง Developer เรียบร้อยแล้ว
ใบเสร็จค่างวดดาวน์
ฉบับที่ 3…เป็น “ใบเสร็จการชำระค่างวดดาวน์” ซึ่งหากเราชำระเป็นรายเดือน เราก็จะได้รับใบเสร็จเป็นรายเดือนเช่นกัน ใบเสร็จประเภทนี้ปัจจุบัน Developer นิยมส่งเป็น E-receipt เช่นเดียวกับ 2 ฉบับแรก เพราะประหยัดงบประมาณได้มากทั้งวัตถุดิบและกำลังคน เนื่องจากในโครงการหนึ่งๆ มีผู้ซื้อเป็นจำนวนมาก ทำให้ในหนึ่งเดือนอาจต้องจัดส่งใบเสร็จค่างวดดาวน์ให้กับลูกค้าเป็นหลักพันหรือหลักหมื่นฉบับเลยทีเดียว โดยทั่วไปใบเสร็จค่างวดดาวน์จะถูกจัดส่งภายใน 7 วันหลังจากที่ทาง Developer ได้รับเงินค่างวดดาวน์จากผู้จะซื้อเรียบร้อยแล้ว
ทั้งนี้หากเกินระยะเวลาดังกล่าว เราสามารถติดต่อสอบถามเข้าไปยังโครงการได้ว่าติดปัญหาใดๆ หรือไม่ เพราะบางครั้งหากเราชำระค่างวดดาวน์โดยการนำฝากเงินที่เคาน์เตอร์ธนาคาร ปัญหาที่มักพบเสมอคือ Developer ไม่สามารถระบุชื่อผู้ชำระได้ เพราะยอดเงินที่เข้าบัญชีมาจะบอกเพียงยอดเงินเท่านั้น ซึ่งค่างวดดาวน์ของลูกค้าอาจจะเท่ากันได้ ทำให้ไม่สามารถระบุผู้นำฝากและห้องชุดที่ต้องการชำระได้อย่างชัดเจน
ดังนั้นหากมีครั้งใดที่เรานำเงินไปชำระค่างวดดาวน์ที่เคาน์เตอร์ธนาคารโดยตรง ขอให้นำการ์ดสำหรับชำระค่างวดดาวน์ที่ได้รับจากทาง Developer ไปด้วยเพื่อให้ทางธนาคารสามารถระบุชื่อเจ้าของ หมายเลขห้องชุด และโครงการที่เราซื้อได้อย่างถูกต้อง หรือหากเราไม่ได้นำไปก็ต้องส่ง Pay in slip ไปยังเจ้าหน้าที่ของโครงการเพื่อเป็นหลักฐานในการชำระเงินค่างวดดาวน์ของเราด้วย
หนังสือทวงถามค่างวดดาวน์
ระหว่างผ่อนดาวน์อยู่อาจมีเซอร์ไพรซ์มาถึงเราในบางครั้ง หากว่าเรามิได้ผ่อนชำระค่างวดดาวน์ตามกำหนด…เซอร์ไพรซ์ที่ว่าก็คือ “หนังสือทวงถามค่างวดดาวน์” นั่นเอง (ขอเรียกว่า ฉบับพิเศษ 1 เพราะเราอาจจะได้รับ หรือไม่ได้รับก็ได้) โดยดีกรีความรุนแรงของหนังสือทวงถามนี้จะมีอยู่ด้วยกัน 3 ระดับ คือ
1.ทวงถามปกติ…เมื่อเราค้างชำระค่างวด 1-2 งวด แล้วแต่นโยบายของ Developer นั้นๆ บางที่อาจทวงตั้งแต่ค้างงวดแรก หรือบางที่อาจเริ่มทวงเมื่อเราค้างชำระ 2 งวด
2.ทวงถามแบบมีเงื่อนไข…กล่าวคือ เมื่อเราค้างชำระค่างวด 3 งวดแล้ว ตามสัญญาจะซื้อจะขาย Developer จะสามารถบอกเลิกสัญญาได้ตามกฎหมาย แต่ทั้งนี้มีเงื่อนไขว่าผู้จะขายจะต้องแจ้งเป็นหนังสือทวงถามเพื่อให้ผู้ซื้อนำเงินที่ค้างมาชำระเสียก่อน โดยมีกำหนด 30 วันนับจากวันที่ได้รับจดหมายทวงถาม ดังนั้นหากบังเอิญว่าเราได้รับเอกสารฉบับนี้เข้า ขอให้รีบไปชำระเพื่อมิให้สัญญาจะซื้อจะขายถูกยกเลิก
