fbpx

ตรวจดีเฟคคอนโดไม่ผ่าน ไม่กล้าโอน รับมืออย่างไร?

6.00 min. Read

การตรวจดีเฟคบ้านคอนโดหลังใหม่ของเรา หลังจากตัดสินใจจอง ก็เหมือนตรวจสอบสภาพสินค้าว่าอยู่ในสภาพดีหรือไม่ ใช้งานได้ปกติ เรียบร้อยดีทุกอย่างจนแน่ใจแล้ว เราจึงจะจ่ายเงินส่วนที่เหลือเพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดหลังดังกล่าวเป็นอันเสร็จสิ้นกระบวนการซื้อขายโดยสมบูรณ์ ฟังดูกระบวนการไม่ได้ยุ่งยากอะไรเลยใช่มั้ยคะ?…ตรงกันข้าม สถานการณ์จริงเราอาจเจอปัญหาแทรกซ้อนไม่จบสวยงามดังที่วาดไว้ก็เป็นได้ โดยเฉพาะการตรวจดีเฟค

การตรวจดีเฟคบ้านและคอนโด ก็เหมือนตรวจสอบสภาพสินค้าว่าอยู่ในสภาพดีหรือไม่

หากเราตรวจบ้านหรือคอนโดที่ไหนซักแห่ง แล้วสามารถผ่านได้ในการตรวจครั้งแรก ทุกอย่างเรียบร้อยดีไม่มีที่ติ หรืออย่างน้อยก็ 90% เหลือแค่เก็บงานสีเลอะเทอะบ้างนิดหน่อย ยาแนวซิลิโคนไม่ตัดขอบคม หรือความสะอาดเล็กๆ น้อยๆ ถือว่าโชดีมากแล้วค่ะ

แต่หากการตรวจคอนโดของเราเต็มไปด้วยรายการแก้ไข ที่เราหรือบริษัทรับจ้างตรวจตรวจพบขั้นต่ำ 100 รายการขึ้นไป ประเภทนี้เรียกว่าเหนื่อยหน่อย ที่ต้องรองานแก้ไข ติดตามความคืบหน้าโครงการ เสียค่ารถเทียวไปเทียวมาดูงานอีกหลายรอบกว่างานจะผ่าน แต่ถ้าเพื่อบ้านของเราก็ต้องยอมเสียเวลาเพื่อให้ได้งานที่ดีที่สุดค่ะ 

แล้วถ้า…งานไม่เสร็จ แต่ถึงกำหนดโอนแถมโครงการยังมาเร่ง อ้างสัญญานู่นนี่ด้วยนี่ซิ…ทำไงดี?

defect condo
www.unsplash.com

อสังหา 101 บอกเลยว่าปัญหานี้ขึ้นแท่นคำถามคลาสสิกของคนซื้อบ้านซื้อคอนโดเลยค่ะ โดยประสบการณ์ตรงแล้วนั้น อสังหา101 มีโอกาสไปตรวจห้องชุดโครงการหนึ่งย่านพระรามเก้า เนื่องจากห้องชุดปิดไว้นานจึงมีความเสื่อมโทรมเกิดขึ้นบ้าง ต้องใช้เวลาซ่อมและเปลี่ยนของประมาณ 14 วัน แต่ประเด็นคือเจ้าของห้องดังกล่าวค่อนข้างกลุ้มใจทีเดียวค่ะ เพราะโดนเร่งโอนห้องอันเป็นผลมาจากโปรโมชั่นฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนฯ กำหนดให้โอนภายในสิ้นเดือน แต่งานแก้ไขยังไม่เสร็จ จะหาทางออกยังไงดี จะเจอเหตุการณ์ตามช่างยากตามคำเล่าลือหรือเปล่านะ

ว่ากันตามตรง ปัญหานี้พบเจอทุกที่จริงๆ ค่ะ อสังหา 101 จึงได้รวบรวมหลากหลายวิธีรับมือการตรวจดีเฟคไม่ผ่าน จากประสบการณ์ตรงของตัวเองและเพื่อนๆ ในวงการมาเล่าสู่กันฟังนะคะ

