ปัญหาเอเจ้นท์ ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด ทำอย่างไรดี?
ยุคนี้มีนักลงทุนอสังหาหน้าใหม่เกิดขึ้นเยอะทีเดียวค่ะ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม คงเพราะเป็นเทรนด์ที่อยู่อาศัยยอดนิยมแนวใหม่ คนปรับรูปแบบการใช้ชีวิตจากบ้านหลังๆ เป็นห้องชุดขนาดพออยู่อาศัยแทน จนแพร่หลายมากขึ้น หากจะหาซื้อบ้านเดี่ยวในกรุงก็หาไม่ได้แล้ว ซ้ำยังราคาแพงมหาโหด คอนโดจึงกลายเป็นตัวเลือกใหม่ เพราะทำเลดี เกาะกลุ่มรถไฟฟ้า คมนาคมสะดวก ใจกลางเมือง ที่สำคัญ ราคาคอนโดมีหลายระดับตั้งแต่ถูกยันแพง เราสามารถเลือกซื้อกันได้เท่าที่ถูกใจและกำลังทรัพย์ถึงค่ะ
เพราะคอนโดมีจำนวนมาก แถมราคาดีแบบนี้ เราถึงหันมาซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนกันไม่น้อย ซึ่งการลงทุนหลักๆ ก็มี 2 ประเภท คือ ขายต่อ และปล่อยเช่า
แต่วันนี้ขอเล่าสู่กันฟัง ยกประเด็นปัญหาน่าปวดหัวที่ขึ้นแท่นอันดับต้นๆ ของการปล่อยเช่ากันดูหน่อยดีกว่าค่ะ นั่นคือ ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนด แถมเรายังมีปัญหากับนายหน้าหรือเอเจ้นท์ที่พาผู้เช่ารายนี้มาอีก จะทำอย่างไรดี? เผื่อใครเตรียมตัวเป็นเจ้าของห้องผู้ให้เช่า จะได้รับมือทันกันนะคะ
ว่ากันตามหลักแล้ว การเช่าห้องชุดย่อมมีสัญญาเช่า ลงนามกันอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรอยู่แล้ว แต่ถึงอย่างนั้นก็ไม่สามารถรับประกันได้ว่าทุกอย่างจะราบรื่นได้ดังสัญญาว่า หากใครเจอผู้เช่าน่ารัก รักษาห้องให้เรา เป็นอยู่ดีไม่จุกจิก จ่ายเงินครบ ทำตามสัญญา ก็เหมือนถูกหวยเลยทีเดียว ทำให้เรายิ่งอยากรักษาผู้เช่าคนนี้ไว้ต่อไป แต่ถ้าเกิดปัญหา ผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนดนั้น ก็อย่าเพิ่งตกใจไปค่ะ…
ลองศึกษาขั้นตอนปฏิบัติกันดีกว่า ว่าเราจะจัดการอย่างไร
1. เคาะหาสาเหตุ
อันดับแรกต้องสืบหาสาเหตุที่ผู้เช่าขอย้ายออกก่อนค่ะ ว่ามีสิ่งใดผิดปกติ ถ้าผู้เช่ามีเหตุสุดวิสัย จำเป็นต้องย้ายสถานที่ทำงาน ย้ายบ้าน ฯลฯ อันเป็นปัจจัยภายนอกควบคุมไม่ได้ เราก็ไม่สามารถบังคับว่ากล่าวสิ่งใดได้ค่ะ เพราะนั่นอาจเป็นธุระและความจำเป็นจริงๆ
แต่ถ้าต้นเหตุของปัญหาเกิดจากเรา ในนามเจ้าของห้อง ผู้เช่าร้องเรียนว่าเจ้าของห้องไม่ดูแล เกิดปัญหาในห้องก็ไม่สนใจ ไม่ได้รับการแก้ไขปัญหา และปัญหามีผลกระทบต่อการใช้ชีวิตในห้อง จำพวกน้ำรั่ว ไฟดับ แอร์ไม่เย็น เครื่องใช้ไฟฟ้าใช้งานไม่ได้ ฯลฯ ปัจจัยเหล่านี้สามารถควบคุมได้
สาเหตุที่ผู้เช่าขอย้ายออก ต้นเหตุของปัญหาเกิดจากเรา หรือปัจจัยภายนอกควบคุมไม่ได้ ?
