fbpx

ส่องอสังหาเวียดนาม น้องใหม่ในเอเชีย

5.30 min. Read

จากกระแสการหลั่งไหลซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเกิดขั้นอย่างล้นหลาม จนกระทั่งปัจจุบันภาคพื้นเอเชียต่างแข่งขันกันผุดโครงการใหม่ๆ เพื่อเรียกความสนใจจากลูกค้ากลุ่มนี้ให้ร่วมซื้อและลงทุนอย่างคึกคัก ผนวกกับการส่งเสริมจากภาครัฐเพื่อหวังช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นสำคัญ

อสังหา101 จึงพาท่านร่วมส่องอสังหาของประเทศข้างเคียงที่กำลังเป็นที่จับตามอง นั่นคือ ประเทศเวียดนามไปพร้อมกัน ว่าเหตุใดเวียดนามจึงกลายเป็นคู่แข่งใหม่และกระแสบูมขึ้นอย่างรวดเร็ว

เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น ผู้คนมีกำลังทรัพย์มากขึ้น ก็จะซื้ออสังหามากขึ้นด้วยเช่นกัน...
www.unsplash.com
www.unsplash.com

ราคาได้เปรียบ

Savills Reseach & Consultancy, Knight frank สำรวจพบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามรั้งท้ายอยู่ลำดับที่ 6 รองจาก ฮ่องกง สิงค์โปร์ โตเกียว ไทเป และกรุงเทพ ตามลำดับมูลค่าสูงสุด

ราคาคอนโดมิเนียมลักชูรี่ที่โฮจิมินห์ไต่ขึ้น 17% ในปี 2018 เฉลี่ยราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 5,518 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาน 169,000 บาท และคาดการณ์ว่าจะสูงเฉียด 10% ในช่วงต้นปี 2020 อยู่ที่ 6,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือประมาน 183,180 บาทต่อตารางเมตร ตามรายงานจาก CBRE Group Inc     

ถ้าดูเฉพาะมูลค่าเม็ดเงินจะเห็นได้ว่าราคาอสังหาฯ ระดับไฮเอนด์ของเวียดนามนั้น สามารถจับต้องได้มากกว่าฮ่องกง สิงค์โปร์ โตเกียว และยังเรียกความสนใจจากกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ระดับกลางขึ้นไปได้

พัฒนาหัวเมืองใหญ่

ภาพลักษณ์ของเวียดนามที่เราเห็นขณะนี้อาจไม่หวือหวาเท่าประเทศอื่นๆ ในเอเชียแม้กระทั่งไทยก็ตาม แต่เพราะได้เปรียบในเรื่องพื้นที่ยังพร้อมรอพัฒนาอีกมาก ประกอบกับกระแสอสังหาฯเพิ่งเป็นที่สนใจได้ไม่นาน จึงเป็นเหตุให้ภาครัฐเร่งฟื้นฟูพื้นที่ตามเมืองหลัก

ฮานอย – เมืองหลวงซึ่งเต็มไปด้วยโครงการที่พักอาศัย ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด ช็อปเฮาส์ ตามแหล่งของพื้นที่เดิม และกำลังพัฒนาความเป็นเมือง ทั้งปรับรูปลักษณ์ให้เป็นโครงการเกรดเอ การเข้าถึงของคมนาคม และ พัฒนาโครงสร้างเชิงพาณิชย์ที่จะเป็นไปได้

ดานัง – เมืองตากอากาศขึ้นชื่อยุโรปแห่งเอเชีย เป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับโครงการบ้านเดี่ยวและที่ดินในภาพลักษณ์ที่เปลี่ยนไป ซึ่งเหล่านักลงทุนบอกเล่าต่อถึงความมีชีวิตชีวารายล้อมด้วยธรรมชาติของบ้านเป็นสำคัญ จนเป็นที่ค้นหาของกลุ่มลูกค้า 

โฮจิมินห์ – เมืองท่ากินขาดความเจริญ จึงยังคงเกาะกลุ่มโครงการระดับลักซูรี่ได้อย่างสมบูรณ์ ทั้งแบบเพนท์เฮาส์ และวิลล่า

www.unsplash.com
www.unsplash.com

ปลดล็อกเศรษฐกิจ

สำนักข่าวบลูมเบิร์กรายงานว่าภายหลังเปิดรับการลงทุนของต่างชาติและบริษัทเอกชนต่างๆ จากอุตสาหกรรมก็ดี ช่วยให้ผลิตภัณฑ์รวมในประเทศ หรือ รายได้ที่เกิดขึ้นในประเทศ (GDP) ของเวียดนามทะยานขึ้นกว่า 7% ในปีที่ผ่านมา ส่งผลกระตุ้นให้นักลงทุนตั้งเป้ากับภาคอสังหาฯมากขึ้น

Novaland หนึ่งในบริษัทผู้พัฒนาโครงการยักษ์ใหญ่ของเวียดนามเองนั้น ใช่ว่าจะไม่มีคู่แข่งซะทีเดียวเมื่อ CapitaLand บริษัทพัฒนาโครงการที่ใหญ่ที่สุดของสิงค์โปร์ก็มาลงทุนสร้างโครงการระดับหรูหราที่โฮจิมินห์ ฮานอยและอีกหลายเมืองหลักเพื่อเจาะทุกกลุ่มลูกค้า

เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น ผู้คนมีกำลังทรัพย์มากขึ้น ก็จะซื้ออสังหามากขึ้นด้วยเช่นกัน…

เหตุที่น้องใหม่เวียดนามเป็นที่สนใจนั้น ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดรับการลงทุนของต่างชาติมากขึ้น จึงทำให้กลุ่มลูกค้าจากจีน ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้นิยมชมชอบในการซื้ออสังหาริมทรัพย์กันอย่างมากมาย 

ดังเช่น Golden Emperor หนึ่งในบริษัทผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่งจัดงานสัมนาการลงทุนโครงการริมแม่น้ำในฮานอยที่ฮ่องกงเมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา พร้อมชูจุดขาย ราคาเริ่มต้นเพียง HKD 800K ผ่อนต่ำ 10% บวกกับคาดการณ์อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental yield) 7% ถือว่าเรียกความฮือฮาหากดูความคุ้มค่าได้พอสมควร 

เหตุที่น้องใหม่เวียดนามเป็นที่สนใจนั้น ส่วนหนึ่งมาจากการเปิดรับการลงทุนของต่างชาติมากขึ้น

ทีนี้..เราลองมาดูกันว่านโยบายสนับสนุนของภาครัฐทำอย่างไรให้อสังหาบูมกันค่ะ

คนต่างชาติซื้อคอนโดที่เวียดนามได้มั้ย?

ในอดีตที่ผ่านมาการลงทุนซื้อคอนโดของต่างชาติจะเต็มไปด้วยกฎระเบียบเคร่งครัดและไม่เอื้อเฟื้อแก่การลงทุน แต่ภายหลังปี 2015 รัฐบาลได้ผ่อนผันกฎใหม่ ให้ผู้จะซื้อต่างชาติสามารถซื้อได้ไม่จำกัดจำนวนห้องชุด จากเดิมที่จำกัดตั้งแต่วงเงิน สามารถซื้อสูงสุดได้เพียงแค่หนึ่งห้องเท่านั้น

กฎหมายใหม่เป็นเจ้าของอสังหาเวียดนามได้ง่ายขึ้น

1.สามารถซื้ออสังหาได้ด้วยขั้นตอนง่ายๆ แค่ยื่นวีซ่าท่องเที่ยว

2.ไม่จำกัดวงเงินซื้อจำนวนห้องชุด แต่อย่างไรเวียดนามจำกัดอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ต่างชาติได้ไม่เกิน 30% ของห้องชุดในคอนโดมิเนียม ตามกฎป้องกันและความมั่นคงแห่งชาติ

3.ตามกฎหมาย ชาวต่างชาติไม่ได้สิทธิ์ครอบครอง แต่เป็นสิทธิ์เช่าซื้อ โดยระยะสัญญาเช่าซื้อคือ 50 ปีและต่อสัญญาใหม่ได้ แต่ถ้ามีคู่สมรสชาวเวียดนาม ก็สามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ได้

4.สามารถซื้อโครงการมือหนึ่งกับดีเวลลอปเปอร์หรือซื้อต่อมือสองจากอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติด้วยกันเองได้ แต่ไม่สามารถซื้อใดๆ ได้หากอัตราส่วนต่างชาติเต็ม 30% แล้ว

และผู้ซื้อต่างชาติจะได้รับ Ownership Certificate (Pink Book) เพื่อยืนยันการซื้อกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง

ต่างชาติปล่อยเช่าอสังหาได้มั้ย?

แน่นอนว่าได้ และต้องรายงานต่อสำนักงานเขต รวมทั้งจ่ายภาษี และVAT 10%ของรายได้ต่อปี

เมื่อเปรียบเทียบหลายๆปัจจัย ถือว่าน่าสนใจเชิงราคา แต่อย่างไรแล้วพบว่าอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยผ่อนผันและมีกฎหมายรองรับการลงทุนเหล่านี้มาอย่างยาวนานกว่า เช่น อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ได้ถึง 49% หรือสิทธิ์การครอบครองห้องชุดโดยไม่ใช่การเช่าซื้อ 

www.unsplash.com
www.unsplash.com

วงการอสังหาล้วนแต่มีการพัฒนาขึ้นเรื่อยๆ อาจมีชะลอบ้างตามวงจรเศรษฐกิจแต่ไม่เคยหยุด ดังเช่น หลายๆดีเวลลอปเปอร์ของไทยที่เร็วกว่าและเร่งพัฒนาโครงการเสริมด้วย innovation ใหม่ๆอยู่ตลอดเวลา ถือว่าเป็นหนึ่งในความได้เปรียบ แต่ต้องไม่ชะล่าใจเพราะเป็นไปได้ว่าเวียดนามอาจตีตื้นขึ้นมาเร็วกว่านี้ก็เป็นได้ ยังคงต้องดูกันต่อไปยาวๆ ค่ะ




Copy link