1. ขยายโอนจนกว่างานแก้ไขจะแล้วเสร็จ

วิธีการนี้ปลอดภัยและสบายใจที่สุดสำหรับลูกค้าว่าที่เจ้าของห้องทุกท่านค่ะ เพราะจะไม่มีงานยืดเยื้อใดๆ เมื่อโอนเสร็จก็สามารถย้ายเข้าอยู่ได้เลย ไม่ต้องรอซ่อมใดๆ อีก

หากพูดถึงสิทธิ์ตามสัญญากันจริงๆ แล้ว ทาง Developer หรือผู้ขาย ต้องส่งมอบห้องชุดในสภาพถูกต้องตามมาตรฐานโครงการ อ้างอ้งสัญญา อ.ช 22 ข้อ 5. การก่อสร้าง และข้อ 8. ความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง

ดังนั้นให้เราแจ้งโครงการอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรทางจดหมายลงทะเบียน ซึ่งเป็นวิธีถูกต้องทางการที่สุดของประเทศไทย แต่หากไม่สะดวก อาจส่งเป็นอีเมล์พร้อมแนบภาพถ่ายหลักฐานลงวันที่ เพื่อรักษาสิทธิ์และยืนยันว่าสภาพห้องชุดยังพบดีเฟคอยู่ตามจุดต่างๆ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์และย้ายเข้าอยู่ได้จริง

อย่างไรแล้ว แนะนำว่าเราควรแจ้งกับเจ้าหน้าที่โครงการฝ่ายขายและฝ่ายโอนกรรมสิทธิ์ด้วยเช่นกัน เพื่อเร่งติดตามงานจากฝ่ายช่างอีกทีค่ะ

contract condo
www.rawpixel.com

Google AdSense

2. เร่งงานแก้ไขในห้องชุด ให้ทันกำหนดโอน

วิธีการนี้แฟร์เกมทั้งสองฝ่าย เพราะถือว่าไม่ผิดสัญญาทั้งคู่ แต่เราอาจจะมีความเสี่ยงเรื่องความเร่งรีบของการแก้ไขงาน งานซ่อมดังกล่าวอาจแก้ไขได้ไม่ละเอียดพอ เราควรต้องแจ้งให้ช่างใช้ฝีมือปราณีต เมื่องานใดแล้วเสร็จก็แจ้งให้โครงการส่งอัพเดทรูปภาพ หรือแวะเข้าไปดูด้วยตนเองเป็นระยะๆ ก็ได้ค่ะ จะได้มั่นใจว่างานแก้ไขยังดำเนินการอยู่และทันกำหนดโอนหรือไม่

3. แจ้งขอหลักฐานเก็บงานหลังโอน พร้อมกำหนดแล้วเสร็จ

วิธีการนี้ไม่เร่งรัดเรื่องเวลาการเก็บงานมากนัก เพราะบางชิ้นงานต้องรอเปลี่ยนของเป็นอาทิตย์ แต่งานแก้ไขดังกล่าวไม่กระทบความเป็นอยู่ ดังนั้น เราสามารถโอนห้องและย้ายเข้าอยู่ได้เลย คงเหลือไว้แค่บางงานรอแก้ไขหรือเปลี่ยนของ ดังนั้น วิธีการคือให้เราก็แจ้งขอหลักฐานเอกสารจากโครงการ เรื่องการเก็บงานคงค้างและระบุกำหนดแล้วเสร็จอย่างชัดเจน เพื่อไม่ให้มีปัญหาการตามช่างยาก และใช้อ้างอิงร้องเรียนกับโครงการหากไม่เป็นไปตามแจ้งได้อีกต่อไป

งานแก้ไขแล้วเสร็จ ไม่มีงานยืดเยื้อใดๆ เมื่อโอนเสร็จก็สามารถย้ายเข้าอยู่ได้เลย ไม่ต้องรอซ่อมใดๆ อีก

แล้ว…

คอนเซปต์การตรวจดีเฟคบ้านคอนโด จริงๆ แล้วเป็นอย่างไร?