3.สุดท้ายเป็น “หนังสือแจ้งยกเลิกสัญญา” หรืออาจเรียกอีกชื่อว่า “หนังสือบอกเลิกสัญญา” (ฉบับพิเศษ 2) นั่นเอง…โดยหากว่าเราได้รับเอกสารในข้อ 2 แล้วยังเพิกเฉยอยู่ด้วยเหตุผลใดๆ ก็ตาม เมื่อครบกำหนดทาง Developer ยังไม่ได้รับการชำระเงินที่ค้างอยู่ ก็จะดำเนินการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญามาให้เราเพื่อเป็นการแจ้งยุติข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มีระหว่างกันอย่างเป็นทางการ
ในระหว่างนี้หากมีเหตุสำคัญที่ต้องบอกกล่าวให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งทราบ จะต้องแจ้งเป็นหนังสือและส่งทางไปรษณีย์แบบลงทะเบียนตอบรับเท่านั้น เช่น คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งย้ายที่อยู่ เป็นต้น (ฉบับพิเศษ 3)
หากมีเหตุสำคัญที่ต้องบอกกล่าวให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งทราบ จะต้องแจ้งเป็นหนังสือและส่งทางไปรษณีย์แบบลงทะเบียนตอบรับเท่านั้น
หนังสือเชิญตรวจรับมอบห้องชุด
ฉบับที่ 4…หากไม่มีอะไรเกิดขึ้นระหว่างทางที่เราผ่อนชำระค่างวดดาวน์ เอกสารที่เราจะได้รับต่อมาคือ “หนังสือเชิญตรวจรับมอบห้องชุด” โดยปกติเมื่อเราผ่อนชำระค่างวดดาวน์จนครบตามงวดที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ก็จะตรงกับที่โครงการก่อสร้างแล้วเสร็จพอดี ซึ่งทาง Developer ก็จะมีหนังสือมาแจ้งเราล่วงหน้าเพื่อให้เราเตรียมตัวเข้าตรวจรับมองห้องชุด ซึ่งในหนังสือก็จะแจ้งช่วงเวลาสำหรับการเข้าตรวจมาพร้อมกัน
เมื่อได้รับหนังสือฉบับนี้แล้วเราควรติดต่อไปยังเจ้าหน้าที่ของ Developer ที่ระบุไว้ เพื่อนัดวันและเวลาที่เราสะดวก ป้องกันมิให้เกิดความผิดพลาดหรือเสียเวลาของเราเมื่อเข้าไปตรวจรับมอบห้องชุด
หนังสือเชิญโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
ฉบับที่ 5…เมื่อเราเข้าตรวจรับมอบห้องชุดเรียบร้อยแล้ว ก็จะถึงขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นเอกสารฉบับนี้จะเป็นอะไรไปไม่ได้นอกจาก “หนังสือเชิญโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด” นั่นเอง ซึ่งตามสัญญาจะซื้อจะขายระบุให้ผู้จะขาย หรือ Developer แจ้งกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้จะซื้อทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน แต่หากผู้จะซื้อไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้จะขายจึงจะดำเนินการส่ง “หนังสือบอกเลิกสัญญา” (ฉบับพิเศษ 4) ให้กับผู้จะซื้อเพื่อยกเลิกสัญญาฉบับดังกล่าว
ทั้งหมดที่กล่าวมานี้ คือ จดหมายหรือหนังสือสำคัญต่างๆ ที่เราจะได้รับเมื่อซื้อคอนโดมิเนียมค่ะ ล้วนแต่มีความสำคัญทางลายลักษณ์อักษร และมีผลทางกฎหมายทั้งสิ้น…อสังหา 101 เชื่อว่าหากเราวางแผนการซื้อบ้านและคอนโดอย่างดี และวางแผนการเงินอย่างเป็นระบบ รับรองไม่มีใครได้รับจดหมายยกเลิกใดๆ ให้เสียอารณ์แน่นอนค่ะ