ประเด็นนี้เจ้าของห้องต้องรีบจัดการค่ะ อะไรไม่ดีไม่ถูกต้องอันเป็นผลมาจากการละเลยของเราเอง ต้องรีบแก้ไขให้ถูกต้อง เพราะถ้าปัญหาเดิมๆ ไม่ได้แก้ไข หากผู้เช่าคนอื่นย้ายมาอยู่ก็จะเจอเรื่องเดิมๆ อยู่ดี สูญรายได้ไปโดยไม่จำเป็นค่ะ
ในกรณีเช่นนี้ บทบาทของเอเจ้นท์ต้องช่วยเจรจา ช่วยประสานงาน แก้ไขปัญหาความเป็นอยู่ ประสานงานช่าง ฯลฯ แต่ถ้าเจ้าของห้องชุดคนใดไม่ได้ใช้บริการเอเจ้นท์ สามารถหาผู้เช่าได้ด้วยตนเอง ก็ต้องดำเนินเรื่องต่างๆ เหล่านี้เองค่ะ
2. ดูสัญญาเช่า
หากสาเหตุของการย้ายออกเกินควบคุม ผู้เช่าย้ายออกแน่ๆ ไม่เปลี่ยนใจ เราคงต้องจำยอม ถ้าเช่นนั้นแล้วลองย้อนกลับไปดูสัญญาเช่ากันค่ะ ว่าระบุเงื่อนไขอะไรที่เอื้อประโยชน์หรือคุ้มครองบ้าง
ทุกๆ สัญญาเช่า จะมีระบุเรื่องกำหนดระยะเวลาเช่า ตั้งแต่วันที่เริ่มถึงวันที่สิ้นสุดอยู่แล้ว ค่าเช่า ค่าใช้จ่าย และข้อปฏิบัติของทั้งสองฝ่ายอย่างชัดเจน แน่นอนว่าเรื่องการบอกเลิกสัญญาก็เช่นกัน หากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดผิดเงื่อนไขสัญญา ก็มีข้อบังคับปฏิบัติซึ่งส่วนใหญ่ก็มีเงินประกันเป็นตัวต่อรองนี่ล่ะค่ะ
สำหรับเคสออกก่อนกำหนดนี้ ถ้าประนีประนอมอยู่ต่อไปได้ก็ไม่มีปัญหา แต่ถ้าไม่สามารถอยู่ครบกำหนดได้จริงๆ อันสาเหตุไม่ได้เกิดจากเจ้าของเองหรืออุทกภัยสุดวิสัยใดๆ ก็ตาม เจ้าของห้องมีสิทธิ์ริบเงินประกันสัญญาได้ทั้งหมด โดยผู้เช่าต้องยินยอมให้ริบไม่มีสิทธิ์เรียกคืนค่ะ
3. ความหมายของเงินประกันสัญญา
เงินประกันสัญญา หรือที่ทั่วไปเรามักเรียกว่า “เงินมัดจำ” โดยมาตรฐานตลาดเช่าจะเก็บจำนวนเทียบเท่าค่าเช่า 2 เดือน โดยไม่ใช่เงินค่าเช่าล่วงหน้าหรือใช้แทนเงินค่าเช่าแต่อย่างใด
เงินจํานวนดังกล่าว เจ้าของห้องชุดจะเก็บไว้ตลอดอายุของสัญญา เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญา ประกันความเสียหายท่ีอาจจะเกิดข้ึนแก่ทรัพย์สินท่ีอยู่ในความรับผิดชอบของผู้เช่า และเป็นหลักประกันแก่ความเสียหายท่ีอาจเกิดข้ึนในกรณีท่ีผู้เช่าละเมิดข้อตกลง
โดยจะได้รับเงินคืนเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าตามตกลง แต่อนุญาตให้หักค่าใช้จ่ายได้ หากพบความเสียหาย (ถ้ามี)
ความเสียหายในทรัพย์สิน ก็จำพวกผู้เช่าทำข้าวของพังจากการใช้งาน ห้องสกปรกเลอะเทอะ ส่งมอบห้องคืนไม่เหมือนเดิมกับวันแรกที่เจ้าของส่งมอบให้ กรณีนี้เจ้าของมีสิทธิ์หักค่าใช้จ่ายเพื่อซ่อมบำรุงได้จากเงินประกันตามจริง ส่วนที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายต้องคืนให้ผู้เช่าทั้งหมดตามตกลง
การย้ายออกจากก่อนกำหนด ก็ถือเป็นการสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ละเมิดข้อตกลงเช่นกัน เจ้าของห้องจึงสามารถริบเงินประกันได้ ถือว่าเจ้าของห้องได้รับค่าเสียโอกาสจากผู้เช่ารายนี้ไปค่ะ
หน้าที่ของเอเจ้นท์ปล่อยเช่า ดูแลมากน้อยแค่ไหน?