การตรวจดีเฟค คือ การตรวจรับสภาพห้องชุดรอบสุดท้ายโดยผู้ซื้อ ก่อนจะรับมอบห้องระหว่างกันเพื่อเตรียมการโอนบ้านต่อได้ทันที แต่หากพบงานชำรุดใดๆ ทางผู้ขายจะต้องซ่อมแซมให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบให้ผู้ซื้อ  

มุมมองถึงผู้ขาย

ถ้ากล่าวในฝั่งของ Developer หรือผู้ขายแล้วนั้น “ทุกห้องชุดของโครงการควรมีสภาพดีพร้อมขายพร้อมใช้งานอยู่เสมอเป็นสำคัญ” 

ลูกค้าในนามผู้ซื้อควรเข้าไปตรวจพบในสภาพ 100% อุปกรณ์รวมถึงงานระบบต่างๆ สามารถใช้การได้ดีได้รับการรับรอง งานตกแต่งเนี้ยบ และสะอาด ตามมาตรฐาน และโครงการควรผ่านการ QC ตรวจคุณภาพห้องชุดมาเรียบร้อยก่อนถึงมือลูกค้า แม้ว่าห้องชุดจะปิดการใช้งานเพื่อรอการขายมาซักระยะ ก็ควรทำนุบำรุงตรวจสภาพห้องชุดเรื่อยๆ เพราะอาจมีอุบัติเหตุจากสภาพอากาศ เช่น ห้องร้อนอบจนพื้นไม้แอ่น หรือฝนตกหนักน้ำรั่วจากภายนอกเกิดขึ้นบ้างก็เป็นได้

สรุปได้ว่าการเข้าตรวจดีเฟคของลูกค้า ควรเป็นการแนะนำห้องชุดครั้งแรก จากทีมงานวิศวกรผู้เชี่ยวชาญของโครงการ ว่าการใช้งานของอุปกรณ์เครื่องใช้เป็นอย่างไร วิธีเปิดเครื่องใช้ไฟฟ้า ฟังก์ชั่นการใช้งาน งานระบบในห้องมีวิธีการทำงานยังไง ระบบแผงไฟควบคุม วิธีการดูแลรักษาแต่ละวัสดุเป็นอย่างไร เช่น การดูแลพื้นไม้ พื้นกระเบื้อง ท็อปเคาท์เตอร์ครัวและข้อควรระวัง เป็นต้น หากห้องชุดได้รับการตรวจ QC คุณภาพห้องชุดมาแล้ว ก็สามารถยืนยันธรรมชาติของเนื้อวัสดุหรือการก่อสร้างงานแต่ละประเภทควบคู่ไปด้วย รวมไปถึงให้คำแนะนำกรณีผู้ซื้อต้องการตกแต่งห้องชุด จำพวกขุดเจาะต่อเติม ว่าสิ่งใดทำได้หรือไม่ได้เบื้องต้น 

ขณะเดียวกันหากพบงานแก้ไข และการทัชอัพเสริมเติมแต่งนิดหน่อยให้งานดูดีและเรียบร้อยขึ้น ก็ควรประมาณระยะเวลาการซ่อมงานได้เบื้องต้นทันทีว่ากำหนดการแล้วเสร็จคือเมื่อไหร่ ลูกค้าสามารถเข้ามาตรวจงานได้เมื่อไหร่ และดำเนินการให้แล้วเสร็จตามนัดหมาย

kitchen condo

มุมมองถึงผู้ซื้อ

ในฝั่งลูกค้าผู้ซื้อนั้น การเข้ารับตรวจดีเฟคดูห้องก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ก็เพื่อยืนยันความถูกต้องของผังห้องชุด ความเรียบร้อยขององค์ประกอบต่างๆ ภายในบ้าน ว่าเป็นไปตามมาตรฐานที่ได้รับแจ้งจากฝ่ายขายเมื่อครั้งจองซื้อห้องชุดหรือไม่ แต่อย่างไรแล้ว ไม่ใช่ผู้ซื้อทุกคนจะเป็นวิศวกร มีความรู้วิชาช่าง หรือเคยสร้างบ้านทำบ้านมาก่อนทุกคน หากใครมีสายวิชาชีพนี้หรือมีประสบการณ์ตรงด้านนี้มาก่อน ถือว่าได้เปรียบ สามารถตรวจผ่านมองงานออกในปราดเดียวเลยก็มีเยอะค่ะ ดังนั้นหลักการตรวจดีเฟคบ้านคอนโดส่วนหนึ่ง จึงตั้งบนพื้นฐานของความพึงพอใจ เพราะสิ่งนี้ทุกคนมีเหมือนกัน…แต่ไม่เท่ากันค่ะ 

วิธีการตรวจจึงมีทั้งผู้ซื้อตรวจเอง และว่าจ้างบริษัทรับจ้างตรวจดีเฟคบ้านที่เราเห็นเยอะแยะตามหน้าอินเตอร์เนท ซึ่งปฏิบัติได้ทั้งสองแบบค่ะ 

มาตรฐานการตรวจของบริษัทรับจ้างจะมาพร้อมเครื่องมือทดสอบ คนหนึ่งตรวจสถาปัตย์ คนหนึ่งตรวจระบบ คนหนึ่งเก็บภาพรวม แถมทำเล่มรายงานให้เราเสร็จสรรพ โดยมีแพ็คเกจตรวจห้องให้สองครั้งก่อนค่ะ วิธีการนี้ค่อนข้างเป็นที่นิยม เพราะราคาเอื้อมถึง ผู้ตรวจมีประสบการณ์สายตรง แต่อย่างไรแล้ว…แนะนำว่าเราควรเลือกสรรหาเปรียบเทียบดูผลงานของหลายเจ้าหน่อยก็ดีค่ะ เพราะการหาดีเฟคได้ 100 ข้อไม่ได้หมายความตรวจงานเป็นเสมอไป หลายเจ้าตรวจพบดีเฟคน้อยแต่เน้นๆ ทั้งนั้นก็มีเช่นกัน เป็นเพราะความเข้าใจงานก่อสร้างและดูรู้วิธีการแก้ไข รวมถึงผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นค่ะ

สำหรับกรณีตรวจเอง อาจมีทั้งเรียนรู้จากอินเตอร์เนทบ้างก็ทำได้เช่นกัน แต่เน้นย้ำว่าวิธีการ “ฟังเขาเล่าว่า…” น่าจะเป็นวิธีการตรวจที่เพี้ยนที่สุด เพราะหลักการจริงอาจบิดเบือนได้ แนะนำให้ศึกษาและเปิดรับวิธีการตรวจจากแหล่งอื่นร่วมด้วย อาจจะหารือกับโครงการอย่างตรงไปตรงมา ถือว่าเป็นทางออกที่ดีที่สุดค่ะ หรือหากมีผู้รอบรู้มาช่วยตรวจ แล้วยืนอยู่กันคนละหลักการ อ้างอิงตำราวิชาช่างคนละเล่มกันบ้าง แนะนำให้จบที่อุปกรณ์ทดสอบชี้วัดไปเลย หรือวางแผนการแก้ไขร่วมกันอย่างสร้างสรรค์ ก็เป็นทางออกที่ได้ประโยชน์กันทั้งสองฝ่ายเช่นกันค่ะ

อย่างไรซะ การสร้างบ้านสร้างคอนโด ก็เป็นงาน Handmade ประเภทหนึ่งค่ะ อาจไม่เรียบเป๊ะเท่าบ้านตุ๊กตาแกะกล่อง วิธีการตรวจและการแก้ไขจึงควรตั้งอยู่บนมาตรฐานที่ดี ปฏิบัติการรวดเร็ว และเป็นธรรม เท่านี้ก็วิน-วินทั้งสองฝ่าย ส่งมอบทันใจก็โอนทันทีค่ะ




Copy link