อีกหนึ่งประเด็นต่อเนื่องที่มักได้ยินบ่อยๆ คือ เอเจ้นท์หนีหาย ไม่ช่วยติดตามลูกค้า หรือต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นซ้ำซ้อนอีก ถูกต้องแล้วจริงหรือ?
ในสายอาชีพนายหน้าอสังหา หรือเอเจ้นท์นั้น มีตั้งแต่เอเจ้นท์สังกัดบริษัทใหญ่ๆ หรือเอเจ้นท์ในนามบุคคล แม้จะมีหน้าที่เหมือนกันแต่ขอบข่ายการทำงานและรับผิดชอบอาจแตกต่างกันบ้างค่ะ
สำหรับมาตรฐานบทบาทและหน้าที่ของเอเจ้นท์สังกัดบริษัทด้านการปล่อยเช่านั้น จะต้องดูแลตลอดอายุสัญญาเช่า ตั้งแต่ทำหาลูกค้า ทำการตลาด พาชมห้องชุด ทำสัญญา ย้ายเข้า ดูแลช่วยเหลือถ้าเจอจุดบกพร่องแก้ไขในห้องที่กระทบความเป็นอยู่ จนตรวจสภาพบ้านวันย้ายออก จึงถือเป็นอันสิ้นสุดหน้าที่ ซึ่งหากการดูแลจัดเต็มแบบนี้เมื่อผู้เช่ารายเดิมต้องการต่อสัญญาในปีที่ 2 – 3 เอเจ้นท์จะได้รับค่าคอมมิชชั่นตอบแทน 25-50% เช่นกัน
ทั้งนี้ก็เพราะเจ้าของห้องไม่ต้องเหนื่อยวุ่นวายเอง เอเจ้นท์เป็นผู้พาลูกค้ามาก็ดูแลลูกค้าในส่วนที่เกี่ยวข้องกับห้อง แฮปปี้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าค่ะ การให้ค่าเหนื่อยตอบแทนในปีถัดๆ ไปก็ช่วยรับประกันได้ว่าเรายังมีผู้ช่วยที่ดี มีลูกค้าน่ารักๆ ก็คุ้มค่าตอบแทนแล้วค่ะ
บทบาทและหน้าที่ของเอเจ้นท์สังกัดบริษัทด้านการปล่อยเช่านั้น จะต้องดูแลตลอดอายุสัญญาเช่า จริงหรือ?...
แต่หากเป็นเอเจ้นท์อิสระ อาจจบหน้าที่ตั้งแต่วันลงนามสัญญาเช่า เจ้าของห้องชุดสามารถดูแลห้องและผู้เช่าได้เองตั้งแต่นั้นไป ซึ่งกรณีเช่นนี้เจ้าของจัดการเดินเรื่องเองทั้งหมด จิปาถะทุกปัญหาแต่ก็ไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้เอเจ้นท์หากลูกค้าสนใจต่อสัญญาเช่าในปีถัดๆ ไป เพราะเราไม่ได้ใช้บริการเอเจ้นท์แล้ว
อย่างไรแล้วเงื่อนไขเหล่านี้ ก็ไม่เสมอไปเพราะมีเอเจ้นท์บุคคลอิสระ ดูแลดีมากๆ ก็มีไม่น้อยเช่นเดียวกันค่ะ ทั้งนี้ก็แล้วแต่ตกลงกันให้เคลียร์ตั้งแต่ต้น และจะชัดเจนมากขึ้นถ้าเราระบุเงื่อนไขหน้าที่ให้ละเอียดในสัญญาแต่งตั้งนายหน้าไว้แต่แรกค่ะ
หาผู้เช่าใหม่ ต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่นอีกมั้ย?
แม้เอเจ้นท์จะเป็นผู้หาลูกค้าผู้เช่า แต่กรณีผู้เช่าอยู่ไม่ครบกำหนดนั้น ไม่ใช่เหตุการณ์ที่คาดเดาได้ แม้มีสัญญาระบุคลอบคลุมไว้แล้ว เราก็ต้องเตรียมใจว่าปัญหาเช่นนี้อาจเกิดขึ้นได้เสมอ
โดยปกติสัญญาผู้เช่า 1 คนเท่ากับ 1 สัญญาการว่าจ้างเอเจ้นท์และ 1 ค่าคอมมิชชั่นค่ะ เมื่อสิ้นสุดผู้เช่าคนเดิมแล้ว ก็เท่ากับจบสัญญาแรกนี้ทั้งหมด และทุกอย่างเริ่มต้นนับหนึ่งใหม่ หาผู้เช่าใหม่และจ่ายคอมมิชชั่นใหม่
คำถาม… เอเจ้นท์ต้องรับผิดชอบการผิดสัญญาของผู้เช่าด้วยหรือไม่นั้น? ต้องบอกว่าไม่ค่ะ… เพราะท้ายที่สุด คู่กรณีที่ผิดสัญญาคือผู้เช่า โดยเจ้าของจะได้รับเงินประกันเต็มจำนวนเป็นค่าเสียหาย ค่าเสียโอกาสไปแล้ว
สิ่งที่เอเจ้นท์สามารถรับผิดชอบต่อได้ คือ การช่วยหาผู้เช่าคนใหม่เข้ามาทดแทนให้ได้โดยเร็วที่สุดค่ะ เพื่อเริ่มต้นทำสัญญาใหม่ และจ่ายค่าคอมมิชชั่นใหม่ปกติค่ะ
ค่าคอมมิชชั่นก็เสมือนค่าเหนื่อยจากการลงทุน ลงแรง ค่ารถ ค่าเดินทาง ค่าโฆษณา ค่าล่วงเวลาของเอเจ้นท์ ที่ทำให้เจ้าของห้องชุดได้ผู้เช่าในที่สุด รวมแล้วผลกำไรคงเหลืออาจไม่มากมายนักก็เป็นได้ค่ะ
ทั้งนี้ วงการนี้ก็เสมือนน้ำพึ่งเรือ เสือพึ่งป่า ทั้งหมดจึงจะขับเคลื่อนไปได้ ผู้เช่าได้ห้องชุดดีๆ อยู่แล้วเป็นสุข ผู้ให้เช่าได้รับค่าเช่าต่อเดือนสม่ำเสมอ เอเจ้นท์ได้รายได้ตอบแทน ซึ่งถ้าช่วยเหลือกันอย่างดี การอยู่อาศัยและข้อขัดแย้งก็จะลดลงค่ะ
สำหรับเจ้าของห้องชุดทุกท่าน ถ้ามองๆ การใช้บริการเอเจ้นท์อยู่ก็ต้องคุยให้เคลียร์ชัดเจนถึงสโคปงานและหน้าที่การดูแลของเอเจ้นท์นะคะ เชื่อว่าไม่มีใครอยากให้เกิดการผิดสัญญาเช่าโดยตั้งใจอย่างแน่นอนค่ะ